Pháp lý doanh nghiệp 
1. Đính chính, thu hồi hay huỷ khi Sổ đỏ bị cấp sai?
Để biết chính xác câu trả lời Nhà nước thu hồi hay đính chính thông tin khi Sổ đỏ (Giấy chứng nhận) bị cấp sai cần phải nắm rõ quy định khi nào đính chính, khi nào thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.
1.1. Những trường hợp đính chính Sổ đỏ
Khoản 1 Điều 152 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/8/2024) quy định cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong những trường hợp sau:
(1) Có sai sót thông tin của người được cấp Giấy chứng nhận so với thông tin tại thời điểm được đính chính.
(2) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận hoặc được thể hiện ở trong văn bản có hiệu lực của cơ quan có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp về đất đai.
1.2. Những trường hợp thu hồi Sổ đỏ
Khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai năm 2024 quy định những trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp như sau:
(1) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp.
(2) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp.
(3) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận.
(4) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng diện tích đất, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai tại thời điểm cấp giấy chứng nhận.
(5) Giấy chứng nhận đã cấp bị Toà án có thẩm quyền tuyên huỷ.
(6) Trường hợp đấu giá, giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của Toà án, cơ quan thi hành án mà người phải thi hành án không nộp giấy chứng nhận đã được cấp.
Đồng thời, khoản 5 Điều 152 Luật Đất đai năm 2024 quy định việc thu hồi Giấy chứng nhận không thuộc một trong 06 trường hợp nêu trên thì chỉ được thực hiện khi có bản án/quyết định của Toà án đã được thi hành hoặc Văn bản kiến nghị của cơ quan thi hành án về thi hành bản án, quyết định theo quy định pháp luật mà trong đó có yêu cầu thu hồi Giấy chứng nhận đã được cấp.
1.3. Trường hợp huỷ Sổ đỏ
Khoản 6 Điều 152 Luật Đất đai năm 2024 quy định nếu thuộc trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận tại mục 1.2 nêu trên mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất không giao nộp Giấy chứng nhận đã được cấp thì cơ quan thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyết định huỷ Giấy chứng nhận đã được cấp.
Như vậy, tùy thuộc vào từng trường hợp Giấy chứng nhận bị cấp sai mà sẽ bị thu hồi, huỷ hoặc đính chính thông tin.
Ví dụ: Nếu có sai sót về thông tin như sai số Căn cước công dân thì thực hiện đính chính; nếu cấp không đúng diện tích, không đúng mục đích sử dụng đất thì sẽ bị thu hồi.
2. Thủ tục đính chính Sổ đỏ
Căn cứ khoản 1 Điều 45 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, việc nộp hồ sơ đính chính sổ đỏ được thực hiện trong các trường hợp sau:
(1) Cơ quan có thẩm quyền tại Điều 136 Luật Đất đai 2024 (UBND cấp tỉnh, huyện, Tổ chức đăng ký đất đai và chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai) phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót thì thông báo với người sử dụng đất và đề nghị nộp lại bản gốc để đính chính.
(2) Người được cấp Giấy chứng nhận phát hiện Giấy chứng nhận được cấp lần đầu có sai sót thì nộp hồ sơ để đính chính lại.
(3) Người được cấp Giấy chứng nhận phát hiện Giấy chứng nhận đã được cấp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất có sai sót thì nộp hồ sơ để đính chính.
Trình tự, thủ tục các bước thực hiện như sau:
* Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất phát hiện Giấy chứng nhận có sai sót:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Căn cứ điểm c khoản 1 và khoản 2 Điều 45 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ khi thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận như sau:
Đơn đăng ký biến động về đất đai, tài sản gắn liền với đất, áp dụng theo Mẫu số 11/ĐK được ban hành kèm Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
- Bản gốc Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng đã cấp).
- Giấy tờ chứng minh về sai sót thông tin của người được cấp Giấy chứng nhận so với thông tin tại thời điểm có đề nghị đính chính hoặc có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản trên đất so với thông tin ghi trên Giấy chứng nhận đã được cấp.
- Giấy uỷ quyền (nếu người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện thủ tục qua người đại diện theo quy định pháp luật).
Bước 2: Nộp hồ sơ cho Bộ phận một cửa về thực hiện tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, huyện, xã hoặc Văn phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận một của thì chuyển hồ sơ đến cho Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Thực hiện việc đính chính thông tin
Trường hợp đính chính Giấy chứng nhận do sai sót về thông tin trên giấy chứng nhận đã cấp thì thể hiện theo khoản 28 Điều 13 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT:
“...(ghi nội dung có sai sót) có sai sót, được đính chính lại là … (ghi nội dung đã được đính chính) theo hồ sơ số … (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký)”
Bước 4: Trả kết quả
Thời gian thực hiện theo điểm đ khoản 2 và khoản 10 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP:
- Trường hợp đổi tên hoặc thay đổi thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất: Không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
- Trường hợp giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên: Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
- Đối với các xã ở miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn thì tăng thêm 10 ngày làm việc.
Lưu ý: Trường hợp đính chính mà người được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu cũ có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận theo mẫu mới thì Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận theo mẫu mới.
* Trường hợp Giấy chứng nhận được cấp lần đầu có sai sót:
Căn cứ khoản 3 Điều 45 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, trong trường hợp này, cơ quan chức năng về quản lý đất đai thực hiện theo trình tự như sau:
Bước 1: Thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai để chuyển hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đến cơ quan chức năng quản lý về đất đai.
Bước 2: Kiểm tra hồ sơ và lập biên bản kết luận về nội dung, nguyên nhân sai sót.
Bước 3: Trình cơ quan thẩm quyền tại khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai 2024 (UBND cấp tỉnh, huyện, Tổ chức đăng ký đất đai và chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai) xác nhận nội dung được đính chính trên Giấy chứng nhận đã được cấp hoặc cấp Giấy chứng nhận mới.
Bước 4: Chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để chỉnh lý, cập nhật biến động vào trong hồ sơ địa chính và trên cơ sở dữ liệu về đất đai; trao Giấy chứng nhận hoặc gửi cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.
* Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động có sai sót:
Căn cứ khoản 4 Điều 45 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, trong trường hợp này, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo trình tự như sau:
Bước 1: Kiểm tra hồ sơ và lập biên bản kết luận về nội dung, nguyên nhân sai sót.
Bước 2: Xác nhận nội dung đính chính ở trên Giấy chứng nhận đã được cấp hoặc cấp Giấy chứng nhận mới.
Bước 3: Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu về đất đai; trao Giấy chứng nhận hoặc gửi cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.
3. Thủ tục thu hồi Sổ đỏ
Căn cứ Điều 46 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thủ tục thu hồi, huỷ giấy chứng nhận được thực hiện như sau:
Trường hợp 1: Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp trong trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, do vi phạm pháp luật về đất đai, do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe doạ tính mạng con người, không còn khả năng tiếp tục sử dụng thì:
Bước 1: Người sử dụng đất, chủ sử dụng tài sản gắn liền với đất có nghĩa vụ nộp Giấy chứng nhận đã cấp trước khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Bước 2: Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm thu Giấy chứng nhận kèm theo quyết định thu hồi đất và chuyển cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý.
Trường hợp thu hồi toàn bộ diện tích của thửa đất trên Giấy chứng nhận thì cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
Trường hợp thu hồi một phần diện tích của thửa đất trên Giấy chứng nhận hoặc trường hợp Giấy chứng nhận đã được cấp cho nhiều thửa đất mà Nhà nước thu hồi một hoặc một số thửa đất thì xác nhận trên Giấy chứng nhận đã được cấp hoặc cấp Giấy chứng nhận mới đối với phần diện tích hoặc các thửa đất còn lại nếu như người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất có nhu cầu; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp; đồng thời cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
Trường hợp 2: Thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong trường hợp theo bản án, quyết định của Toà án, kết luận của cơ quan thanh tra và cơ quan thẩm quyền phát hiện Giấy chứng nhận cấp không đúng quy định.
Bước 1: Cơ quan thẩm quyền tại Điều 136 Luật Đất đai 2024 (UBND cấp tỉnh, huyện, Tổ chức đăng ký đất đai và chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai) quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã được cấp.
Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và trên cơ sở dữ liệu đất đai.
Trường hợp 3: Thu hồi khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất phát hiện Giấy chứng nhận đã được cấp không đúng quy định pháp luật về đất đai thì thực hiện như sau:
Bước 1: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất gửi kiến nghị bằng văn bản đến cơ quan tiếp nhận, kèm Giấy chứng nhận đã được cấp.
Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả.
Bước 3: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ chuyển cho cơ quan có thẩm quyền tại Điều 136 Luật Đất đai 2024 (UBND cấp tỉnh, huyện, Tổ chức đăng ký đất đai và chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai).
Bước 4: Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xem xét và quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã được cấp hoặc cấp Giấy chứng nhận mới. Đồng thời chỉ đạo thực hiện cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và trên cơ sở dữ liệu đất đai.
Trường hợp 4: Thu hồi khi Giấy chứng nhận được cấp bị Toà án tuyên huỷ và khi đấu giá, giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của Toà án và cơ quan thi hành án mà người thi hành án không nộp lại Giấy chứng nhận đã cấp thì thực hiện như sau:
- Đối với Giấy chứng nhận đã cấp lần đầu: Cơ quan có thẩm quyền quyết định thu hồi và chuyển quyết định đến Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện thu hồi Giấy chứng nhận đã được cấp, đồng thời cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và trên cơ sở dữ liệu đất đai;
- Đối với Giấy chứng nhận đã được cấp, khi thực hiện đăng ký biến động đất đai và/hoặc tài sản gắn liền với đất thì cơ quan có thẩm quyền quyết định thu hồi và cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và trên cơ sở dữ liệu đất đai.
Trường hợp 5: Có nhiều thửa cấp chung 01 Giấy chứng nhận mà có một/một số thửa bị thu hồi thì thực hiện như sau:
- Thu hồi Giấy chứng nhận đã được cấp, cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định đối với các thửa đất này;
- Cấp đổi Giấy chứng nhận đối với các thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận.
Trường hợp 6: Thu hồi Giấy chứng nhận mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất không nộp lại Giấy chứng nhận thì huỷ Giấy chứng nhận, cụ thể thực hiện như sau:
- Đối với Giấy chứng nhận đã cấp lần đầu: Cơ quan quản lý đất đai trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã được cấp.
- Đối với Giấy chứng nhận đã cấp khi thực hiện đăng ký biến động đất đai và/hoặc tài sản gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai ra quyết định hủy Giấy chứng nhận đã được cấp.
- Trường hợp Giấy chứng nhận đã được cấp bị Toà án tuyên huỷ thì Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và trên cơ sở dữ liệu về đất đai.
- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm phải cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và trên cơ sở dữ liệu về đất đai; Đồng thời lập danh sách Giấy chứng nhận đã bị hủy gửi cho cơ quản lý đất đai cấp tỉnh, Bộ TN&MT để thông báo công khai ở trên trang thông tin điện tử.
Trường hợp 7: Thu hồi Giấy chứng nhận cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận thực hiện như sau:
- Trường hợp Giấy chứng nhận bị thu hồi là Giấy chứng nhận được cấp lần đầu:
Văn phòng đăng ký đất đai chuyển hồ sơ cấp Giấy chứng nhận cho cơ quan quản lý đất đai.
Cơ quan quản lý đất đai kiểm tra hồ sơ và xác định lại thông tin theo đúng quy định tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận; Chuẩn bị hồ sơ để cơ quan thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận; chuyển hồ sơ đã giải quyết đến Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; trao giấy chứng nhận hoặc chuyển cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp Giấy chứng nhận.
- Trường hợp Giấy chứng nhận bị thu hồi là Giấy chứng nhận được cấp thuộc trường hợp đăng ký biến động thì văn phòng đăng ký đất đai thực hiện:
Kiểm tra hồ sơ đã cấp Giấy chứng nhận để xác định lại thông tin theo đúng quy định của pháp luật tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.
Thực hiện cấp Giấy chứng nhận.
Chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; trao giấy chứng nhận hoặc chuyển cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp Giấy chứng nhận.
- Trường hợp Giấy chứng nhận đã được cấp không đúng quy định do lỗi của cơ quan thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì nghĩa vụ tài chính sẽ được xác định theo chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây;
Ngược lại, nếu do lỗi của người sử dụng đất thì nghĩa vụ tài chính sẽ được xác định dựa theo chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.
- Trường hợp tại thời điểm thu hồi mà Giấy chứng nhận đã được cấp đang thế chấp thì:
Cơ quan có thẩm quyền thu hồi Giấy chứng nhận phải thông báo cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản trên đất và bên nhận thế chấp tài sản.
Bên nhận thế chấp phải nộp Giấy chứng nhận cho cơ quan thẩm quyền.
Trên đây là quy định về cách xử lý khi Sổ đỏ bị cấp sai. Nếu trường hợp của bạn không giống như bài viết đã đề cập, các chuyên gia pháp lý của LuatVietnam sẵn sàng giải thích rõ ràng hơn với bạn thông qua tổng đài 19006192
