Khi thuê nhà có bắt buộc các bên phải lập hợp đồng bằng văn bản?

1.Thuê nhà có bắt buộc phải lập hợp đồng?

1.1. Hợp đồng là gì?

Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”

Theo quy định trên thì hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa bên cho thuê nhà và bên thuê về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thuê nhà.

1.2. Thuê nhà có phải lập thành văn bản không?

Theo quy định chung của Bộ luật Dân sự thì hình thức hợp đồng được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Riêng với hợp đồng về nhà ở thì phải được lập thành văn bản.

Căn cứ Điều 163 Luật Nhà ở năm 2023, hợp đồng thuê nhà do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản với các nội dung như sau:

- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

- Cam kết của các bên;

- Thỏa thuận khác;

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Ngoài ra, theo khoản 1 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, ngay cả khi hợp đồng thuê nhà không được lập thành văn bản vẫn có hiệu lực nếu:

- Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng.

- Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng thuê nhà trên cơ sở yêu cầu của một bên hoặc các bên.

* Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 02 năm, kể từ ngày hợp đồng thuê nhà không tuân thủ về hình thức (không được lập thành văn bản) được xác lập; hết thời hiệu quy định 02 năm mà không có yêu cầu tuyên bố hợp đồng thuê nhà vô hiệu thì hợp đồng thuê nhà có hiệu lực (theo khoản 1, 2 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015).

2. Hợp đồng thuê nhà không bắt buộc công chứng

Căn cứ khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023:

“2. Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.”

Như vậy, hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Để an toàn khi thuê các bên nên tải và thực hiện theo hướng dẫn tại mẫu hợp đồng thuê nhà với đầy đủ thông tin pháp lý.

Kết luận:   Trên đây là giải đáp thắc mắc về việc khi thuê nhà có bắt buộc phải lập hợp đồng bằng văn bản hay không?  Mọi vấn đề còn vướng mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ 19006192 để được LuatVietnam hỗ trợ, giải đáp cụ thể.