5 rủi ro khi nhờ người khác đứng tên Sổ đỏ

1. Cách ghi thông tin về người sử dụng đất trên Sổ đỏ

Khoản 1 Điều 26 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 quy định quyền chung của người sử dụng đất là được cấp Giấy chứng nhận.

Khi được cấp Giấy chứng nhận thì thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được ghi như sau:

1.1 Cấp cho cá nhân

Khoản 1 Điều 32 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định thông tin khi cấp Giấy chứng nhận cho cá nhân như sau:

• Đối với cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam) không thuộc trường hợp là tài sản chung của vợ chồng, thì ghi là: “Ông” hoặc “Bà”, họ tên, tên và số giấy tờ nhân thân.

• Đối với cá nhân nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư tại nước ngoài, thì ghi là: “Ông” hoặc “Bà”, họ tên, quốc tịch, tên và số giấy tờ nhân thân.

1.2 Cấp cho hộ gia đình sử dụng đất

Theo khoản 6 Điều 32 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định:

• Trường hợp cấp Giấy chứng nhận cho các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đang sử dụng đất thì ghi đầy đủ thông tin của các thành viên như đối với cách ghi của Giấy chứng nhận cấp cho cá nhân nêu trên.

• Trường hợp không ghi được hết thông tin của các thành viên có chung quyền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì ghi thông tin một/một số thành viên có chung quyền sử dụng đất. Tiếp theo ghi: “và các thành viên khác có chung quyền sử dụng đất của hộ được thể hiện tại mã QR”. Mã QR trên Giấy chứng nhận sẽ thể hiện đầy đủ thông tin của những người có chung quyền sử dụng đất.

• Trường hợp các thành viên thoả thuận ghi tên đại diện trên Giấy chứng nhận thì ghi thông tin của người đại diện như đối với cách ghi của Giấy chứng nhận cấp cho cá nhân nêu trên, tiếp theo ghi: “là đại diện cho các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình”. Mã QR của Giấy chứng nhận thể hiện đầy đủ thông tin của những người có chung quyền sử dụng đất.

1.3 Tài sản chung của hai vợ chồng

Theo khoản 2 Điều 32 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định:

• Đối với vợ chồng có chung tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì ghi là: “Bà” hoặc “Ông”, họ tên, tên và số giấy tờ nhân thân của vợ hoặc chồng và thể hiện: “và chồng (hoặc vợ): … (thể hiện thông tin của chồng (hoặc vợ)).

• Trường hợp có thoả thuận của vợ chồng đồng ý ghi tên vợ/chồng là đại diện trên Giấy chứng nhận thì ghi là: “Bà” hoặc “Ông”, họ tên, tên và số giấy tờ nhân thân, tiếp theo thể hiện: “là đại diện cho vợ và chồng”.

1.4 Tài sản của nhóm người sử dụng đất

Theo khoản 5 Điều 32 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định:

• Trường hợp nhóm người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất mà Giấy chứng nhận được cấp cho từng thành viên trong nhóm thì trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin như đối với cá nhân; tiếp theo ghi là: “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) với người khác”. Mã QR trên Giấy chứng nhận thể hiện đầy đủ thông tin của những người có chung quyền.

• Trường hợp nhóm người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất mà cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện thì trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện như đối với cá nhân, dòng tiếp theo ghi: “là đại diện cho những người cùng sử dụng đất” hoặc “là đại diện cho những người cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất”. Mã QR trên Giấy chứng nhận thể hiện đầy đủ thông tin của những người có chung quyền.

Như vậy, khi được cấp Giấy chứng nhận nhưng vì một lý do nào đó mà nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận thì khi đó người được nhờ đứng tên là người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Hay nói cách khác, người được nhờ đứng tên là “chủ đất”.

2. Rủi ro phổ biến khi nhờ người đứng tên Sổ đỏ

Khi nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận thì dữ liệu địa chính thể hiện người được nhờ đứng tên là người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Theo đó, sẽ có nhiều rủi ro pháp lý như sau:

- Nhờ người khác nhận chuyển nhượng mà không có ủy quyền, nhất là nhờ đứng tên khi sang tên thì rủi ro lớn nhất là người được nhờ nếu có ý định chiếm đoạt sẽ không chịu sang tên lại, trả lại tài sản, phủ nhận giao dịch nhờ đứng tên thì sẽ xảy ra tranh chấp.

- Khi Nhà nước thu hồi nếu đủ điều kiện được bồi thường thì người được nhờ đứng tên trên Giấy chứng nhận là người được bồi thường (được ghi tên trong quyết định bồi thường).

- Người được nhờ đứng tên có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện.

- Người đứng tên trên Giấy chứng nhận chết thì nhà đất khi đó sẽ là di sản thừa kế. Nếu người thừa kế không thừa nhận hoặc không biết nguồn gốc nhà đất là do được “nhờ” đứng tên thì khi đó dễ xảy ra tranh chấp.

- Người được nhờ đứng tên nếu có nghĩa vụ tài sản với người thứ ba mà quyền sử dụng đất, nhà ở bị kê biên để thực hiện nghĩa vụ thì quyền, lợi ích của người nhờ đứng tên sẽ không được đảm bảo, thậm chí bị "mất trắng" nếu không có chứng cứ để chứng minh.

Trên đây là một số rủi ro khi nhờ người khác đứng tên Sổ đỏ, việc nhờ người khác đứng tên có thể dẫn đến mất trắng hoặc xảy ra tranh chấp kéo dài.

Nếu có vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai hoặc các quy định khác về đất đai, nhà ở thì bạn đọc vui lòng liên hệ 19006192 để được hỗ trợ nhanh nhất.