Pháp lý doanh nghiệp 
1. Luật Đất đai 2026 có gì mới?
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 01/01/2025 tuy nhiên quy định về việc bảng giá đất sẽ được ban hành hằng năm từ 01/01/2026 mới chính thức được áp dụng. Đây cũng là điểm mới đáng chú ý tại Luật đất đai 2024.
Cụ thể, theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai năm 2024 đã quy định về bảng giá đất như sau:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01/01/2026.
Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.
Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất. Trong quá trình thực hiện, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.
Tuy nhiên nội dung Tờ trình 136, dự kiến Luật Đất đai sẽ sửa đổi theo hướng Bảng giá đất do HĐND tỉnh quyết định, áp dụng 05 năm/lần.
LuatVietnam sẽ tiếp tục cập nhật thông tin ngay khi có văn bản chính thức.
2. 11 trường hợp áp dụng bảng giá đất từ 01/01/2026
Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai năm 2024 đã quy định các trường hợp áp dụng bảng giá đất từ 01/01/2026. Cụ thể gồm:
Theo khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, từ 01/01/2026, bảng giá đất sẽ được áp dụng khi:
1 - Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc đất chuyển mục đích sử dụng
2 - Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm
3 - Tính thuế sử dụng đất
4 - Tính thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân
5 - Tính lệ phí trong quản lý và sử dụng đất đai
6 - Tính tiền xử phạt khi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
7 - Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai
8 - Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
9 - Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất với trường hợp đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật.
10 - Tính tiền sử dụng đất với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá.
11 - Tính tiền sử dụng đất với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê.
Như vậy, từ 01/01/2026, bảng giá đất sẽ được áp dụng khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thuế sử dụng đất, tiền thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng đất, tiền lệ phí quản lý và sử dụng đất, tiền xử phạt hoặc bồi thường khi vi phạm hoặc để tính giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất.
Liên quan đến giá đất, ngày 15/8/2025, Chính phủ ban hành Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/8/2025.
Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung các phương pháp định giá đất tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP gồm:
- Phương pháp so sánh (Điều 4): Sửa đổi quy định về cách xác định giá của thửa đất so sánh
- Phương pháp thu nhập (Điều 5): Sửa đổi các yếu tố trong phương pháp nhằm phù hợp hơn với thực tế thị trường
- Phương pháp thặng dư (Điều 6): Sửa đổi để phù hợp với các quy định mới liên quan đến chi phí phát triển dự án bất động sản
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (Điều 7): Sửa đổi và bổ sung các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để phù hợp với điều kiện thực tế.
Bên cạnh đó, còn có 02 chính sách mới về đất đai có hiệu lực từ năm 2026 gồm:
- Quy định về quản lý và sử dụng đất trong khu công nghệ số tập trung
Theo điểm a khoản 5 Điều 49 Luật Công nghiệp công nghệ số 2025 (hiệu lực từ ngày 01/01/2026) quy định:
Việc quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, trong đó có khu công nghệ số tập trung phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Quy định mới về đất dành cho đường sắt
Khoản 4 Điều 56 Luật Đường sắt 2025 (hiệu lực từ 01/01/2026), đã sửa đổi, bổ sung quy định “Đất xây dựng kết cấu hạ tầng đường sắt quốc gia, đường sắt đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước cho hoạt động thường xuyên trong ga đường sắt” tại khoản 1 Điều 209 Luật đất đai 2024 thành:
“Đất xây dựng kết cấu hạ tầng đường sắt quốc gia, đường sắt địa phương; đất xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước cho hoạt động thường xuyên trong ga đường sắt”.
3. Nội dung sửa đổi Luật Đất đai dự kiến hiệu lực 01/01/2026
Theo Nghị quyết số 339/NQ-CP, Chính phủ thống nhất kế thừa các kết quả, nội dung đã đề xuất trong hồ sơ dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai tại Tờ trình số 136/TTr-BNNMT.
Theo nội dung Tờ trình, dự kiến Luật Đất đai sẽ sửa đổi một số nội dung như sau:
- Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Bỏ cấp huyện, thay bằng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp xã.
- Không lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã, chỉ lập kế hoạch sử dụng đất cấp xã theo chỉ tiêu được phân bổ.
- Về thu hồi đất
Bổ sung 03 trường hợp thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng:
- Dự án đầu tư công khẩn cấp, trọng điểm do HĐND cấp tỉnh quyết định;
- Dự án thỏa thuận được trên 75% diện tích và người sử dụng đất còn lại được HĐND tỉnh quyết định thu hồi;
- Tạo quỹ đất thanh toán dự án BT hoặc cho thuê lại để tiếp tục sản xuất, kinh doanh.
Cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư trong các trường hợp đặc biệt (dự án trọng điểm, được 75% người dân đồng thuận).
- Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích
- Chủ tịch UBND cấp tỉnh và cấp xã được quyết định giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Cho phép chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc hằng năm, trừ đơn vị sự nghiệp công lập.
- Bổ sung quy định về đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất:
- Không cần quy hoạch chi tiết 1/500, chỉ cần quy hoạch phân khu.
- Giao Chính phủ quy định chi tiết điều kiện tham gia đấu giá.
- Về giá đất và tài chính đất đai
- Bỏ giá đất cụ thể, thay bằng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.
- Bảng giá đất do HĐND tỉnh quyết định, áp dụng 05 năm/lần.
Giá đất theo bảng giá đất được dùng để: Tính tiền sử dụng, tiền thuê, tiền bồi thường khi thu hồi đất; Tính thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất.
- Bổ sung yếu tố chi phí xây dựng hạ tầng vào căn cứ tính tiền sử dụng đất.
- Quy định trường hợp miễn tiền sử dụng/thuê đất không cần làm thủ tục xác định giá đất.
- Về hệ thống thông tin và quản lý đất đai
- Hoàn thành Hệ thống thông tin quốc gia về đất đai vào năm 2026.
- Xã hội hóa việc xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống dữ liệu đất đai.
Dự kiến Luật Đất đai sửa đổi sẽ có hiệu lực ngày 01/01/2026. LuatVietnam sẽ cập nhật thông tin ngay khi có văn bản chính thức.
Trên đây là thông tin liên quan đến vấn đề Luật Đất đai 2026 có gì mới?
