Pháp lý doanh nghiệp 
Luật Đất đai 2024 quy định nhiều nội dung quan trọng liên quan đến việc sử dụng đất của người dân, trong đó gồm những trường hợp đang sử dụng đất trước 01/7/2014. Vậy, người đang sử dụng đất trước 01/7/2014 cần lưu ý gì theo Luật Đất đai mới?
1. Điều kiện cấp Sổ đỏ với đất không giấy tờ sử dụng trước 01/7/2014
Đây là một trong những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm của người dân tại Điều 138 Luật Đất đai 2024. Trong đó, điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014 gồm:
- Sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước 01/7/2014.
- Được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.
Trong đó, với từng trường hợp cụ thể thì quy định tại Điều 138 Luật Đất đai 2024 lại khác nhau, như sau:
- Với đất có nhà ở hoặc nhà ở và công trình phục vụ đời sống có diện tích bằng/lớn hơn hạn mức giao đất: Diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức đất ở. Nếu đã xây dựng nhà ở lớn hơn hạn mức giao đất thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở.
- Với đất có nhà ở mà diện tích nhỏ hơn hạn mức giao đất thì công nhận toàn bộ diện tích thửa đất là đất ở.
Lưu ý: Khi được cấp Sổ đỏ trong trường hợp này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Người sử dụng đất không phải nọp tiền sử dụng đất nếu thuộc trường hợp:
- Được giao đất nông nghiệp và đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước 01/7/2014 mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất.
- Có đăng ký thường trú tại địa phương có điều kiện kinh tế, xã hội khó khăn/đặc biệt khó khăn.
- Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp.
Trước đây, tại khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013 có quy định:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Xem thêm: Đất sử dụng trước 1/7/2014 không giấy tờ được cấp Sổ đỏ miễn phí?
2. Bồi thường với đất vượt quá hạn mức do nhận chuyển nhượng trước 01/7/2014
Điểm b khoản 2 Điều 96 Luật Đất đai 2024 quy định về bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất:
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì việc bồi thường về đất nông nghiệp được quy định như sau:
b) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Có thể thấy, so với Luật Đất đai 2013, quy định về bồi thường với đất nông nghiệp do nhận sử chuyển nhượng vượt hạn mức trước 01/7/2014 sắp tới không có gì thay đổi.
Trong đó, nội dung cụ thể về bồi thường được Chính phủ hướng dẫn tại Điều 8, ĐIều 9 Nghị định 88/2024/NĐ-CP như sau:
Với trường hợp đất đang sử dụng có nhà ở, thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, sử dụng trước 01/7/2014 mà không có giấy tờ
Thời điểm | Bồi thường |
Trước 18/12/1980 | - Thu hồi toàn bộ/một phần thửa đất có nhà ở mà diện tích thu hồi bằng/lớn hơn hạn mức công nhận đất ở: Bồi thường bằng hạn mức công nhận đất ở. - Diện tích đã xây nhà ở lớn hơn diện tích đất ở được công nhận: Bồi thường về đất ở theo diện tích thực tế xây nhà ở sau khi đã trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp như khi được cấp Sổ đỏ với phần diện tích đất vượt hạn mức tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. - Thu hồi toàn bộ/một phần thửa đất có nhà ở có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận: Bồi thường về đất ở toàn bộ diện tích đất bị thu hồi. - Thu hồi diện tích đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ: Bồi thường theo diện tích thực tế đã sử dụng bị thu hồi. - Diện tích còn lại không được bồi thường về đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ: Bồi thường theo loại đất nông nghiệp. |
Từ 18/12/1980 - trước 15/10/1993 | - Thu hồi toàn bộ/một phần thửa đất có nhà ở mà diện tích bằng/lớn hơn hạn mức công nhận đất ở: Bồi thường bằng hạn mức công nhận đất ở. - Diện tích đã xây dựng lớn hơn diện tích đất ở được công nhận: Bồi thường về đất ở theo diện tích thực tế xây dựng nhà ở sau khi đã trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp như khi cấp Sổ đỏ với phần diện tích đất vượt hạn mức tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. - Thu hồi toàn bộ/một phần thửa đất có nhà ở có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở: Bồi thường toàn bộ diện tích đất thu hồi về đất ở. - Thu hồi diện tích đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ: Bồi thường theo diện tích thực tế đã sử dụng bị thu hồi. - Diện tích còn lại không được bồi thường về đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ: Bồi thường theo loại đất nông nghiệp. |
Từ 15/10/1993 - trước 01/7/2014 | - Thu hồi toàn bộ/một phần thửa đất có nhà ở mà diện tích bằng/lớn hơn hạn mức công nhận đất ở: Bồi thường bằng hạn mức công nhận đất ở. - Diện tích đã xây dựng lớn hơn diện tích đất ở được công nhận: Bồi thường về đất ở theo diện tích thực tế xây dựng nhà ở đó. - Thu hồi toàn bộ/một phần thửa đất có nhà ở có diện tích nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở: Bồi thường toàn bộ diện tích đất thu hồi về đất ở. - Thu hồi diện tích đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ: Bồi thường theo diện tích thực tế đã sử dụng bị thu hồi. - Diện tích còn lại không được bồi thường về đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ: Bồi thường theo loại đất nông nghiệp. |
- Với đất sử dụng trước 01/7/2014 có vi phạm về đất đai:
- Đất có nhà ở đã sử dụng ổn định trước 01/7/2014: Diện tích đất được bồi thường bằng diện tích thực tế bị thu hồi nhưng không vượt quá hạn mức công nhận đất ở tại địa phương.
- Thửa đất có nhà ở mà diện tích đất đã làm nhà lớn hơn hạn mức công nhận đất ở/hạn mức giao đất ở: Bồi thường diện tích đất thực tế bị thu hồi đã làm nhà ở.
3. Xử lý trường hợp sử dụng đất vi phạm trước 01/7/2014
Trường hợp | Cách giải quyết |
- Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ - Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi đã công bố chỉ giới xây dựng - Lấn đất, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác | - Bị thu hồi đất để trả lại cho công trình mà không cấp Giấy chứng nhận cho diện tích đất đã lấn, chiếm - Khi có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng mà nay diện tích lấn, chiếm không còn thuộc trường hợp bị thu hồi này thì được xem xét cấp Sổ đỏ. |
Lấn đất, chiếm đất có nguồn gốc nông, lâm trường đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các đối tượng qua các thời kỳ | Đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch lâm nghiệp với rừng đặc dụng, rừng phòng hộ: Thu hồi đất đã lấn, chiếm >> - Xem xét khoán bảo vệ, phát triển rừng Không có Ban quản lý rừng: Được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ và được xem xét cấp Giấy chứng nhận - Đang sử dụng diện tích đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch sử dụng đất cho mục đích xây dựng công trình hạ tầng công cộng: Được tạm thời sử dụng đến khi thu hồi đất nhưng phải giữ nguyên hiện trạng và kê khai đăng ký đất đai. |
Lấn đất, chiếm đất và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp/làm nhà ở từ trước ngày 01/7/2014 không thuộc quy hoạch lâm nghiệp đối với rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, không thuộc quy hoạch sử dụng đất cho mục đích xây dựng công trình hạ tầng công cộng | Người đang sử dụng đất được xem xét cấp Sổ đỏ và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính |
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất không thuộc 02 trường hợp trên | - Đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/quy hoạch chung/quy hoạch phân khu/quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn: Được xem xét cấp Sổ đỏ - Nếu không thì được tạm thời sử dụng đến khi bị thu hồi nhưng phải giữ nguyên hiện trạng và kê khai đăng ký đất đai |
Trên đây là một số Lưu ý với người sử dụng đất trước 01/7/2014 theo Luật Đất đai mới. Mọi vấn đề còn vướng mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ 19006192 để được LuatVietnam hỗ trợ, giải đáp cụ thể.
