Pháp lý doanh nghiệp 
1. Trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể
1.1 Hồ sơ định giá đất cụ thể
Theo quy định tại Điều 31 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, hồ sơ thực hiện định giá đất cụ thể bao gồm:
- Bản dự toán kinh phí, nêu rõ mục đích định giá đất và thời gian thực hiện định giá.
- Các văn bản pháp lý liên quan đến thửa đất cần định giá.
Và một trong các giấy tờ sau:
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích, công nhận quyền sử dụng đất hoặc;
- Quyết định cho phép chuyển hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang 01 lần cho cả thời gian thuê hoặc;
- Quyết định gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng, thu hồi đất…
1.2 Thủ tục xác định giá đất cụ thể
Theo Điều 33 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể được diễn ra như sau:
Bước 1. Tổ chức thực hiện định giá đất tiến hành thu thập, tổng hợp và phân tích thông tin
- Các thông tin cần thu thập gồm:
Thông tin về thửa đất định giá
Thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất.
Việc thu thập, tổng hợp thông tin về thửa đất và thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp định giá đất được thực hiện theo biểu mẫu số 02 và biểu mẫu số 03 tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP.
Theo đó, tổ chức thực hiện định giá đất phải chịu trách nhiệm về tính chính xác, đầy đủ của các thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất và cung cấp thông tin về kết quả điều tra, thông tin đầu vào cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai để cập nhật cơ sở dữ liệu về giá đất.
Bước 2. Lựa chọn phương pháp định giá đất
Tổ chức thực hiện định giá đất có trách nhiệm phân tích, lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp để đề xuất cho Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định căn cứ vào:
- Mục đích sử dụng đất
- Đặc điểm thửa đất, khu đất cần định giá
- Điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất bao gồm:
Phương pháp so sánh: Áp dụng với trường hợp có ≥ 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất hoặc có sự tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc trong trường hợp trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Phương pháp thu nhập: Áp dụng để định giá các thửa đất, khu đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải là đất ở không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng lại xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất đưa ra định giá.
Phương pháp thặng dư: Áp dụng để định giá với thửa đất, khu đất thực hiện dự án đầu tư mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng lại ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Áp dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và giá đất đã được quy định trong bảng giá đất nhưng không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
(Căn cứ: khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024)
Xem chi tiết: Căn cứ định giá đất cụ thể từ 01/8/2024
Bước 3. Xây dựng báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất
- Tổ chức thực hiện định giá đất thực hiện Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất và gửi tới cơ quan có chức năng quản lý đất đai;
Theo đó, báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất và chứng thư định giá đất được thực hiện lần lượt theo Mẫu số 16 và Mẫu số 17 Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP.
1.3 Thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể
Căn cứ khoản 2 Điều 160 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện hoặc cấp tỉnh tùy vào từng trường hợp. Cụ thể:
- Chủ tịch UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định giá đất tại các trường hợp thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh bao gồm:
Giao đất, cho thuê đất
Cho phép chuyển mục đích hoặc công nhận quyền sử dụng đất
Gia hạn/ điều chỉnh thời hạn sử dụng đất
Điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết
Thu hồi đất
Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất hoặc giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp
- Chủ tịch UBND cấp huyện có thẩm quyền quyết định giá đất tại các trường hợp thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện bao gồm:
Giao đất, cho thuê đất
Cho phép chuyển mục đích hoặc công nhận quyền sử dụng đất
Gia hạn/ điều chỉnh thời hạn sử dụng đất
Điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết
Thu hồi đất
- Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất
2. Xác định giá đất cụ thể để làm gì?
Theo khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể được áp dụng khi:
- Tính tiền sử dụng đất đối với các tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà:
Không thông qua đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.
Thông qua giao đất phải trả tiền sử dụng đất đối với các nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án.
Thông qua việc công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho phép đất chuyển mục đích mà phải nộp tiền sử dụng đất.
- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền 01 lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước.
- Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao/cho thuê đất.
- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn/điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng
- Tính tiền sử dụng đất khi chuyển hình thức sử dụng đất.
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Trên đây là cập nhật của LuatVietnam về Trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể từ 01/8/2024.
