Pháp lý doanh nghiệp 
* Mua bán đất là cách gọi phổ biến của nhiều người, theo pháp luật đất đai mua bán đất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tùy thuộc vào thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà cách xử lý khi đất không có Giấy chứng nhận sẽ khác nhau.
Chuyển nhượng từ ngày 01/8/2024 đến nay
Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác nếu có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Theo đó, khi đất không có Giấy chứng nhận thì người dân không được chuyển nhượng, trừ 02 trường hợp. Nếu các bên đã thực hiện chuyển nhượng trên thực tế (một bên giao đất, một bên trả tiền - dù việc chuyển nhượng này không có hiệu lực) thì xảy ra 02 trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Các bên hoặc một trong các bên không muốn chuyển nhượng nữa thì một bên trả lại đất và bên kia trả lại tiền, nếu có tranh chấp thì hòa giải hoặc khởi kiện tại Tòa án.
Trường hợp 2: Nếu các bên vẫn muốn chuyển nhượng thì phải cấp Giấy chứng nhận cho chủ cũ nếu có đủ điều kiện cấp; sau khi có Giấy chứng nhận thì các bên thực hiện thủ tục sang tên theo quy định.
Xem chi tiết tại: Hướng dẫn thủ tục sang tên Sổ đỏ 2020
Chuyển nhượng trước ngày 01/8/2024
Đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất từ trước ngày 01/8/2024 nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận mới nếu có đủ điều kiện mà không phải thực hiện thủ tục sang tên. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP cụ thể:
"1.Các trường hợp sử dụng đất sau đây do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 28 của Nghị định này:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;
c) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 của Luật Đất đai.”
Lưu ý: Nếu các bên chuyển nhượng trước ngày 01/8/2024 phải biết quy định sau:
- Chuyển nhượng trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;
- Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;
- Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 của Luật Đất đai.
Kết luận: Mua đất không Sổ đỏ từ ngày 01/8/2024 đến nay thì không hợp pháp, trừ 02 trường hợp; nếu mua trước ngày 01/8/2024 thì thực hiện theo thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu để có sổ mới nếu đủ điều kiện. Nếu xảy ra tranh chấp thì tùy thuộc vào từng vụ cụ thể mà có thể giải quyết theo thủ tục tranh chấp đất đai hoặc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trên đây là một số Lưu ý với người mua đất không Sổ đỏ. Mọi vấn đề còn vướng mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ 19006192 để được LuatVietnam hỗ trợ, giải đáp cụ thể.
