Pháp lý doanh nghiệp 
Khi người sử dụng đất phát hiện kích thước mảnh đất (thửa đất) nhỏ hơn so với Sổ đỏ, Sổ hồng thì tùy thuộc vào từng trường hợp mà có cách xử lý khác nhau, cụ thể:
1. Yêu cầu bên bán trả lại một phần tiền nếu hợp đồng quy định
Từ ngày 01/12/2004 theo Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT hết hiệu lực ngày 15/8/2006, khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi kích thước thửa đất (chiều dài các cạnh của thửa đất), trừ một số trường hợp.
Nếu người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát hiện kích thước các chiều cạnh, diện tích của thửa đất mà mình nhận chuyển nhượng trên thực tế nhỏ hơn so với trong Giấy chứng nhận thì có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại một phần tiền tương ứng với kích thước, diện tích bị thiếu.
Tuy nhiên, chỉ có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại một phần tiền nếu hợp đồng chuyển nhượng có quy định, trừ trường hợp bên chuyển nhượng tự nguyện trả lại.
Ngoài ra, nếu các bên xảy ra tranh chấp về kích thước, diện tích thửa đất thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo thủ tục khởi kiện vụ án dân sự.
>> Tổng đài tư vấn miễn phí về đất đai 1900.6192
2. Công nhận theo diện tích, kích thước thực tế hoặc cấp Sổ đỏ
Dự liệu được khả năng diện tích, kích thước trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và số liệu trên thực tế có sự khác nhau nên tại khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 đã quy định rõ cách giải quyết như sau:
- Cấp/cấp đổi Giấy chứng nhận được xác định theo số liệu đo đạc thực tế: Nếu có đủ điều kiện:
Sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp
Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề.
- Xem xét cấp Giấy chứng nhận cho phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có): Đáp ứng điều kiện:
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất.
- Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp mà vị trí không chính xác thì rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
3. Thủ tục giải quyết kích thước trong Sổ đỏ không đúng thực tế
Như vậy, theo quy định trên có 03 trường hợp xảy ra:
Trường hợp 1: Công nhận diện tích, kích thước thửa đất theo thực tế (lớn hoặc nhỏ hơn trong Giấy chứng nhận)
Được công nhận theo số liệu đo đạc thực tế nếu có đủ các điều kiện sau:
- Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới của thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
- Không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề.
Mặc dù có quy định Nhà nước công nhận diện tích, kích thước thửa đất theo thực tế nhưng nếu muốn thể hiện trong Giấy chứng nhận thì phải chuẩn bị hồ sơ đổi Giấy chứng nhận mới.
Căn cứ điểm i khoản 1 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, khi đo đạc lập bản đồ địa chính, trích đo địa chính mà phát hiện có thay đổi về kích thước các cạnh, diện tích thực tế so với thông tin trong Giấy chứng nhận có quyền cấp đổi Giấy chứng nhận.
Căn cứ cứ khoản 2 và khoản 3 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, trình tự thủ tục thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp trong trường hợp công nhận diện tích, kích thước thửa đất theo thực tế như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Khoản 2 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK được ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
- Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất nộp hồ sơ nêu trên đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ, cụ thể là:
Bộ phận Một cửa thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, huyện, xã: Người sử dụng đất nộp hồ sơ trực tiếp tại đây nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Văn phòng Đăng ký Đất đai (“VPĐKĐĐ”).
Chi nhánh VPĐKĐĐ.
Trên thực tế thường nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
Nơi chưa thành lập bộ phận một cửa thì người sử dụng đất nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai.
- Hình thức nộp: Trực tiếp hoặc online trên Cổng dịch vụ công quốc gia/cấp tỉnh (nếu có), qua bưu chính hoặc tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người nộp hồ sơ và nơi nhận hồ sơ.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người sử dụng đất. Trường hợp cơ quan tiếp nhận là bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến VPĐKĐĐ.
Bước 4: Trả kết quả
VPĐKĐĐ chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và trên cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận; trao Giấy chứng nhận hoặc gửi cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.
- Thời gian giải quyết: Căn cứ điểm b khoản 3 và khoản 10 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian giải quyết thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận theo diện tích thực tế được quy định như sau:
- Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ.
- Đối với các xã ở miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn thì tăng thêm 10 ngày làm việc.
- Thời gian trên không tính thời gian sau đây:
- Cơ quan thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính
- Thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính
- Thời gian xem xét xử lý trường hợp đất có vi phạm pháp luật
- Thời gian trưng cầu giám định, niêm yết công khai, đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng
- Thời gian để thực hiện thủ tục chia thừa kế,....
Trường hợp 2: Được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu ranh giới thửa đất có thay đổi và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất
Đối với trường hợp này thì diện tích, kích thước khác so với giấy tờ về quyền sử dụng đất, không khác so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (vì chưa được cấp sổ).
Nếu ranh giới thửa đất có thay đổi và diện tích, kích thước thửa đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích nhiều hơn (nếu có).
Xem chi tiết: Thủ tục cấp Sổ đỏ, Sổ hồng lần đầu
Trường hợp 3: Rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp nếu Giấy chứng nhận đã cấp mà vị trí không chính xác
Đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp mà vị trí không chính xác thì rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
Tóm lại, kích thước mảnh đất trong Sổ đỏ không đúng thực tế dẫn tới diện tích thay đổi theo. Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà có các cách xử lý khác nhau như yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại một phần tiền nếu hợp đồng có quy định hoặc tự nguyện, cấp đổi Sổ đỏ để cập nhật lại diện tích, kích thước.
Nhìn chung, cách xử lý khi kích thước, diện tích kích thước mảnh đất trong Sổ đỏ không đúng thực tế là một vấn đề tương đối phức tạp. Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, hãy gọi ngay đến tổng đài tư vấn miễn phí về đất đai 1900.6192 của LuatVietnam.
