Pháp lý doanh nghiệp 
Nhà xây trên đất nông nghiệp được bao pháp lý là gì?
Nhà ở xây trên đất nông nghiệp được bao pháp lý có thể hiểu là loại nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân xây dựng trên đất nông nghiệp nhưng tại thời điểm xây dựng hoặc thời điểm xây dựng xong không bị chính quyền địa phương xử phạt vi phạm hành chính và được bên bán cam kết không bị phá dỡ.
Thông thường nhà ở được xây dựng trên đất nông nghiệp khi bán sẽ có giá thấp hơn nhà ở có Sổ đỏ, Sổ hồng. Qua đó, bên bán sẽ đánh vào tâm lý mua được nhà “giá rẻ” của người mua.
Đồng thời thực tế tại không ít địa phương vẫn diễn ra tình trạng xây nhà trên đất nông nghiệp như đất trồng cây hàng năm, đất rừng, đất trồng cây lâu năm,… nhưng vẫn được tồn tại dù nhà ở đã xây dựng lâu.
Có nên mua nhà xây trên đất nông nghiệp được bao pháp lý?
Bên cạnh ưu điểm như giá có thể thấp hơn và nhiều địa phương không phá dỡ nhà được xây trên đất nông nghiệp dù đã xây dựng lâu. Tuy nhiên, nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp có thể phát sinh nhiều vấn đề cho dù bên bán cam kết nhà ở được bao pháp lý, cụ thể:
(1) Sử dụng đất sai mục đích
Điều 5 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc sử dụng đất như sau:
1. Đúng mục đích sử dụng đất.2. Bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả đối với đất đai và tài nguyên trên bề mặt, trong lòng đất.3. Bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất.4. Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.
Như vậy, một trong những nguyên tắc sử dụng đất là phải đúng mục đích sử dụng đất. Nói cách khác, nhà ở chỉ được xây dựng trên đất ở (đất thổ cư), nếu xây dựng trên các loại đất khác là hành vi sử dụng đất sai mục đích.
(2) Không phải là giao dịch hợp pháp
Cho dù bên bán có cam kết nhà ở được bao pháp lý thì nhà ở đó cũng không đủ điều kiện để bán và không thể sang tên, bởi lẽ không có Sổ đỏ, Sổ hồng.
Điều kiện này được quy định rõ tại khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023. Theo đó, giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Khi nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp thì điều hiển nhiên nhà ở đó không được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng. Bởi lẽ, nhà ở muốn được chứng nhận quyền sở hữu (ghi vào trong Sổ đỏ, Sổ hồng) phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu; tuy nhiên nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp thì không thể chứng minh được vì đây là trường hợp vi phạm.
(3) Không được hợp thức hóa
Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP nhiều hành vi vi phạm trong lĩnh vực xây dựng được hợp thức hóa như xây dựng nhà ở nhưng không có giấy phép xây dựng, xây dựng trái phép, sai phép,… nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, đối với hành vi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp thì không được hợp thức hóa mà thay vào đó sẽ bị phạt tiền và buộc tháo dỡ nhà ở để khôi phục tình trạng ban đầu.
(4) Bị phạt tiền và bị phá dỡ
Căn cứ theo, khoản 3 Điều 9, khoản 3 Điều 8, khoản 2 Điều 10 Nghị định 123/2024, hành vi chuyển đổi đất rừng đặc dụng, rừng sản xuất, đất trồng lúa... sang đất ở bị xử phạt như sau:
STT | Diện tích vi phạm | Mức phạt | Biện pháp khắc phục hậu quả |
Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã | |||
1 | Dưới 0,02 héc ta | 10 - 20 triệu đồng | - Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai; - Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm. |
2 | Từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta | 20 - 50 triệu đồng | |
3 | Từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta | 50 - 100 triệu đồng | |
4 | Từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta | 100 - 150 triệu đồng | |
5 | Từ 0,5 héc ta trở lên | 150 - 200 triệu đồng | |
Chuyển đất trồng lúa sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã | |||
1 | Dưới 0,01 héc ta | 20 - 30 triệu đồng | - Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai; - Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm. |
2 | Từ 0,01 héc ta đến dưới 0,03 héc ta | 30 - 50 triệu đồng | |
3 | Từ 0,03 héc ta đến dưới 0,05 héc ta | 50 - 100 triệu đồng | |
4 | Từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta | 100 - 150 triệu đồng | |
5 | Từ 0,1 héc ta trở lên | 150 - 200 triệu đồng | |
Chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã | |||
1 | Từ dưới 0,01 héc ta | 10 - 20 triệu đồng | - Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai; - Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm. |
2 | Từ 0,01 héc ta đến dưới 0,03 héc ta | 20 - 30 triệu đồng | |
3 | Từ 0,03 héc ta đến dưới 0,05 héc ta | 30 - 50 triệu đồng | |
4 | Từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta | 100 - 150 triệu đồng | |
5 | Từ 0,1 héc ta trở lên | 150 - 200 triệu đồng | |
Lưu ý: Hành vi chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang đất phi nông nghiệp; chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp; chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất phi nông nghiệp thuộc địa giới hành chính của phường, thị trấn thì mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt tương ứng bảng trên.
Tóm lại, không nên mua nhà xây trên đất nông nghiệp trong bất kỳ trường hợp nào, cho dù được cam kết là “bao pháp lý” để không bị phá dỡ.
Trên đây là bài viết chỉ rõ nguyên nhân vì sao không mua nhà xây trên đất nông nghiệp được bao pháp lý để tránh nguy cơ mất trắng. Nếu có vướng mắc hãy gọi đến tổng đài 1900.6192 để được tư vấn và giải đáp.
>> 3 thông tin người dân phải biết khi xây nhà trên đất nông nghiệp
