Pháp lý doanh nghiệp 
1. Nhà kiên cố là gì?
“Nhà kiên cố” là từ khá gần gũi, được sử dụng phổ biến nhưng Luật Xây dựng 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định hay giải thích thế nào là nhà kiên cố.
Mặc dù Luật Xây dựng không có quy định hay giải thích nhưng căn cứ vào thực tiễn có thể hiểu nhà kiên cố như sau:
Nhà kiên cố là loại nhà ở đối lập với nhà tạm, không kiên cố. Nhà kiên cố có đặc điểm mà hầu hết mọi người đều biết, đó là được xây dựng bằng vật liệu vững chắc và thời hạn tồn tại lâu dài.
Ngoài ra, ngày 15/12/2015 Bộ Xây dựng ban hành Công văn 134/BXD-QLN trả lời Sở Xây dựng tỉnh tỉnh Hậu Giang về khái niệm loại nhà kiên cố và bán kiên cố như sau:
Tiêu chí để phân loại nhà ở trong Tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam năm 2009 quy định vật liệu bền chắc đối với ba kết cấu chính:
(1) Cột làm bằng các loại vật liệu: bê tông cốt thép, gạch/đá, sắt/thép/gỗ bền chắc;
(2) Mái làm bằng các loại vật liệu: bê tông cốt thép, ngói (xi măng, đất nung);
(3) Tường bao che làm bằng các loại vật liệu: bê tông cốt thép, gạch/đá, gỗ/kim loại.
Tùy điều kiện thực tế tại địa phương, các bộ phận nhà ở có thể làm bằng các loại vật liệu có chất lượng tương đương.
Từ đó, Bộ Xây dựng đưa ra khái niệm: Nhà kiên cố là nhà có cả ba kết cấu chính đều được làm bằng vật liệu bền chắc; nhà bán kiên cố là nhà có hai trong ba kết cấu chính được làm bằng vật liệu bền chắc.
Tóm lại, dưới góc độ pháp lý nhà kiên cố được hiểu như sau: Nhà kiên cố là nhà có cột, mái và tường bao che được làm bằng vật liệu bền chắc.
Tuy nhiên, vì Luật Xây dựng và các văn bản hướng dẫn thi hành không quy định hay giải thích thế nào là nhà kiên cố nên nó không quyết định đến việc phải có hay được miễn giấy phép xây dựng.
2. 4 trường hợp xây nhà kiên cố phải có giấy phép xây dựng
Lưu ý: Nhà ở kiên cố không phải là thuật ngữ pháp lý theo pháp luật xây dựng nên quy định về giấy phép xây dựng dưới đây được áp dụng đối với nhà kiên cố là nhà ở riêng lẻ (gồm biệt thự, nhà ở độc lập, nhà ở liền kề).
Căn cứ khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, những trường hợp sau đây khi xây dựng nhà ở phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công:
(1) Nhà ở riêng lẻ tại đô thị (gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấ), trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
(2) Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
(3) Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.
(4) Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên.
3. Hồ sơ, thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà kiên cố
3.1. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà kiên cố
* Thành phần hồ sơ:
Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định thành phần hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng gồm những giấy tờ sau:
(1) Đơn xin cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01.
(2) Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai như Sổ đỏ, Sổ hồng, một trong những loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất,…
Xem chi tiết tại: Không có Sổ đỏ, Sổ hồng vẫn được cấp giấy phép xây dựng
(3) 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy, chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật xây dựng có yêu cầu, gồm:
- Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí của công trình;
- Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình xây dựng;
- Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp, thoát nước, cấp điện;
- Trường hợp có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề đó.
* Số lượng hồ sơ: 02 bộ.
3.2. Trình tự, thủ tục cấp giấy phép xây dựng nhà kiên cố
Bước 1: Nộp hồ sơ
Chủ đầu tư (bao gồm cả hộ gia đình, cá nhân) nộp tại Trung tâm phục vụ hành chính công hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính của Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Bước 4: Trả kết quả
Thời hạn giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định.
Trường hợp đến thời hạn nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn.
Trên đây là quy định giải thích nhà kiên cố là gì và khi nào phải xin giấy phép xây dựng cũng như hồ sơ, giấy tờ và thủ tục đề nghị cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở kiên cố.
Nếu bạn đọc có vướng mắc vui lòng liên hệ tổng đài 1900.6192 để nhận được tư vấn bởi những chuyên viên pháp lý về xây dựng của LuatVietnam.
