4 phương pháp xác định giá đất từ 01/8/2024

Căn cứ Nghị định 71/2024/NĐ-CP, tùy thuộc vào trường hợp cụ thể mà có các phương pháp xác định giá đất khác nhau, cụ thể:

1. Phương pháp so sánh

Theo quy định tại Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, đây là phương pháp thực hiện phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất nếu có để xác định giá của thửa đất cần định giá.

Theo đó, trình tự xác định giá đất theo phương pháp so sánh được thực hiện như sau:

- Khảo sát, thu thập thông tin mục đích sử dụng đất và các yếu tố ảnh hướng đến giá của thửa đất hoặc khu đất cần được định giá.

- Khảo sát, thu thập thông tin đầu vào để định giá đất với thửa đất so sánh được xác định là giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

- Lựa chọn thông tin để so sánh: Việc lựa chọn thông tin thửa đất để so sánh sẽ được thực hiện theo thứ tự ưu tiên như sau:

+ Thông tin gần nhất tại thời điểm định giá đất. Trường hợp có nhiều nguồn thông tin khác nhau phát sinh tại cùng thời điểm thì sẽ ưu tiên lựa chọn nguồn thông tin theo thứ tự:

• Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai
• Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá
• Văn phòng đăng ký đất đai
• Đơn vị tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất/đấu giá tài sản
• Sàn giao dịch bất động sản
• Doanh nghiệp bất động sản
• Qua các đợt điều tra, khảo sát.

+ Xét những điểm tương đồng nhất định liên quan tới các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

+ Khoảng cách đến thửa đất, khu đất cần định giá: Xét khoảng cách gần nhất và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh.

Lưu ý: Trong trường hợp mở rộng phạm vi thu thập thông tin ngoài địa bàn cấp tỉnh thì tổ chức thực hiện định giá đất phải giải trình lý do cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định xem xét, quyết định.

Giá đất của thửa đất theo phương pháp so sánh được xác định theo công thức:

2. Phương pháp thu nhập

Đây là phương pháp lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại mà Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

Theo Điều 5 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, phương pháp thu nhập được thực hiện như sau:

- Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất, khu đất cần định giá:

+ Với đất phi nông nghiệp: Khảo sát, thu thập thông tin từ việc cho thuê đất/mặt bằng:

• Trong 03 năm (tính từ 01/1 - 31/12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá thửa đất, khu đất cần định giá hoặc
• Trong 01 năm (tính từ 01/1 - 31/12) liền kề trước thời điểm định giá của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá để so sánh.
• Trường hợp không thu thập được thông tin từ việc cho thuê đất, mặt bằng thì thu thập thông tin về thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ghi trong báo cáo tài chính.

+ Với đất nông nghiệp: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp tại cơ quan thống kê, cơ quan thuế hoặc cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn trong:

• Khoảng 03 năm (tính từ 01/1 - 31/12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác hoặc
• Tối thiểu 03 vụ thu hoạch liên tục trước thời điểm định giá với đất trồng cây lâu năm.
• Trong một chu kỳ khai thác trước thời điểm định giá đối với đất trồng rừng sản xuất theo quy định.
• Trường hợp không có số liệu cụ thể thì thu thập thông tin về thu nhập thực tế phổ biến trên thị trường của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá.

- Xác định thu nhập ròng bình quân năm

- Xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá

- Xác định giá của thửa đất cần định giá

3. Phương pháp thặng dư

Theo Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, đây là phương pháp lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Cụ thể, phương pháp thặng dư sẽ được thực hiện theo trình tự như sau:

- Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá

- Ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất.

- Ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất.

4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Theo Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, trình tự nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được quy định như sau:

- Khảo sát, thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá theo vị trí đất và khu vực quy định trong bảng giá đất gồm: Vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng, thông tin giá đất trong bảng giá đất.

- Trường hợp thửa đất được lựa chọn để thu thập thông tin có tài sản gắn liền với đất: Chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá đất của thửa đất.

- Xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực:

+ Thống kê giá đất thu thập được theo từng vị trí, khu vực: Trường hợp nhiều thửa đất có tính tương đồng nhất định về giá đất, nếu giá đất quá cao hoặc quá thấp so với mặt bằng chung thì loại bỏ thông tin giá đất này trước khi xác định giá đất thị trường.

+ Giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.

- Xác định hệ số điều chỉnh giá đất theo hệ số được xác định tương ứng với từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại khu vực đó.

Theo đó, giá đất của thửa đất cần định giá tại từng vị trí, khu vực được xác định bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh đất cần định giá của thửa đất.

Nếu bạn đọc gặp vướng mắc về bài viết trên hoặc các vấn đề pháp lý khác về đất đai - nhà ở hãy gọi ngay đến tổng đài 1900.6199 để được tư vấn.