Pháp lý doanh nghiệp 
Tổng đài 1900.6192 của LuatVietnam thời gian qua nhận được nhiều cuộc gọi yêu cầu hỗ trợ về việc mua bán chung cư đang thế chấp. Vậy giao dịch này có được thực hiện không?
1. Có được mua bán chung cư đang thế chấp không?
Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự khẳng định:
Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.
Theo quy định này, sau khi thế chấp căn hộ chung cư tại ngân hàng thì người thế chấp không được bán cho người khác trừ trường hợp được bên ngân hàng đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật.
Nếu bên phía ngân hàng không đồng ý cho mua bán căn hộ chung cư đang thế chấp tại ngân hàng thì các bên có thể thực hiện thanh toán toàn bộ khoản vay với ngân hàng để nhận Sổ đỏ, xoá đăng ký thế chấp và làm thủ tục mua bán căn hộ chung cư.
Lưu ý: Nếu ngân hàng không đồng ý, các bên tuyệt đối không nên lập vi bằng để mua bán căn hộ chung cư đang thế chấp tại ngân hàng bởi tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Để biết những rủi ro có thể gặp phải, độc giả có thể đọc thêm tại bài viết dưới đây: Rủi ro khi mua nhà, đất thông qua vi bằng
2. Thủ tục mua bán chung cư đang thế chấp thế nào?
2.1 Ngân hàng đồng ý cho các bên mua bán chung cư
Mặc dù quy định là thế nhưng thực tế có rất ít ngân hàng đồng ý cho các bên mua bán khi chung cư đang còn thế chấp tại ngân hàng. Nếu đồng ý, ngân hàng cũng sẽ yêu cầu các bên ký văn bản cam kết ba bên về việc mua bán tài sản đang thế chấp tại ngân hàng.
Theo đó, các bên sẽ ký văn bản thoả thuận để bên mua trả nợ thay cho bên bán. Hết thời gian trả nợ, ngân hàng sẽ làm thủ tục giải chấp và bên mua sẽ công chứng hợp đồng mua bán và sang tên Sổ đỏ cho mình.
Bởi theo Điều 370 Bộ luật Dân sự, bên có nghĩa vụ trả nợ có thể chuyển giao nghĩa vụ của mình cho người khác nếu được phía ngân hàng đồng ý.
Tuy nhiên, trường hợp này luôn có nhiều rủi ro với cả bên ngân hàng và bên mua chung cư. Do đó, thực tế, rất ít trường hợp áp dụng biện pháp này mà thường các bên sẽ thực hiện theo cách 02 dưới đây.
2.2 Ngân hàng không đồng ý hoặc các bên thoả thuận bên thế chấp trả hết nợ và thực hiện mua bán
Trong trường hợp này, hai bên mua bán sẽ lập hợp đồng đặt cọc để bên thế chấp trả hết nợ cho ngân hàng. Các bên lấy Sổ đỏ cùng thông báo giải chấp và thực hiện thủ tục công chứng, sang tên Sổ đỏ. Cụ thể các bước thực hiện như sau:
Bước 1: Hai bên mua bán lập hợp đồng đặt cọc
Để thực hiện đặt cọc mua bán chung cư, các bên có thể công chứng hoặc không công chứng hợp đồng đặt cọc. Nếu công chứng, các bên phải thực hiện theo thủ tục sau đây:
Hồ sơ cần chuẩn bị
- Giấy tờ về quyền sở hữu chung cư: Do căn hộ đang được thế chấp nên giấy tờ về quyền sở hữu chung cư sẽ là Sổ hồng photo công chứng, hợp đồng thế chấp căn hộ chung cư...
- Giấy tờ về nhân thân: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn thời hạn, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn... của hai bên mua và bên bán.
Nơi công chứng: Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng
Thời gian công chứng: Cũng giống như các giao dịch khác, theo khoản 2 Điều 43 Luật Công chứng 2014, thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc. Nếu phức tạp thì thời hạn kéo dài không quá 10 ngày làm việc.
Bước 02: Giải chấp và xoá đăng ký thế chấp
Sau khi nhận được tiền đặt cọc, bên mua ngay lập tức thực hiện các thủ tục giải chấp để lấy bản chính Sổ đỏ ra khỏi ngân hàng. Khi nhận được Sổ đỏ, các bên thực hiện thủ tục xoá đăng ký thế chấp.
Bước 03: Ký hợp đồng mua bán chung cư
Khi lựa chọn công chứng hợp đồng mua bán chung cư thì các bên thực hiện theo thủ tục sau đây:
- Hồ sơ chuẩn bị: Sổ đỏ (bản chính), giấy tờ nhân thân.
- Địa điểm công chứng: Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng.
Trên đây là giải đáp về vấn đề mua bán chung cư đang thế chấp. Nếu còn thắc mắc, độc giả vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ, giải đáp.
