Pháp lý doanh nghiệp 
Thời hạn bàn giao căn hộ chung cư là vấn đề mà hầu hết người dân tim hiểu việc mua bán chung cư quan tâm. Vậy, pháp luật có quy định thời hạn cụ thể chủ đầu tư phải bàn giao căn hộ chung cư không?
1. Thời hạn bàn giao căn hộ chung cư là bao lâu?
Liên quan đến bàn giao công trình xây dựng, Điều 124 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi 2020 quy định như sau:
Điều 124. Bàn giao công trình xây dựng
1. Việc bàn giao công trình xây dựng phải tuân thủ các quy định sau:
a) Đã thực hiện nghiệm thu công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng.
c) Đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, có thể bàn giao toàn bộ hoặc một số công trình thuộc dự án để đưa vào sử dụng nhưng trước khi bàn giao phải hoàn thành đầu tư xây dựng bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo phân kỳ đầu tư, thiết kế xây dựng đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực, phù hợp với nội dung dự án và quy hoạch đã được phê duyệt.
2. Chủ đầu tư có trách nhiệm tiếp nhận công trình theo đúng hợp đồng đã ký kết với nhà thầu. Người tham gia bàn giao công trình phải chịu trách nhiệm về sản phẩm do mình xác nhận trong quá trình bàn giao công trình xây dựng. Trường hợp chủ đầu tư không đồng thời là người quản lý sử dụng công trình thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao công trình xây dựng cho chủ quản lý sử dụng công trình sau khi đã tổ chức nghiệm thu công trình xây dựng. Việc bàn giao công trình xây dựng phải được lập thành biên bản.
Căn cứ quy định nêu trên, căn hộ được bàn giao phải tuần thủ điều kiện:
- Căn hộ đã được nghiệm thu theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng;
- Căn hộ bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng.
Theo đó, pháp luật không quy định cụ thể thời hạn bàn giao căn hộ chung cư, thay vào đó thời hạn bàn giao và tiếp nhận căn hộ chung cư sẽ được thực hiện theo hợp đồng đã ký kết với bên nhà thầu.
Trường hợp chủ đầu tư không đồng thời là người quản lý sử dụng căn hộ thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao căn hộ cho chủ quản lý sử dụng căn hộ sau khi đã tổ chức nghiệm thu công trình xây dựng. Việc bàn giao công trình xây dựng phải được lập thành biên bản.
Thông thường, căn hộ căn hộ cần được bàn giao trước hoặc đúng thời gian đã thỏa thuận trong hợp đồng. Thực tế vẫn có những dự án nhà chung cư xuất hiện tình trạng chậm bàn giao căn hộ cho khách hàng, tuy nhiên chủ đầu tư phải có thông báo về việc chậm bàn giao.
2. Chậm bàn giao căn hộ chung cư có thể bị phạt nặng
Như đã trình bày ở trên, thời hạn bàn giao căn hộ sẽ được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng. Ngoài ra, Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định chủ đầu tư có nghĩa vụ:
- Cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình.
- Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện khác đã thỏa thuận trong Hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong Hợp đồng.
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Do đó, trường hợp bên bán, bên chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ có thể bị xử phạt và bồi thường thiệt hại (nếu có).
Cụ thể, trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao nhà sẽ bị xử lý vi phạm hành chính căn cứ theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP, theo đó, hành vi chậm bàn giao dự án theo tiến độ đã được phê duyệt có thể bị phạt tiền từ 80 - 100 triệu đồng (điểm b khoản 1 Điều 14).
Trường hợp chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý và vận hành công trình có không bàn giao, bàn giao chậm hoặc bàn giao không đầy đủ quy trình bảo trì công trình xây dựng được duyệt cho chủ sở hữu, đơn vị quản lý sử dụng thì bị phạt tiền từ 30 - 40 triệu đồng (điểm đ, khoản 2 Điều 20 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).
3. Bồi thường thiệt hại khi chậm bàn giao căn hộ chung cư
Khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định bên mua căn hộ có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
Theo quy định tại Điều 434 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý. Do vậy, thời điểm được tính là bàn giao nhà đất chậm là thời điểm kết thúc thời hạn bàn giao nhà đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật mà người bán chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao.
Việc chậm bàn giao nhà của chủ đầu tư thuộc trường hợp chậm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại Điều 353 Bộ luật Dân sự 2015 và phải chịu các khoản bồi thường sau:
- Bên chậm bàn giao phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng gây ra theo thỏa thuận trong hợp đồng. Thiệt hại được xác định bao gồm cả thiệt hại vật chất và thiệt hại tinh thần theo quy định tại Điều 360, Điều 361, Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015.
- Bên chậm bàn giao nhà đất còn phải chịu chế tài phạt vi phạm theo hợp đồng đã ký kết. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận trong Hợp đồng theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015.
Ngoài ra,trường hợp chủ đầu tư từ chối hoặc không giải quyết yêu cầu bồi thường thì có thể khởi kiện lên Tòa án cấp có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết.
Trên đây là giải đáp về Thời hạn bàn giao căn hộ chung cư. Nếu còn vấn đề vướng mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ 1900.6192 2 để được LuatVietnam hỗ trợ, giải đáp cụ thể.
