Pháp lý doanh nghiệp 
- 1. Sang tên nhà ở xã hội phải nộp những loại thuế phí gì?
- 1.1 Thuế thu nhập cá nhân (Thuế TNCN)
- 1.2 Lệ phí trước bạ
- 1.3 Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà ở xã hội
- 2. Chuyển nhượng nhà ở xã hội có phải đóng tiền sử dụng đất?
- 3. Từ 01/8/2024, người dân được bán nhà ở xã hội chưa đủ 05 năm như thế nào?
1. Sang tên nhà ở xã hội phải nộp những loại thuế phí gì?
1.1 Thuế thu nhập cá nhân (Thuế TNCN)
Theo Điều 22 Nghị định 65/2013/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 12 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP, thuế TNCN đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú là 2% giá chuyển nhượng.
Đối với cá nhân không cư trú thì thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản cũng là 2% giá chuyển nhượng (căn cứ Điều 29 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007).
Theo đó, trừ trường hợp được miễn thì cá nhân khi bán nhà đất tại Việt Nam thì đều phải chịu thuế TNCN với thuế suất 2% giá chuyển nhượng.
Như vậy, mức thuế TNCN người bán nhà ở xã hội phải đóng là:
Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng nhà ở xã hội x Thuế suất 2%
Trường hợp bán nhà ở xã hội dưới 5 năm thì việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế (theo điểm d khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023)
1.2 Lệ phí trước bạ
Căn cứ theo Điều 2 Thông tư 13/2022/TT-BTC, nhà đất thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Theo đó, mức lệ phí trước bạ được quy định tại Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP như sau:
Điều 8. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)
1. Nhà, đất: Mức thu là 0,5%.
2. Súng săn; súng dùng để tập luyện, thi đấu thể thao: Mức thu là 2%.
3. Tàu thủy, kể cả sà lan, ca nô, tàu kéo, tàu đẩy, tàu ngầm, tàu lặn; thuyền, kể cả du thuyền; tàu bay: Mức thu là 1%.
....
Theo đó, mức lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng nhà ở xã hội là 0,5% giá trị của nhà ở xã hội.
1.3 Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà ở xã hội
Căn cứ theo Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC dựa trên giá trị nhà ở xã hội, cụ thể như sau:
STT | Giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch | Mức thu (đồng/trường hợp) |
1 | Dưới 50 triệu đồng | 50.000 |
2 | Từ 50 triệu đồng - 100 triệu đồng | 100.000 |
3 | Từ trên 100 triệu đồng - 01 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch |
4 | Từ trên 01 tỷ đồng - 3 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 1 tỷ đồng |
5 | Từ trên 03 tỷ đồng - 5 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 3 tỷ đồng |
6 | Từ trên 05 tỷ đồng - 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 5 tỷ đồng |
7 | Từ trên 10 tỷ đồng - 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
8 | Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
Xem chi tiết: Mức phí công chứng mới nhất năm 2024
Ngoài ra, còn có thể phát sinh một số khoản phí khác như phí thẩm định giá, phí môi giới, phí cấp giấy chứng nhận,... tương tự như chi phí khi sang tên nhà đất thông thường.
Những khoản phí và lệ phí này do HĐND cấp tỉnh quy định (theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC) nên mỗi tỉnh, thành có thể có mức thu khác nhau.
2. Chuyển nhượng nhà ở xã hội có phải đóng tiền sử dụng đất?
Theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, việc nộp tiền sử dụng đất khi bán lại nhà ở xã hội sau thời hạn 05 năm được quy định như sau:
Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.
Theo đó, sau thời hạn 05 năm kể từ khi mua nhà ở thì người mua hoàn toàn được quyền bán nhà ở xã hộ cho đối tượng có nhu cầu nếu nhà đó đã được cấp Sổ.
Trường hợp này, bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất hay thuế TNCN theo quy định. Tuy nhiên, nếu bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 42 Nghị định 100/2024/NĐ-CP.
3. Từ 01/8/2024, người dân được bán nhà ở xã hội chưa đủ 05 năm như thế nào?
Căn cứ tại điểm d khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ 02 trường hợp:
- Bán lại nhà ở xã hội đó cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đó.
- Bán lại cho đối tượng được mua nhà ở xã hội với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.
Cụ thể, việc bán lại nhà ở xã hội trong thời hạn 5 năm được quy định tại Điều 39 Nghị định 100/2024/NĐ-CP như sau:
(1) Trường hợp bán lại nhà ở xã hội cho chủ đầu tư dự án: Phải thực hiện thủ tục thanh lý Hợp đồng với chủ đầu tư.
(2) Trường hợp bán lại nhà ở xã hội cho đối tượng thuộc diện được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội:
- Người mua lại nhà ở xã hội đó phải chuẩn bị các giấy tờ xác nhận về đối tượng và điều kiện được mua nhà ở xã hội theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, Bộ Quốc phòng và Bộ Công an.
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, người mua lại nộp hồ sơ tới Sở Xây dựng nơi có đất để xác định thuộc đúng đối tượng, điều kiện được mua.
- Người bán phải làm thủ tục thanh lý Hợp đồng với chủ đầu tư (nếu có).
Trên đây là giải đáp của LuatVietnam về vấn đề "Những loại thuế phí phải nộp khi sang tên nhà ở xã hội 2024"
