Mua bán đất không có Sổ đỏ có bị phạt không?

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thế nào?

Khi mua bán đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) phải có đủ điều kiện và phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai, có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

- Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận (sau đây gọi tắt là Sổ đỏ), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;

+ Nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013: Khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng khi có Sổ đỏ hoặc đủ điều kiện để cấp Sổ đỏ.

+ Theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013: Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng.

- Điều kiện 2: Đất không có tranh chấp;

- Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, còn phải có một số điều kiện khác theo quy định của Luật Đất đai (trường hợp đặc biệt)

Xem chi tiết tại: Điều kiện mua bán đất năm 2023

Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện theo quy định, trong đó bao gồm phải có Sổ đỏ (trừ 02 trường hợp nêu trên).

2. Mua bán đất không có Sổ đỏ bị phạt thế nào?

Như đã trình bày ở trên, Sổ đỏ là một trong những điều kiện bắt buộc có khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trừ 02 trường hợp theo quy định). Do đó, trường hợp mua bán đất không có Sổ đỏ sẽ bị xử phạt theo quy định pháp luật.

Theo khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện bị phạt tiền với mức như sau:

Hành vi vi phạm	Nông thôn	Đô thị
Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện.	Từ 03 - 05 triệu đồng	Từ 05 - 10 triệu đồng
Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ từ hai điều kiện trở lên.	Từ 05 - 10 triệu đồng	Từ 10 - 20 triệu đồng

Lưu ý: Mức phạt trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân, tối đa là 40 triệu đồng.

Như vậy, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có Sổ đỏ (thỏa mãn các điều kiện còn lại) có thể bị xử phạt từ 03 - 05 triệu đồng đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn, từ 05 - 10 triệu đồng đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đô thị.

3. Một số rủi ro có thể gặp khi mua đất không có Sổ đỏ

Sổ đỏ là một trong những giấy tờ pháp lý quan trọng chứng minh quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức. Do đó, không chỉ bị xử phạt vi phạm, trường hợp mua đất không có Sổ đỏ có thể gặp phải những rủi ro sau:

- Không xác minh chính xác được nguồn gốc của đất: Nếu đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ gây khó khăn cho khâu xác minh chính xác nguồn gốc của đất đó. Người sử dụng đất sẽ không biết mảnh đất mình mua có đang thuộc quy hoạch không hay có trong tình trạng bị lấn chiếm, tranh chấp hay không?...

- Dễ xảy ra tranh chấp: Về mặt pháp lý, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Vì vậy, nếu không có Sỏ đỏ và không thực hiện được đăng ký thì dù đã trả tiền người mua cũng không có quyền sử dụng đất.

- Không được thế chấp để vay tiền: Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc thế chấp quyền sử dụng đất được tiến hành khi có Sổ đỏ.

- Bị hạn chế quyền sử dụng đất: Trường hợp mua phải đất không có Sổ đỏ sẽ bị hạn chế hoặc bị mất các quyền của người sử dụng đất như: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê,…

- Khó được cấp phép xây dựng: Trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở yêu cầu phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Vì vậy, đất không có Sổ đỏ sẽ rất khó xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trên đó…

Trên đây là giải đáp liên quan đến mua bán đất không có Sổ đỏ. Mọi vấn đề còn vướng mắc liên quan đến đất đai, bạn đọc vui lòng liên hệ 1900.6192 để được LuatVietnam hỗ trợ cụ thể.