Pháp lý doanh nghiệp 
* Mua bán nhà đất là cách gọi phổ biến của người dân, theo quy định của pháp luật thì mua bán nhà đất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở.
1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
1.1. Điều kiện của bên chuyển nhượng
Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp.
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
1.2. Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng
Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Xem thêm: Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua đất đầy đủ và chi tiết nhất
2. Hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 như sau:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;”.
Theo đó, chỉ trừ trường hợp một hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản mới không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.
* Công chứng hợp đồng chuyển nhượng
- Nơi công chứng:
Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định phạm vi công chứng như sau:
“Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”
Theo đó, khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất cần chuyển nhượng.
- Giấy tờ cần chuẩn bị:
Theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở phải chuẩn bị các giấy tờ sau:
Bên chuyển nhượng | Bên nhận chuyển nhượng |
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước hoặc hộ chiếu. - Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân). - Hợp đồng ủy quyền (nếu được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng). | - Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước hoặc hộ chiếu. - Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân). |
Lưu ý: - Bản sao là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực. - Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua điền theo mẫu của tổ chức công chứng. - Các bên có thể soạn trước hợp đồng (thông thường các bên ra tổ chức công chứng yêu cầu soạn thảo hợp đồng và phải trả thù lao). | |
- Thủ tục công chứng:
Xem chi tiết tại: Công chứng hợp đồng nhà đất: Hồ sơ, thủ tục, phí thực hiện
* Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
- Nơi chứng thực: Tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
- Giấy tờ cần chuẩn bị:
Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:
- Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.
- Bản sao chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng của người yêu cầu chứng thực (mang bản chính để đối chiếu).
- Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
- Thủ tục chứng thực:
Xem chi tiết: Chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất được thực hiện thế nào?
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
(Nội dung này sẽ được trình bày cụ thể tại mục 3: Chi phí khi chuyển nhượng nhà đất).
Bước 3: Đăng ký biến động
Xem tại: Hồ sơ, thủ tục sang tên Sổ đỏ
3. Chi phí khi chuyển nhượng nhà đất
Khi chuyển nhượng sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ, trừ trường hợp được miễn.
3.1. Thuế thu nhập cá nhân
* Người có nghĩa vụ nộp: Do các bên thỏa thuận, nếu không thỏa thuận thì người chuyển nhượng (bên bán) có nghĩa vụ nộp vì là người có thu nhập.
* Mức thuế thu nhập cá nhân:
Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x Giá trị chuyển nhượng
Lưu ý: Nếu trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá trị chuyển nhượng hoặc giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) ban hành thì giá chuyển nhượng để tính thuế thu nhập cá nhân là giá do UBND cấp tỉnh quy định.
* Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
- Nếu hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng (nộp cùng với hồ sơ đăng ký sang tên).
- Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
* Hồ sơ và nơi nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:
Xem chi tiết tại: Hướng dẫn khai thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất
3.2. Phí thẩm định hồ sơ
Căn cứ Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ khi chuyển nhượng nhà đất do HĐND cấp tỉnh ban hành nên mức thu của các tỉnh thành không giống nhau.
Xem chi tiết: Phí thẩm định hồ sơ khi sang tên Sổ đỏ của 63 tỉnh thành
3.3. Lệ phí trước bạ
* Người nộp lệ phí trước bạ: Do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì người nhận chuyển nhượng (người mua) nộp.
* Mức lệ phí trước bạ phải nộp:
Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định
Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá trị tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá trị chuyển nhượng
Xem chi tiết tại: Lệ phí trước bạ khi sang tên Sổ đỏ
4. Thời gian sang tên chỉ 5 ngày làm việc?
Khoản 2 Điều 2 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định thời gian đăng ký biến động khi chuyển nhượng như sau:
“đ) Trường hợp đổi tên hoặc thay đổi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 05 ngày làm việc; trường hợp giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên là không quá 10 ngày làm việc;”
Thời gian trên được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.
Như vậy, người dân cần hiểu đúng thời gian giải quyết là 05 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, nhưng không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính. Điều đó đồng nghĩa với việc không phải nộp hồ sơ xong 10 ngày sau là có Giấy chứng nhận mới.
5. Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay vẫn hợp pháp?
Căn cứ khoản 5 Điều 137 Luật đất đai 2024 và Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay (không công chứng hoặc chứng thực) vẫn hợp pháp nếu việc chuyển nhượng diễn ra trước ngày 01/8/2014.
Xem chi tiết: Thủ tục cấp, sang tên Sổ đỏ cho đất mua bán bằng giấy viết tay
6. Chuyển nhượng một phần thửa đất như thế nào?
Khoản 20 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất:
“20. Các trường hợp đăng ký biến động đất đai quy định tại Điều này mà phải tách thửa đất, hợp thửa đất thì người sử dụng đất nộp Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất quy định tại điểm c khoản 3 Điều 7 của Nghị định này.”
Như vậy, trước khi thực hiện việc chuyển nhượng thì người sử dụng đất phải đề nghị tách thửa phần diện tích cần chuyển nhượng; sau đó thực hiện lần lượt các bước: Công chứng hoặc chứng thực, kê khai nghĩa vụ tài chính và nộp hồ sơ đăng ký biến động (đăng ký sang tên).
7. Đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu vẫn được chuyển nhượng
Căn cứ Điều 45 Luật Đất đai 2024, mặc dù thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu vẫn được chuyển nhượng nếu có đủ điều kiện, cụ thể:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, người nhận chuyển nhượng không thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng quy định tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024.
8. Điều cần biết để loại trừ rủi ro khi mua đất
Căn cứ vào các quy định của pháp luật dân sự, đất đai, LuatVietnam đã tổng hợp những điều cần biết để không bị lừa hoặc loại trừ rủi ro khi nhận chuyển nhượng nhà đất, gồm:
- Chỉ mua đất khi có Giấy chứng nhận.
- Không trả hết tiền khi chưa sang tên Giấy chứng nhận xong.
- Kiểm tra Giấy chứng nhận giả, quy hoạch, thế chấp, đất bán cho nhiều người.
- Cách đặt cọc đúng Luật.
- Cẩn trọng khi giá đất rẻ bất ngờ.
- Không mua bán nhà đất bằng giấy viết tay.
- Không chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng.
- Phải biết cách thỏa thuận các điều khoản trong hợp đồng.
Xem chi tiết: Để không bị lừa khi mua đất phải biết 9 điều sau
Kết luận: Trên đây là quy định về hồ sơ, thủ tục mua bán nhà đất, đây là những quy định cơ bản và những vấn đề người dân thường gặp phải khi mua bán nhà đất.
Nếu còn những vấn đề chưa rõ liên quan đến đất đai - nhà ở, bạn đọc vui lòng liên hệ 19006192 để được hỗ trợ nhanh nhất.
