Pháp lý doanh nghiệp 
Để bán chung cư, các bên phải đến tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng. Dưới góc độ là người bán, thủ tục công chứng này thực hiện thế nào?
Cũng giống các giao dịch khác cần thực hiện công chứng, thủ tục công chứng bán chung cư cũng được quy định theo Luật Công chứng năm 2014. Dưới đây là một số vấn đề xung quanh thủ tục này mà độc giả cần lưu ý:
1. Người bán cần chuẩn bị giấy tờ gì?
Hồ sơ công chứng được quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014. Theo đó, khi công chứng việc bán chung cư, người bán cần chuẩn bị các giấy tờ sau đây:
- Phiếu yêu cầu công chứng (nếu bên bán là người yêu cầu công chứng). Trong phiếu này phải có họ, tên, địa chỉ bên bán, nội dung công chứng là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, danh mục các giấy tờ kèm theo cũng như thông tin về Văn phòng hoặc Phòng công chứng, người tiếp nhận và thời điểm tiếp nhận hồ sơ.
- Hợp đồng mua bán chung cư (nếu hai bên đã dự thảo trước nội dung hợp đồng).
- Giấy tờ tuỳ thân của bên bán:
+ Chứng minh nhân dân, Căn cước công dân (nếu không dùng Chứng minh nhân dân) hoặc nếu không có cả hai thì có thể sử dụng hộ chiếu còn thời hạn sử dụng.
+ Giấy tờ chứng minh chỗ ở: Sổ hộ khẩu hoặc sổ tạm trú. Nếu hai loại sổ này bị thu hồi thì người bán có thể xin giấy xác nhận cư trú.
+ Giấy tờ về tình trạng hôn nhân: Đăng ký kết hôn (nếu chung cư là tài sản chung vợ chồng); giấy xác nhận độc thân (nếu chung cư là tài sản riêng của một người) hoặc bản án hoặc quyết định ly hôn (nếu bên bán đã ly hôn và hoàn tất thủ tục tại Toà án...)
- Giấy tờ về chung cư: Giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư (Sổ hồng, sổ đỏ), biên bản bàn giao (nếu chưng cư chưa được cấp sổ đỏ), hợp đồng mua bán chung cư giữa nhà đầu tư và bên bán (nếu chung cư là dạng tài sản hình thành trong tương lai...)
- Giầy tờ khác có liên quan (nếu có).
2. Ai có thẩm quyền thực hiện ký công chứng?
Để được công chứng hợp đồng mua bán chung cư, các bên phải đến trụ sở tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện.
Nếu vì lý do nêu tại khoản 2 Điều 44 Luật Công chứng (bên bán là người già yếu, không thể đi lại được, đang bị tạm giam hoặc tạm giữ hoặc thi hành án phạt tù hoặc có lý do khác...) không đến được trụ sở thì có thể công chứng ngoài trụ sở tổ chức hành nghề công chứng.
Trong đó, căn cứ khoản 5 Điều 2 Luật Công chứng, tổ chức hành nghề công chứng gồm Phòng công chứng và Văn phòng công chứng. Người thực hiện ký xác nhận vào hợp đồng mua bán chung cư là Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng này.
3. Mất bao lâu để công chứng xong?
Cũng giống như các dạng công chứng hợp đồng, giao dịch khác, khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán chung cư, thời gian thực hiện là 02 ngày. Nếu có nội dung phức tạp thì thời gian này không quá 10 ngày.
(căn cứ khoản 2 Điều 43 Luật Công chứng năm 2014).
4. Bên bán phải nộp những khoản tiền nào?
- Phí công chứng: Phí này sẽ do hai bên thoả thuận và nếu thoả thuận bên bán nộp phí, thù lao công chứng cho tổ chức hành nghề công chứng thì bên bán có trách nhiệm nộp loại phí này.
Xem chi tiết mức phí công chứng tại đây.
- Thuế thu nhập cá nhân: Theo quy định tại điểm c khoản 5 Thông tư 111/2013/TT-BTC, người có thu nhập từ mua bán bất động sản (trong đó có chung cư) là đối tượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Mức thu thuế bằng 2% giá mua bán trong hợp đồng hoặc theo bảng giá đất của Nhà nước (hợp đồng mua bán không ghi giá hoặc giá thấp hơn giá đất của Nhà nước).
5. Mẫu hợp đồng công chứng bán chung cư
Hợp đồng công chứng mua bán chung cư có thể được soạn thảo theo thoả thuận của các bên hoặc theo mẫu sẵn có của tổ chức hành nghề công chứng nhưng vẫn đảm bảo các thoả thuận của các bên theo quy định của pháp luật.
Dưới đây là mẫu hợp đồng chi tiết nhất các bên có thể tham khảo:
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ NHÀ CHUNG CƯ
Hôm nay, ngày …. tháng .... năm ...., tại trụ sở Văn phòng công chứng........., chúng tôi gồm:
BÊN BÁN: (Sau đây gọi tắt là Bên A)
Ông: ........................
Sinh năm: ...............
CMND số: .............. do ................ cấp ngày .............
Hộ khẩu thường trú: ...................................................
Bà: ........................
Sinh năm: ...............
CMND số: .............. do ................ cấp ngày .............
Hộ khẩu thường trú: ...................................................
BÊN MUA: (Sau đây gọi tắt là Bên B)
Ông: ........................
Sinh năm: ...............
CMND số: .............. do ................ cấp ngày .............
Hộ khẩu thường trú: ...................................................
Bà: ........................
Sinh năm: ...............
CMND số: .............. do ................ cấp ngày .............
Hộ khẩu thường trú: ...................................................
Hai Bên tự nguyện cùng nhau lập và ký Hợp đồng này để thực hiện việc mua bán căn hộ nhà chung cư theo các thoả thuận sau đây:
ĐIỀU 1
QUYỀN SỞ HỮU CĂN HỘ CHUYỂN NHƯỢNG
1. Hiện Bên A đang có quyền sở hữu căn hộ chung cư tại địa chỉ: ....................... theo .................... mang tên .....................
Thông tin cụ thể như sau:
1/ Thửa đất: ...........
Thửa đất số: ......... tờ bản đồ số: ..........
Địa chỉ: ...........................................................
Diện tích: ....... m2 (Bằng chữ: .............. mét vuông)
Hình thức sử dụng: sử dụng chung
Mục đích sử dụng: ..........
Thời hạn sử dụng: ...........
Nguồn gốc sử dụng: ....................
2/ Nhà ở:
- Loại nhà ở: Căn hộ chung cư số ......
- Tên nhà chung cư: ..........................
- Diện tích sàn: ................
- Hình thức sở hữu: .........
2. Bằng hợp đồng này, Bên A đồng ý bán và Bên B đồng ý mua căn hộ chung cư nêu trên với các điều kiện mua bán được quy định dưới đây:
ĐIỀU 2
GIÁ MUA BÁN VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN
Giá mua bán căn hộ nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này hai bên thoả thuận là: ......... VNĐ (Bằng chữ: ..............).
Phương thức thanh toán: ..................................
Việc thanh toán số tiền nêu tại khoản 1 Điều này do hai bên tự thực hiện và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật.
ĐIỀU 3
VIỆC GIAO VÀ ĐĂNG KÝ QUYỀN SỞ HỮU CĂN HỘ
Bên A đã giao cho Bên B căn hộ nêu tại Điều 1 Hợp đồng này cùng giấy tờ về quyền sở hữu căn hộ theo đúng thời hạn và phương thức mà hai bên đã thoả thuận trước khi ký Hợp đồng này, không có sự chứng kiến của Công chứng viên.
Bên B có nghĩa vụ đăng ký quyền sở hữu căn hộ tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
ĐIỀU 4
TRÁCH NHIỆM NỘP THUẾ, LỆ PHÍ
Thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc mua bán căn hộ theo Hợp đồng này do ......... chịu trách nhiệm kê khai, ký giấy tờ và nộp.
ĐIỀU 5
PHƯƠNG THỨC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
ĐIỀU 6
CAM ĐOAN CỦA CÁC BÊN
Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
Bên A cam đoan:
- Những thông tin về nhân thân, về quan hệ hôn nhân và về quyền sở hữu căn hộ đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
- Căn hộ nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này hoàn toàn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của Bên A;
- Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này, căn hộ không có tranh chấp và không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và đã hoàn thành tất cả các nghĩa vụ tài chính và đủ điều kiện để mua bán;
- Căn hộ chưa tặng cho, bán, cho thuê, cho mượn, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn hoặc gán nợ cho bất kỳ một người nào khác;
Bên B cam đoan:
- Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
- Bên B tự chịu trách nhiệm về việc tìm hiểu thông tin, đồng thời đã xem xét rất kỹ, biết rõ về căn hộ nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sở hữu căn hộ và không đề nghị công chứng viên làm thủ tục xác minh, giám định;
Hai bên cam đoan:
- Đảm bảo tính chính xác, trung thực và hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu có sự giả mạo về hồ sơ, giấy tờ cung cấp cũng như các hành vi gian lận hay vi phạm pháp luật khác liên quan tới việc ký kết hợp đồng này;
- Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
- Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này;
- Không có khiếu nại gì đối với Công chứng viên và/hoặc không yêu cầu Công chứng viên ký bản hợp đồng này phải chịu trách nhiệm khi các bên hoặc một trong các bên có hành vi vi phạm pháp luật.
ĐIỀU 7
ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG
- Bản Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết và được công chứng. Việc sửa đổi, bổ sung hoặc huỷ bỏ Hợp đồng này chỉ có giá trị khi được hai bên lập thành văn bản, có chứng nhận của Công chứng viên ................... và chỉ được thực hiện khi Bên B chưa đăng ký sang tên quyền sở hữu căn hộ theo Hợp đồng này.
-Hai bên đã tự đọc nguyên văn, đầy đủ các trang của bản Hợp đồng này và không yêu cầu chỉnh sửa, thêm, bớt bất cứ thông tin gì trong bản hợp đồng này. Đồng thời, đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
Hai Bên cùng ký tên và điểm chỉ dưới đây để làm bằng chứng.
BÊN BÁN (Bên A) BÊN MUA (Bên B)
(Ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên) (Ký, điểm chỉ và ghi rõ họ tên)
Trên đây là giải đáp về thủ tục công chứng bán chung cư. Nếu còn thắc mắc về các vấn đề xung quanh việc mua bán chung cư nói chung và đất đai nói riêng, độc giả có thể gọi đến 1900.6192 để gặp và được chuyên gia của LuatVietnam hỗ trợ, giải đáp.
