Hợp đồng mua bán đất do xã xác nhận có được cấp, sang tên Sổ đỏ?

Giải thích: Mua bán đất là cách gọi phổ biến dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hợp đồng do xã, phường xác nhận có thể được cấp Sổ đỏ

* Chuyển nhượng trước ngày 15/10/1993

Khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993 thì được cấp Giấy chứng nhận lần đầu và không phải nộp tiền sử dụng đất.

* Chuyển nhượng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/8/2024

Đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/8/2024 mà hợp đồng có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thì không mặc nhiên được cấp Giấy chứng nhận lần đầu.

Khi thuộc trường hợp này thì người dân cần xem xét điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo từng trường hợp cụ thể.

* Chuyển nhượng từ ngày 01/8/2024 đến nay

Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận, trừ 02 trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024. Do vậy, hợp đồng do xã, phường, thị trấn xác nhận (chứng thực) thì cũng không có giá trị pháp lý nói chung và không có giá trị pháp lý trong việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu nói riêng.

>> Tổng đài tư vấn miễn phí về đất đai của LuatVietnam 1900.6192

Hợp đồng do xã xác nhận có thể được phép sang tên Sổ đỏ

* Chuyển nhượng trước ngày 01/8/2024

Khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/8/2024 mà bên nhận chuyển nhượng chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển nhượng hoặc hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng theo quy định thì không phải thực hiện thủ tục sang tên nhưng vẫn có cách được cấp Giấy chứng nhận mới, cụ thể:

Trường hợp 1: Bên nhận chuyển nhượng có hợp đồng hoặc văn bản chuyển nhượng theo quy định nhưng bên chuyển nhượng không trao Giấy chứng nhận cho bên mua

Để có Giấy chứng nhận mới cần thực hiện theo thủ tục sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Căn cứ khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất Mẫu số 11/ĐK

- Hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ

- Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;

- Cách 2: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai

- Cách 3: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu

Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng không có hợp đồng, văn bản theo quy định thì nộp Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp, giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của các bên;

Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để niêm yết công khai về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền.

Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương.

Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền; trường hợp bên chuyển quyền không nộp Giấy chứng nhận đã cấp thì thực hiện việc hủy Giấy chứng nhận đã cấp.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

Trường hợp 2: Bên nhận chuyển nhượng có Giấy chứng nhận đứng tên chủ cũ nhưng không lập hợp đồng chuyển nhượng.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

- Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền;

Lưu ý: Bước 2 và bước 3 thực hiện như đối với trường hợp 1.

* Chuyển nhượng từ ngày 01/8/2024 đến nay

Để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực thì phải đáp ứng điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức.

Riêng điều kiện về hình thức phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Nội dung này được quy định rõ tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này

Như vậy, nếu hợp đồng có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất theo quy định thì được phép sang tên.

Xem chi tiết: Thủ tục sang tên Sổ đỏ mới nhất

Trên đây là quy định giải đáp vướng mắc: Hợp đồng mua bán đất do xã xác nhận có được cấp Sổ đỏ và sang tên không? Theo đó, có những trường hợp sẽ được cấp Sổ đỏ, đủ điều kiện sang tên Sổ đỏ theo quy định nhưng cũng có một số trường hợp không đủ điều kiện thực hiện.

Nếu cần tìm hiểu thêm thông tin liên quan đến trường hợp của mình, bấm gọi ngay 1900.6192và nói với các chuyên gia pháp lý của chúng tôi vấn đề của bạn.