Sang tên Sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024: Có những thay đổi gì?

* Sang tên Sổ đỏ là cách thường gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất.

1. Thay đổi điều kiện sang tên Sổ đỏ từ 01/8/2024

1.1. Điều kiện của bên chuyển nhượng, tặng cho

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được sang tên Sổ đỏ khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

1- Có Sổ đỏ, Sổ hồng trừ trường hợp:

• Thừa kế quyền sử dụng đất;

• Chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa;

• Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư;

• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

• Hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng nhưng chưa được cấp Sổ thực hiện chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

2- Đất không có tranh chấp/tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định, phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực;

3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án dân sự;

4- Trong thời hạn sử dụng đất;

5- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (đây là điều kiện mới so với quy định hiện hành tại Điều 188 Luật Đất đai số 45/2013/QH13).

Theo đó, từ ngày 01/8/2024, Luật Đất đai 2024 bổ sung thêm điều kiện quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời sẽ không được chuyển nhượng.

Cụ thể, đối chiếu với Điều 114 Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13, trong đó có các biện pháp khẩn cấp tạm thời như:

- Kê biên tài sản đang tranh chấp;

- Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp.

- Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp.

- Phong tỏa tài sản…

1.2. Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho

Khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 quy định chỉ còn 03 trường hợp sau không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, các trường hợp sau không được nhận chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/8/2024 gồm:

1- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (Bỏ quy định không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa).

2- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó (Bỏ đối tượng hộ gia đình sử dụng đất từ 01/8/2024).

3- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất (Bỏ đối tượng hộ gia đình sử dụng đất từ 01/8/2024).

Đồng thời, bỏ trường hợp, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

2. Tăng lệ phí trước bạ khi sang tên Sổ đỏ

Giá đất để tính lệ phí trước bạ khi sang tên Sổ đỏ được xác định theo giá chuyển nhượng (nếu giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá tại Bảng giá đất) hoặc theo giá tại Bảng giá đất (nếu giá đất tại hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tại Bảng giá đất).

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, Bảng giá đất mới sẽ được ban hành và áp dụng từ ngày 01/01/2026 theo nguyên tắc thị trường và điều chỉnh hằng năm.

Điều này đồng nghĩa với việc, giá đất tại Bảng giá đất sẽ sát với giá thị trường và không căn cứ vào khung giá đất tối thiểu, tối đa của Chính phủ như hiện nay.

Mà giá đất xây dựng theo khung giá đất hiện hành thường thấp hơn 30 - 50% so với giá thị trường. Khi có Bảng giá đất mới thì giá đất sẽ tăng, tiệm cận theo giá thị trường.

Kéo theo đó, giá đất để tính lệ phí trước bạ khi sang tên Sổ đỏ sẽ tăng theo.

3. Từ 01/8/2024, không được mua đất với tư cách hộ gia đình

Luật Đất đai 2024 đã bỏ đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình. Cụ thể, khoản 25 Điều 3 Luật này định nghĩa, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ:

- Hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;

- Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/8/2024.

Đồng thời, trong các đối tượng người sử dụng đất quy định tại Điều 4 Luật này không còn đối tượng hộ gia đình như hiện nay.

Như vậy, từ ngày 01/8/2024, sẽ không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tư cách hộ gia đình nữa.

4. Người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp/doanh nghiệp được mua đất trồng lúa

Như đã nêu tại phần 1 của bài viết, Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định:

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.

Theo đó, từ ngày 01/8/2024, người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, doanh nghiệp được phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.

Lưu ý:

- Doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận.

- Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 Luật Đất đai 2024 phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận.

5. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được trực tiếp mua nhà, đất

Luật Đất đai năm 2024 phân định cụ thể quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Theo đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam được thực hiện đầy đủ các quyền, nghĩa vụ liên quan đến đất đai như cá nhân trong nước (khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024).

Trong đó có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận quyền sử dụng đất.

Đồng nghĩa với việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam được trực tiếp mua nhà, đất như công dân Việt Nam ở trong nước thay vì bị hạn chế một số quyền như hiện nay.

6. Tên gọi chính xác của Sổ đỏ, Sổ hồng từ 01/8/2024

Từ ngày 01/8/2024, Sổ đỏ, Sổ hồng sẽ có tên gọi chính xác là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thay vì tên là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như hiện nay.

Khi sang tên Sổ đỏ, người sử dụng đất được xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp Giấy chứng nhận mới nếu có nhu cầu (khoản 2 Điều 133 Luật Đất đai 2024).

Trên đây là những thay đổi liên quan đến sang tên Sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024.