Mua bán đất không có Sổ đỏ có bị phạt không?

Mua bán đất không có Sổ đỏ diễn ra khá phổ biến vì giá thành thường rẻ hơn nhưng có thể để lại nhiều hệ lụy về sau. Vậy, mua bán đất không có Sổ đỏ có bị phạt không?

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thế nào?

Khi mua bán đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) phải có đủ điều kiện và phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/8/2024), người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

- Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận (sau đây gọi tắt là Sổ đỏ), trừ trường hợp nhận thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai 2024, cụ thể là:

• Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư của nước ngoài nhận chuyển nhượng đối với dự án bất động sản (khoản 7 Điều 124).

• Hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận (điểm a khoản 4 Điều 127).

- Điều kiện 2: Đất không có tranh chấp/tranh chấp đã được cơ quan thẩm quyền giải quyết, bản án/quyết định của Toà án, quyết định/phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực.

- Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án.

- Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất.

- Điều kiện 5: Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Trong đó, điều kiện 5 được bổ sung mới so với Luật Đất đai số 45/2013/QH13 trước đây. Ngoài ra, còn phải có một số điều kiện khác theo quy định của Luật Đất đai (trường hợp đặc biệt).

Xem chi tiết tại: Điều kiện mua bán đất 2024

2. Mua bán đất không có Sổ đỏ bị phạt thế nào?

Sổ đỏ là một trong những điều kiện bắt buộc có khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp ở trên. Do đó, trường hợp mua bán đất không có Sổ đỏ sẽ bị xử phạt theo quy định pháp luật.

Theo khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện bị phạt tiền với mức như sau:

Đơn vị: Triệu đồng

Lưu ý: Mức phạt trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân, tối đa là 40 triệu đồng.

Như vậy, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có Sổ đỏ (thỏa mãn các điều kiện còn lại) có thể bị xử phạt từ 03 - 05 triệu đồng đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn, từ 05 - 10 triệu đồng đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đô thị.

3. Một số rủi ro có thể gặp khi mua đất không có Sổ đỏ

Sổ đỏ là một trong những giấy tờ pháp lý quan trọng chứng minh quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức. Do đó, không chỉ bị xử phạt vi phạm, trường hợp mua đất không có Sổ đỏ có thể gặp phải những rủi ro sau:

- Không xác minh chính xác được nguồn gốc của đất: Nếu đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ gây khó khăn cho khâu xác minh chính xác nguồn gốc của đất đó. Người sử dụng đất sẽ không biết mảnh đất mình mua có đang thuộc quy hoạch không hay có trong tình trạng bị lấn chiếm, tranh chấp hay không?...

- Dễ xảy ra tranh chấp: Về mặt pháp lý, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Vì vậy, nếu không có Sổ đỏ và không thực hiện được đăng ký thì dù đã trả tiền người mua cũng không có quyền sử dụng đất.

- Không được thế chấp để vay tiền: Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì việc thế chấp quyền sử dụng đất được tiến hành khi có Sổ đỏ.

- Bị hạn chế quyền sử dụng đất: Trường hợp mua phải đất không có Sổ đỏ sẽ bị hạn chế hoặc bị mất các quyền của người sử dụng đất như: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê,… (chỉ trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận (điểm a khoản 4 Điều 127).

- Khó được cấp phép xây dựng: Trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở yêu cầu phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Vì vậy, đất không có Sổ đỏ sẽ rất khó xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trên đó…

Trên đây là giải đáp liên quan đến mua bán đất không có Sổ đỏ. Mọi vấn đề còn vướng mắc liên quan đến đất đai, bạn đọc vui lòng liên hệ 1900.6192 để được LuatVietnam hỗ trợ cụ thể.