Pháp lý doanh nghiệp 
Nhà nước thu hồi để phát triển kinh tế vì lợi ích công cộng
* Không có, không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ không được bồi thường về đất
Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này…”.
Như vậy, khi Nhà nước thu hồi thì đất không có hoặc không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, Sổ hồng sẽ không được bồi thường về đất.
* Quyền của người đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi
(1) Được bồi thường về đất nếu đất không có Sổ đỏ nhưng đủ điều kiện cấp sổ
Bồi thường về đất có thể được bồi thường bằng đất hoặc bồi thường bằng tiền theo quy định.
Xem chi tiết: Cách tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
(2) Được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại
Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
- Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp trong hạn mức giao đất nông nghiệp.
- Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất.
- Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng.
- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
- Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
Xem chi tiết: Điều kiện và cách tính bồi thường chi phí đầu tư vào đất
(3) Được hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Điều 83 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được Nhà nước xem xét hỗ trợ các khoản sau:
- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất.
- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở.
- Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;
- Hỗ trợ khác.
Xem chi tiết: Toàn bộ các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
(4) Người có đất ở thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở được bố trí tái định cư theo quy định (bố trí đất tại định cư, nhà ở tái định cư).
Xem thêm: 10 điều người dân cần nắm rõ về bồi thường tái định cư
(5) Được bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất
- Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
- Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.
Nhà nước thu hồi đất để doanh nghiệp thực hiện dự án
Về nguyên tắc khi doanh nghiệp thực hiện dự án vì lợi ích của doanh nghiệp thì doanh nghiệp phải thỏa thuận với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, thuê hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, chỉ thực hiện theo nguyên tắc trên nếu người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, cho thuê (một trong những điều kiện để có quyền chuyển nhượng, cho thuê là phải có Sổ đỏ).
Riêng trường hợp người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê thì Nhà nước thu hồi đất để giao hoặc cho chủ đầu tư thuê đất. Nội dung này được nêu rõ tại khoản 13 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP như sau:
“4. Trường hợp khu đất thực hiện dự án đầu tư có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai nhưng có tài sản gắn liền với đất thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, giao đất hoặc cho chủ đầu tư thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và phải xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định.”.
Đối với trường hợp này người đang sử dụng đất có quyền thỏa thuận bán tài sản gắn liền với đất cho chủ đầu tư, còn đất phải trả lại cho Nhà nước.
Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và giao đất, cho người mua tài sản thuê đất.
Trên đây là những quyền lợi mà người dân có thể được hưởng khi Nhà nước thu hồi đất không có Sổ đỏ, Sổ hồng. Nếu có vướng mắc hãy gọi đến tổng đài 1900.6192 để được tư vấn.
>> Doanh nghiệp "gom đất" làm dự án có quyền thu hồi đất không?
