Bí mật giúp sang tên nhà đất cho người nhà ít tốn kém chi phí nhất?

1. Điểm giống nhau giữa tặng cho và chuyển nhượng

1.1 Giống nhau về điều kiện sang tên

Theo quy định, để chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì nhà đất đó phải đáp ứng được đầy đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 như sau:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

1.2 Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho đều phải công chứng hoặc chứng thực

Dù là chuyển nhượng hay tặng cho thì từ 01/8/2024, để hồ sơ đủ điều kiện được sang tên thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho bắt buộc phải được công chứng/chứng thực.

Điều này được khẳng định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 như sau:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này.

1.3 Hồ sơ, trình tự, thủ tục sang tên giống nhau

Theo quy định, hồ sơ đăng ký sang tên (đăng ký biến động) khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đều bao gồm các giấy tờ:

- Hợp đồng chuyển nhượng/hợp đồng tặng cho có công chứng, chứng thực.

- Đăng ký kết hôn và CCCD chip/ thẻ Căn cước 02 bên

- Giấy khai sinh (Nếu có quan hệ được miễn thuế)

- Sổ đỏ/Sổ hồng.

- Đơn đăng ký biến động.

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân.

- Tờ khai lệ phí trước bạ.

- Tờ khai phi nông nghiệp

- Sơ đồ hình thể nhà đất

Như vậy có thể thấy, trừ khi 02 bên là quan hệ được miễn thuế thì phải nộp thêm giấy khai sinh; còn lại các giấy tờ khác trong hồ sơ, nơi nộp hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền giải quyết và thời gian thực hiện việc chuyển nhượng hay tặng cho thì đều giống nhau.

1.4 Đều được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu thuộc mối quan hệ được miễn thuế

Theo điểm a, điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định, dù là thu nhập từ việc chuyển nhượng hay thừa kế, tặng cho thì nếu thuộc một trong các mối quan hệ sau đều sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân (TNCN):

• Vợ với chồng
• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ
• Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi
• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu
• Bố vợ, mẹ vợ với con rể
• Ông nội, bà nội với cháu nội
• Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại
• Anh chị em ruột với nhau

Nói tóm lại: Về cơ bản thì hồ sơ, thủ tục, điều kiện thực hiện chuyển nhượng và tặng cho đều giống nhau. Tuy nhiên, sự khác biệt chủ yếu nằm ở các khoản thuế, phí phải trả khi thực hiện chuyển nhượng, tặng cho.

2. Điểm khác nhau giữa chuyển nhượng và tặng cho

2.1 Về mức thuế thu nhập cá nhân

Như đã phân tích ở trên, nếu chứng minh được thuộc một trong các mối quan hệ được miễn thuế thì 02 bên sẽ được miễn thuế TNCN nếu thực hiện chuyển nhượng, tặng cho.

Tuy nhiên, trường hợp không được miễn thuế thì mức thuế phải nộp sẽ có sự khác nhau. Cụ thể:

- Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng

- Khi tặng cho quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC, mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 10% x (Giá trị tài sản nhận tặng cho là quyền sử dụng đất - 10 triệu đồng)

Trong đó, giá trị tài sản nhận tặng cho là quyền sử dụng đất được căn cứ vào bảng giá đất (giá trị tài sản nhận tặng cho là giá đất trong bảng giá đất).

2.2 Về lệ phí trước bạ

Theo khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định, nếu thuộc một trong các mối quan hệ sau thì khi tặng cho nhà đất sẽ được miễn lệ phí trước bạ:

• Vợ với chồng
• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ
• Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi
• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu
• Bố vợ, mẹ vợ với con rể
• Ông nội, bà nội với cháu nội
• Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại
• Anh chị em ruột với nhau

Như vậy về cơ bản có thể hiểu, nếu chứng minh được thuộc một trong những mối quan hệ (gia đình) như trên thì khi tặng cho, các bên sẽ được miễn lệ phí trước bạ. Còn nếu thực hiện việc chuyển nhượng thì dù có là mối quan hệ gia đình thì cũng không được miễn lệ phí trước bạ.

Theo Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định, mức thu lệ phí trước bạ nhà đất hiện nay là 0,5%.

3. Tóm lại: Nên làm thế nào để sang tên nhà đất cho người nhà ít tốn kém chi phí nhất? 

Như đã phân tích ở trên, để tối ưu chi phí khi sang tên nhà đất cho người nhà, tốt nhất các bên nên làm hợp đồng tặng cho.

Hiện nay, trong trường hợp làm chuyển nhượng thông thường, các bên sẽ phải trả 2,65% thuế phí trên giá trị chuyển nhượng. Cụ thể, các khoản thuế, phí bắt buộc phải trả (trừ trường hợp được miễn) bao gồm:

• 2% thuế thu nhập cá nhân
• 0.5% lệ phí trước bạ
• 0.15% phí thẩm định hồ sơ sang tên

Nếu chứng minh được là người nhà, khi chuyển nhượng các bên vẫn phải trả 0.65% giá trị chuyển nhượng. Trong khi đó, nếu làm tặng cho thì sẽ chỉ cần trả 0.15% phí thẩm định hồ sơ mà thôi.

Trên đây là giải đáp của LuatVietnam về vấn đề Làm thế nào để sang tên nhà đất cho người nhà ít tốn kém chi phí nhất?