Pháp lý doanh nghiệp 
1. Không đủ điều kiện thế chấp
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, nếu thiếu một trong những điều kiện trên sẽ không đủ điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất.
2. Quản lý di sản là quyền sử dụng đất
Điểm b Điều 617 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của người quản lý di sản được chỉ định trong di chúc hoặc do những người thừa kế thỏa thuận cử ra như sau:
“Bảo quản di sản; không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt tài sản bằng hình thức khác, nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản”
Theo quy định trên, người quản lý di sản là quyền sử dụng đất không được thế chấp quyền sử dụng đất đó nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.
5 trường hợp không được thế chấp Sổ đỏ (Ảnh minh họa)
3. Quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai
Khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP quy định tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch.
Theo đó, tài sản hình thành trong tương lai gồm:
- Tài sản được hình thành từ vốn vay;
- Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
- Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.
- Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.
Như vậy, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không phải là tài sản bảo đảm, không được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
4. Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư
Khoản 2 Điều 181 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Như vậy, dù đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đã có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì cũng không được thế chấp.
5. Đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng
Căn cứ khoản 1 Điều 156 Luật Đất đai năm 2013, đất phục vụ cho hoạt động hàng không dân dụng tại cảng hàng không, sân bay bao gồm:
- Đất xây dựng trụ sở các cơ quan quản lý nhà nước hoạt động thường xuyên tại cảng hàng không, sân bay.
- Đất xây dựng các hạng mục thuộc kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay.
- Đất xây dựng cơ sở, công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng không tại cảng hàng không, sân bay.
- Đất xây dựng công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ phi hàng không.
Cũng theo quy định tại khoản 4 Điều này, tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay phải sử dụng đất đúng mục đích; không được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Như vậy, tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay không được thế chấp quyền sử dụng đất.
Trên đây là những trường hợp không được thế chấp Sổ đỏ (không được thế chấp quyền sử dụng đất). Ngoài ra, khi sử dụng đất nhiều trường hợp không được sang tên, xem chi tiết tại: 4 trường hợp không được sang tên Sổ đỏ.
