Pháp lý doanh nghiệp 
Mua bán trước ngày 01/8/2024
Khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/8/2024 mà bên nhận chuyển nhượng chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng theo quy định thì không phải thực hiện thủ tục sang tên nhưng vẫn có cách được cấp Giấy chứng nhận mới (không phải gặp chủ cũ nên người bán còn sống hay đã chết không quan trọng), cụ thể:
* Trường hợp bên mua chỉ có hợp đồng mua bán nhưng bên bán không trao Giấy chứng nhận
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Căn cứ khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất Mẫu số 11/ĐK
- Hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ
- Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;
- Cách 2: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai
- Cách 3: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu
Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng không có hợp đồng, văn bản theo quy định thì nộp Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp, giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền;
Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để niêm yết công khai về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền.
Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương, chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trả;
Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gan liền với đất cho bên nhận chuyển quyền; trường hợp bên chuyển quyền không nộp Giấy chứng nhận đã cấp thì thực hiện việc hủy Giấy chứng nhận đã cấp.
Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.
* Trường hợp bên mua không có hợp đồng, văn bản công chứng hoặc chứng thực
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
- Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền;
Các bước thực hiện như trường hợp 1.1.
Mua bán từ ngày 01/8/2024 đến nay
* Hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực
Dù chưa đăng ký biến động khi chuyển nhượng nhưng hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định thì khi đó người nhận chuyển nhượng vẫn đăng ký sang tên theo đúng quy định.
Nói cách khác, khi hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực nhưng chưa được đăng ký vào sổ địa chính thì việc chuyển nhượng chưa hoàn tất nhưng hợp đồng vẫn có hiệu lực. Khi đó, người nhận chuyển nhượng cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ đăng ký sang tên theo quy định.
* Hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực
Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Nếu không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng sẽ vi phạm về hình thức.
Tuy nhiên, trường hợp hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực được chia thành 02 trường hợp:
Trường hợp 1: Đã trả tiền
Căn cứ khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, nếu người nhận chuyển nhượng đã trả hết hoặc trả 2/3 số tiền theo hợp đồng trở lên thì có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng viết tay đó.
Khi có Quyết định của Tòa án về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực thì người nhận chuyển nhượng thực hiện thủ tục sang tên như quy định trên.
Trường hợp 2: Chưa trả tiền hoặc trả ít hơn 2/3 số tiền trong hợp đồng
Trường hợp này hợp đồng không có hiệu lực nên bên nhận chuyển nhượng không có quyền gì đối với thửa đất trên. Nếu người chuyển nhượng chết thì liên hệ với người thừa kế của họ để giao kết, thực hiện hợp đồng mới.
Trên đây là quy định sang tên Sổ đỏ khi người bán chết. Có thể thấy việc người chuyển nhượng chết có thể sẽ gặp những khó khăn nhất định nhưng theo quy định việc sang tên chủ yếu phụ thuộc vào thời điểm chuyển nhượng, có hay không có hợp đồng được công chứng, chứng thực hoặc đã trả tiền hay chưa trả tiền,…
Bài viết trên là quy định tổng hợp các trường hợp xử lý khi người chuyển nhượng chết mà chưa sang tên Sổ đỏ. Nếu trường hợp của bạn không giống như bài viết đã đề cập, các chuyên gia pháp lý của LuatVietnam sẵn sàng giải thích rõ ràng hơn với bạn thông qua tổng đài 19006192 để được giải đáp nhanh nhất.
