Pháp lý doanh nghiệp 
* Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân; tùy vào từng thời kỳ mà Sổ đỏ, Sổ hồng có tên gọi pháp lý khác nhau.
Từ ngày 01/8/2024 trở đi, khi đủ điều kiện thì người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận).
1. Được bồi thường về đất
Đất không có Giấy chứng nhận gồm 02 trường hợp:
- Không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
- Đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp.
Việc xác định thửa đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận hay không rất quan trọng vì quyền của người đang sử dụng đất trong từng trường hợp sẽ khác nhau. Và dưới đây là cụ thể vấn đề: Người sử dụng đất không có Sổ đỏ có những quyền lợi gì:
1.1 Đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp
Điểm a khoản 1 và khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nếu đáp ứng một trong các điều kiện sau đây:
Có Giấy chứng nhận.
Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền.
Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất để cấp Giấy chứng nhận.
Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai.
Sử dụng đất theo hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Như vậy, dù chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp, có một trong các giấy tờ nêu trên thì hộ gia đình, cá nhân vẫn được bồi thường về đất nếu không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
Bên cạnh đó, Điều 5 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP cũng quy định một số điều kiện khác để đất đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Sổ vẫn được bồi thường khi bị thu hồi đất bao gồm:
- Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai hoặc không thuộc trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền theo các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 Điều 138 Luật Đất đai 2024.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước 01/7/2014 mà đã sử dụng đất ổn định, thuộc trường hợp được xem xét cấp Sổ.
- Đất được giao không đúng thẩm quyền tại thời điểm được giao hoặc sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình gắn liền với đất không đúng theo quy định nhưng đã sử dụng ổn định từ trước 01/7/2014.
- Trường hợp sử dụng đất giao không đúng thẩm quyền từ 01/7/2024 - trước 01/8/2024 thì cần phải có giấy tờ chứng minh đã thực hiện các nghĩa vụ tài chính để được sử dụng đất thì mới được đền bù.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà phân loại đất được xác định trên giấy tờ đã cấp khác với phân loại đất hiện dùng hoặc khác với hiện trang sử dụng đất: Bồi thường theo loại đất sau khi được xác định lại.
1.2 Không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận
Mặc dù không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được bồi thường về đất với điều kiện đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004.
Nội dung này được quy định rõ tại khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai 2024 như sau:
“Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì việc bồi thường được thực hiện theo quy định của Chính phủ.”
2. Được bồi thường về tài sản gắn liền với đất
Khoản 3 Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
“Chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật dân sự mà bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường thiệt hại; chủ cơ sở sản xuất, kinh doanh phải ngừng sản xuất, kinh doanh do Nhà nước thu hồi đất thì được xem xét hỗ trợ.”
Như vậy, mặc dù không có Giấy chứng nhận nhưng chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất vẫn được bồi thường nếu có thiệt hại do việc thu hồi đất gây ra.
Xem thêm: Đơn giá đền bù giải phóng mặt bằng 63 tỉnh thành
3. Được thực hiện quyền của người sử dụng đất
Hiện nay, theo điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, có 02 trường hợp sau dù không có Sổ thì người sử dụng đất vẫn được quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… gồm:
Trường hợp 1: Thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất.
Trường hợp 2: Trường hợp được quy định tại khoản 7 Điều 124, điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024 gồm:
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Sổ nhưng đủ điều kiện được cấp thì được thực hiện chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
Hiện nay, theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, đất cần phải đạt đủ 05 điều kiện sau thì mới được phép thực hiện chuyển nhượng:
Điều kiện 1: Có đầy đủ Giấy chứng nhận
Điều kiện 2: Đất không dính tranh chấp (hoặc nếu có tranh chấp thì cũng đã được giải quyết, có bản án, quyết định của Tòa hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực).
Điều kiện 3: Đất không bị kê biên hoặc bị áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án.
Điều kiện 4: Vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất.
Điều kiện 5: Đất không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Nói tóm lại, có Sổ đỏ là một trong những điều kiện bắt buộc để đất được phép thực hiện chuyển nhượng, trừ 02 trường hợp được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024.
Xem thêm: Đất không có Sổ đỏ vẫn được chia thừa kế
4. Được cấp giấy phép xây dựng
Hiện nay, theo quy định tại khoản 5, khoản 6 Điều 3 Nghị định số 53/2017/NĐ-CP có quy định về một số trường hợp mà người dân không có Sổ nhưng vẫn được cấp giấy phép xây dựng khi có các loại giấy tờ sau đây:
Các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013;
Giấy tờ quy định Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Giấy tờ được quy định tại khoản 16 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP
Giấy xác nhận của UBND cấp xã và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có)
Giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất
Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Lưu ý: Hiện chưa có Nghị định, Thông tư mới liên quan tới điều kiện để đất không có Sổ vẫn được cấp phép xây dựng nhà ở hoặc công trình trên đất. LuatVietnam sẽ tiếp tục cập nhật tới bạn đọc ngay khi có thông tin mới nhất.
Xem chi tiết tại: Không có Sổ đỏ vẫn được cấp giấy phép xây dựng
5. Được tạm thời sử dụng cho đến khi thu hồi đất
Khoản 8 Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5 và 6 Điều này mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.”
Như vậy, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà đất không đủ điều kiện được cấp Sổ do thiếu 01 trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, không thuộc trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai hoặc đất giao không đúng thẩm quyền thì vẫn được tạm sử dụng đất cho đến khi Nhà nước thu hồi. Tuy nhiên cần phải thực hiện kê khai đăng ký đất đai theo đúng quy định.
Kết luận: Mặc dù sử dụng đất không có Sổ đỏ nhưng người dân vẫn có những quyền rất quan trọng như được bồi thường về đất nếu đủ điều kiện, được chuyển nhượng, tặng cho trong một số trường hợp.
Trên đây là giải đáp: Người sử dụng đất không có Sổ đỏ có những quyền lợi gì? Nếu có bất kỳ vướng mắc về đất đai và nhà ở, bạn đọc vui lòng liên hệ 19006192 để được hỗ trợ nhanh nhất.
