Toàn bộ những rủi ro khi không sang tên Sổ đỏ

* Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng các bên không đăng ký biến động (không sang tên Sổ đỏ) thì việc chuyển nhượng không có hiệu lực pháp luật, chỉ là chuyển nhượng "thực tế".

1. Dễ xảy ra tranh chấp

Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai năm 2024 quy định:

“3. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.”

Theo quy định trên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.

Về pháp lý khi không đăng ký biến động dù một bên đã trả tiền cho bên kia nhưng người sử dụng đất vẫn không thay đổi. Hay nói cách khác, dù đã trả tiền nhưng không có quyền sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng không đúng quy định của pháp luật sẽ không tồn tại quan hệ chuyển nhượng. Nếu không có giấy tờ biên nhận tiền, hợp đồng hoặc người làm chứng thì dễ xảy ra các tranh chấp như đòi lại quyền sử dụng đất,…

2. Chậm nộp lệ phí trước bạ 

Căn cứ khoản 8 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, thời hạn nộp lệ phí trước bạ chậm nhất là 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo. Nếu quá thời hạn trên mà chưa nộp thì phải nộp thêm tiền chậm nộp với mức 0,03%/ngày/số tiền chậm nộp.

3. Bị phạt tiền nếu không sang tên

* Hình thức và mức phạt

Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực thì phải đăng ký biến động.

Căn cứ Khoản 2, Khoản 3 Điều 16 Chương II Nghị định số 123/2024/NĐ-CP quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai (có hiệu lực từ ngày 4.10.2024) sẽ bị xử phạt như sau:

Nếu sang tên, chuyển nhượng nhà đất mà không thực hiện đăng ký biến động đất đai, người dân sẽ bị phạt từ 2 - 3 triệu đồng và mức phạt này tăng gấp 2 lần nếu là tổ chức vi phạm.

Đồng thời, biện pháp khắc phục hậu quả của việc không đăng ký biến động đất đai bao gồm cả việc bắt buộc các cá nhân phải làm thủ tục đăng ký biến động theo đúng quy định.

* Người bị xử phạt là bên nhận chuyển quyền sử dụng đất (người mua).

4. Người bán vẫn phải nộp thuế sử dụng đất

Theo Điều 1 Thông tư 153/2011/TT-BTC, đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp gồm:

• Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

• Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.               

• Đất phi nông nghiệp được các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh.

Khi chuyển nhượng các loại đất thuộc đối tượng chịu thuế như trên mà thửa đất đó đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng các bên không sang tên thì người chuyển nhượng vẫn có nghĩa vụ nộp thuế dù thực tế không sử dụng đất.

Trên đây là những rủi ro khi không sang tên Sổ đỏ. Để tránh những rủi ro xảy ra cần thực hiện đúng thủ tục, để sang tên nhanh chóng hãy thực hiện theo thủ tục sang tên Sổ đỏ đơn giản nhất.