Hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu (không có hiệu lực) nếu các bên không đủ điều kiện, hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định, vô hiệu do giả tạo, bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép…
“Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác”
Căn cứ Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau:
- Điều kiện về chủ thể: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện.
- Điều kiện về mục đích và nội dung: Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
- Điều kiện về hình thức: Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp một hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức kinh doanh bất động sản hoặc theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.
Dưới đây là những trường hợp chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu phổ biến nhất.
1. Vô hiệu do không đủ điều kiện chuyển nhượng, mua bán
* Vô hiệu do không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, nếu bên chuyển nhượng thiếu một trong các điều kiện dưới đây thì không được chuyển nhượng:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Bên cạnh đó, nếu người nhận chuyển nhượng thuộc một trong những trường hợp không được nhận chuyển nhượng theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng không có hiệu lực.
Hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu (Ảnh minh họa)
2. Vô hiệu do hợp đồng không công chứng hoặc chứng thực
Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực, nếu không sẽ không có hiệu lực, trừ trường hợp theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
“Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Như vậy, nếu hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật thì là căn cứ để tuyên vô hiệu.
Ngoài hai trường hợp phổ biến trên thì chuyển nhượng nhà đất còn vô hiệu do bị lừa dối, cưỡng ép, một trong các bên không có năng lực hành vi dân sự…
Lưu ý: Giao dịch dân sự vô hiệu nói chung và chuyển nhượng nhà đất nói riêng sẽ vô hiệu bằng quyết định tuyên vô hiệu của Tòa án.
Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi chuyển nhượng nhà đất bị Tòa án tuyên vô hiệu thì hậu quả pháp lý như sau:
- Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
- Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (một bên trả lại đất, bên còn lại trả lại tiền).
Trên đây là một số trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu mà người dân thường gặp phải. Để việc chuyển nhượng theo đúng quy định hãy xem và thực hiện theo hướng dẫn quy trình sang tên Sổ đỏ.
Hiện nay, vẫn còn tình trạng nhiều người mua nhà đất qua vi bằng do thiếu hiểu biết hoặc ham mua nhà đất giá rẻ mà không lường tới những hậu quả có thể dẫn tới “trắng tay” sau này. Vậy trường hợp "trót" mua nhà đất qua vi bằng nay bị đòi lại, phải làm sao?
Nhằm giúp các doanh nghiệp cập nhật kịp thời và hiểu rõ hơn về Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm từ ngày 01/8/2024, LuatVietnam tổ chức sự kiện Hội thảo trực tuyến ngày 19/7/2024 với chủ đề: “Điểm mới của Luật Đất đai 2024 dành cho doanh nghiệp”.
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất cần phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất. Vậy có trường hợp nào được giảm 80% tiền sử dụng đất không? Cùng tìm hiểu trong bài viết dưới đây.
Có được tự đi làm sổ đỏ khi mua đất từ chủ đầu tư hay không là câu hỏi mà nhiều người đặt ra trước tình trạng mua nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở từ nhiều năm nhưng mãi chưa được cấp Sổ đỏ.
Hiện nay, Nhà nước có quy định chế độ hỗ trợ thuê mua nhà ở xã hội cho một số đối tượng nhất định. Vậy việc thuê mua nhà ở xã hội là gì? Cùng tìm hiểu các quy định liên quan đến hoạt động thuê mua nhà ở xã hội tại bài viết.