Sau khi mua nhà ở xã hội bao lâu sẽ được bán?

Điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội

Khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023 giải thích định nghĩa nhà ở xã hội như sau:

7. Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.

Có thể thấy, nhà ở xã hội là loại nhà mà chỉ có một số đối tượng được hỗ trợ mua. Do đó, không chỉ điều kiện để mua mà khi muốn bán nhà ở xã hội, cá nhân, tổ chức cũng phải đáp ứng điều kiện nhất định.

Theo đó, điểm d và điểm đ khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023 nêu rõ:

d) Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp quy định tại điểm đ khoản này;

 

đ) Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế;

Bên cạnh đó điểm e khoản 4 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023 còn quy định thêm rằng, sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận.

Bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.

Từ quy định này có thể kết luận như sau:

- Không được mua bán nhà ở xã hội trong thời hạn tối thiểu 05 năm kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội cho chủ đầu tư.

- Nếu chưa đủ 05 năm mà muốn bán thì chỉ có thể bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội.

Đặc biệt, chỉ được mua bán bình thường theo cơ chế thị trường sau 05 năm kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân.

Nếu người mua là đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội thì giá bán tối đa chỉ bằng giá bán của nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Như vậy, sau thời hạn 05 năm kể từ khi đóng đủ tiền mua và được cấp Giấy chứng nhận, chủ sở hữu nhà ở xã hội sẽ được bán nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường hoặc cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội.

Mua bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm bị xử lý thế nào?

Mặc dù Luật có quy định cụ thể thời hạn bán nhà ở xã hội là sau 05 năm kể từ thời điểm nộp đủ tiền mua và được cấp Giấy chứng nhận nhưng thực tế có không ít trường hợp "lách luật" để mua bán nhà ở xã hội dù chưa đủ thời hạn theo quy định.

Để giải quyết trường hợp này, khoản 10 Điều 88 Luật Nhà ở năm 2023 khẳng định:

10. Trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở xã hội vi phạm quy định của Luật này về đối tượng hoặc điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội thì hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở vô hiệu và bên mua, thuê mua phải bàn giao lại nhà ở cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.
Việc xử lý tiền mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 175 của Luật này; việc cưỡng chế thu hồi nhà ở xã hội thực hiện theo quy định của Chính phủ. 

Theo đó, nếu mua bán nhà ở xã hội không đúng quy định, khi chưa đủ thời hạn cho phép thì:

- Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội không có giá trị pháp lý.

- Bên mua phải bàn giao lại nhà ở xã hội đó cho đơn vị quản lý. Nếu không thực hiện bàn giao thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở sẽ tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở.

Trên đây là quy định về thời hạn được bán nhà ở xã hội. Nếu còn thắc mắc, độc giả vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ, giải đáp.