Pháp lý doanh nghiệp 
1. Mục đích sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ
1.1. Đối với đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
Căn cứ khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai số 31/2024/QH15, việc xác định loại đất (mục đích sử dụng đất) theo một trong những căn cứ sau:
(i) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
(ii) Giấy tờ về quyền sử dụng đất đối với trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận tại mục (i) nêu trên gồm giấy tờ lập trước 15/10/1993 như:
Giấy tờ về quyền sử dụng đất trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp: Bằng khoán điền thổ; Văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận, Giấy phép cho xây cất nhà ở; Giấy phép hợp thức hóa kiến trúc…
(iii) Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận tại mục (i) nêu trên.
1.2. Đối với đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Căn cứ khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2024, đối với trường hợp không có giấy tờ và trường hợp loại đất xác định trên giấy tờ đã cấp khác với phân loại đất hoặc khác với hiện trạng sử dụng đất thì việc xác định loại đất được thực hiện theo i Điều 7 Nghị định 102/2024/NĐ-CP:
(i) Trường hợp không có giấy tờ tại mục 1.1 thì việc căn cứ hiện trạng sử dụng đất để xác định loại đất.
(ii) Trường hợp có giấy tờ tại mục 1.1 mà loại đất trên giấy tờ khác với quy định về phân loại đất (nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng - Điều 9 Luật Đất đai 2024) và quy định chi tiết loại đất trong nhóm đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng - các (Điều 4, 5, 6 Nghị định 102/2024/NĐ-CP) thì loại đất sẽ được xác định theo các quy định trên..
Việc xác định các loại đất cụ thể được xác định trong quá trình thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
(iii) Trường hợp đang sử dụng đất có giấy tờ tại mục 1.1 mà loại đất trên giấy tờ khác với hiện trạng sử dụng đất thì việc xác định loại đất căn cứ theo giấy tờ đó, trừ các trường hợp dưới đây:
Đã sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993, trên giấy tờ có thể hiện loại đất nông nghiệp nhưng hiện trạng đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp: Xác định loại đất theo hiện trạng sử dụng đất đó.
Đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 trở về sau, trên giấy tờ có thể hiện loại đất nông nghiệp nhưng hiện trạng đang sử dụng vào mục đích đất phi nông nghiệp: Xác định loại đất theo hiện trạng sử dụng đất.
Như vậy, xác định loại đất khi cấp Giấy chứng nhận rất quan trọng vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Khi cấp Giấy chứng nhận mà xác định loại đất (mục đích sử dụng đất) sai thì sẽ thuộc trường hợp cấp Giấy chứng nhận không đúng quy định của pháp luật về đất đai.
2. Sổ đỏ cấp sai mục đích sử dụng đất sẽ bị thu hồi?
Điểm d khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp, trong đó nêu rõ:
“…
d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp giấy chứng nhận.”.
Như vậy, Giấy chứng nhận đã cấp không đúng mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai sẽ thuộc trường hợp bị thu hồi.
3. Phải làm gì khi phát hiện Sổ đỏ cấp sai mục đích sử dụng?
* Quy định về thủ tục thu hồi
Dù do ai phát hiện việc Giấy chứng nhận cấp sai mục đích sử dụng đất thì kết quả vẫn là bị thu hồi. Tuy nhiên, tùy thuộc từng trường hợp ai phát hiện mà sẽ có quy trình xử lý khác nhau.
Nội dung này được quy định rõ tại khoản 3 Điều 152 Luật Đất đai 2024 và khoản 2, khoản 3 Điều 46 Nghị định 101/2024/NĐ-CP như sau:
- Trường hợp cơ quan nhà nước phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp sai mục đích sử dụng:
+ Trường hợp Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có bản án, quyết định có hiệu lực thi hành, trong đó có kết luận về việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp thì việc thu hồi Giấy chứng nhận được thực hiện theo bản án, quyết định đó;
+ Trường hợp cơ quan thanh tra có văn bản kết luận Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định:
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;
Trường hợp xem xét, xác định Giấy chứng nhận đã cấp là đúng quy định của pháp luật thì phải thông báo lại cho cơ quan thanh tra.
+ Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định:
Kiểm tra lại, thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do;
Quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định;
Trong 03 trường hợp trên, trình tự thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận như sau:
Bước 1: Cơ quan có thẩm quyền quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.
Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai (“VPĐKĐĐ”) cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và trên cơ sở dữ liệu đất đai.
- Đối với trường hợp chính người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp sai mục đích sử dụng thì thực hiện theo trình tự như sau:
Bước 1: Người sử dụng đất gửi kiến nghị bằng văn bản đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ, cụ thể là:
Bộ phận Một cửa thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, huyện, xã.
VPĐKĐĐ.
Chi nhánh VPĐKĐĐ.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả, đồng thời chuyển hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền.
Bước 3: Cơ quan thẩm quyền kiểm tra, xem xét, quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp; cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 9 Điều 46 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
Bước 4: Cơ quan thẩm quyền chỉ đạo thực hiện cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và trên cơ sở dữ liệu quốc gia.
* Thẩm quyền thu hồi
Căn cứ điểm đ khoản 3 Điều 152 Luật Đất đai 2024, cơ quan có thẩm quyền thu hồi Giấy chứng nhận là cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận. Cụ thể:
- Đối với Giấy chứng nhận cấp lần đầu:
+ UBND cấp tỉnh thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định đối với Giấy chứng nhận được cấp cho:
Tổ chức trong nước;
Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;
Người gốc Việt Nam định cư tại nước ngoài;
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư của nước ngoài.
+ UBND cấp huyện thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định đối với Giấy chứng nhận được cấp cho:
Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư tại nước ngoài là công dân Việt Nam;
Cộng đồng dân cư.
- Trường hợp xác nhận thay đổi đối với trường hợp đăng ký biến động:
+ Tổ chức đăng ký đất đai thực hiện cho người sử dụng đất là:
Tổ chức trong nước;
Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;
Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư của nước ngoài;
Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
+ Chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai hoặc tổ chức đăng ký đất đai thực hiện cho người sử dụng đất là:
Cá nhân;
Cộng đồng dân cư;
Người gốc Việt Nam định cư tại nước ngoài.
Cơ quan thực hiện việc thu hồi và quản lý Giấy chứng nhận đã thu hồi là Văn phòng đăng ký đất đai.
Kết luận: Tùy vào từng trường hợp ai phát hiện Sổ đỏ cấp sai mục đích sử dụng đất mà có cách xử lý khác nhau. Nếu người sử dụng đất tự mình phát hiện thì có quyền gửi kiến nghị bằng văn bản cho cơ quan đã cấp để xem xét.
Tuy nhiên, trên thực tế việc cấp sai mục đích sử dụng đất chủ yếu do cơ quan cấp Giấy chứng nhận tự mình phát hiện hoặc cơ quan thanh tra phát hiện.
Nếu cần tìm hiểu thêm thông tin về đất đai liên quan đến trường hợp của mình, bấm gọi ngay 1900.6192 và nói với các chuyên gia pháp lý của chúng tôi vấn đề của bạn.
