Trường hợp nào hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không công chứng vẫn được công nhận?

1. Trường hợp nào hợp đồng chuyển nhượng không công chứng vẫn được công nhận?

Trước tiên cần phải khẳng định, hiện nay để được công nhận tính pháp lý và làm được thủ tục sang tên Sổ đỏ, hai bên mua bán bắt buộc phải làm hợp đồng công chứng, chứng thực chuyển nhượng nhà đất.

Lý giải cho điều này, điểm a khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này

Tuy nhiên, không phải tất cả các trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy viết tay trước đây mà không được công chứng, chứng thực đều bị vô hiệu.

Cụ thể, theo Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, chỉ 02 trường hợp thực hiện mua bán nhà đất bằng giấy viết tay trước 01/8/2024 sau đây vẫn được công nhận mà không cần phải có hợp đồng công chứng, chứng thực gồm:

Trường hợp 1. Đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước 01/8/2024 mà thửa đất đó chưa có Giấy chứng nhận nhưng có chữ ký của các bên liên quan, không thuộc trường hợp (2) dưới đây thì vẫn được cấp Sổ:

- Sử dụng đất do nhận chuyển quyền trước 01/7/2014 với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.

- Sử dụng đất do nhận chuyển quyền trước 01/8/2024 mà có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.

- Sử dụng đất do nhận chuyển quyền của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Trường hợp 2. Đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước 01/8/2024 mà thửa đất đó đã có Giấy chứng nhận nhưng bên nhận chuyển quyền chỉ có Giấy chứng nhận kèm theo giấy tờ về việc nhận chuyển quyền hoặc chỉ có hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định.

Trường hợp này, để được đăng ký và cấp Giấy chứng nhận thì người dân bắt buộc phải thực hiện theo trình tự sau:

Bước 1. Nộp hồ sơ gồm:

- Đơn đăng ký biến động.

- Hợp đồng, văn bản về việc chuyển quyền đối với trường hợp chỉ có hợp đồng/văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trả Sổ cho bên nhận chuyển quyền.

- Trường hợp không có hợp đồng, văn bản theo quy định: Nộp đơn đăng ký biến động kèm bản gốc Sổ đỏ/Sổ hồng; giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của các bên chuyển quyền và nhận  chuyển quyền.

Bước 2. Ủy ban nhân dân xã nơi có đất thực hiện niêm yết công khai về việc làm thủ tục cấp Sổ tại trụ sở Ủy ban để xem đất có tranh chấp hay không cho bên nhận chuyển quyền và bên chuyển quyền cũng sẽ được Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) thông báo bằng văn bản cho về việc này.

Trường hợp không rõ thông tin địa chỉ của bên chuyển quyền để thông báo: Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng tin công khai trên phương tiện đại chúng 03 lần, chi phí do người đề nghị cấp Sổ phải chi trả.

Bước 3. Sau 30 ngày kể từ ngày niêm yết mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp: Văn phòng đăng ký đất cấp Sổ cho bên nhận chuyển quyền.

Lưu ý: Bên chuyển quyền phải nộp lại Giấy chứng nhận cũ đã được cấp. Trường hợp không nộp lại thì VPĐKĐĐ vẫn thực hiện việc hủy Giấy chứng nhận đã cấp.

2. Duy nhất trường hợp không cần công chứng hợp đồng chuyển nhượng sau 01/8/2024

Như đã lý giải ở trên, dù theo Luật Đất đai 2013 trước kia hay Luật Đất đai mới có hiệu lực từ 01/8/2024 thì hợp đồng chuyển nhượng nhà đất để được thực hiện việc sang tên thì bắt buộc phải đáp ứng đầy đủ điều kiện về nội dung và hình thức thì mới có hiệu lực.

Hay nói cách khác, phải có công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng mới được công nhận tính pháp lý.

Tuy nhiên, điểm a, b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định, từ 01/8/2024, duy nhất trường hợp một hoặc các bên chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì mới không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.

Nhưng cần lưu ý rằng dù không công chứng hoặc chứng thực nhưng một hoặc các bên vẫn phải đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thì Tòa án mới có thể ra quyết định công nhận hiệu lực (căn cứ khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).

Tuy nhiên, việc yêu cầu Tòa án công nhận tính pháp lý của hợp đồng không được công chứng, chứng thực sẽ rất phức tạp và gây tốn rất nhiều thời gian, công sức. Tốt nhất, các bên nên thực hiện công chứng, chứng thực từ đầu để tránh những rủi ro pháp lý có thể xảy ra.

3. 4 rủi ro khi không công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

3.1 Trả hết tiền nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên chuyển nhượng

Việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính. Nếu chuyển nhượng nhà đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau mà không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thì sẽ không đủ điều kiện đăng ký biến động, khi không đăng ký biến động thì việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực.

Việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực dẫn tới tình trạng bên nhận chuyển nhượng đã trả hết tiền nhưng nhà đất vẫn thuộc về bên chuyển nhượng.

3.2 Dễ bị bên bán đòi lại đất

Nhà đất là loại tài sản có giá trị và tăng nhanh theo thời gian. Dù chuyển nhượng xảy ra trên thực tế nhưng vì chưa công chứng nên hợp đồng chưa có hiệu lực, lợi dụng điểm này, nhiều bên chuyển nhượng dễ nảy sinh lòng tham và đòi lại đất.

3.3 Không công chứng thì không được sang tên trên Sổ  

Việc sang tên trên Sổ là rất quan trọng bởi nó đánh dấu dấu mốc “đất là của mình” và người mua sẽ được pháp luật bảo vệ quyền lợi nếu có tranh chấp xảy ra với mảnh đất đó.

Mà một trong những bước quan trọng nhất trước khi thực hiện việc đăng ký biến động (hay thường được gọi là thực hiện sang tên tại VPĐKĐĐ) là các bên phải đi công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.

Văn phòng đăng ký đất sẽ chỉ chấp nhận hồ sơ sang tên khi người dân nộp đầy đủ hồ sơ, trong đó có hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, chứng thực.

Xem đầy đủ hồ sơ cần chuẩn bị và thủ tục sang tên nhà đất tại đây.

3.4 Không được đứng tên trên Sổ thì không có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp

Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định, người sử dụng đất chỉ thực hiện được các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Như vậy, nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì đất có phải có Giấy chứng nhận và Giấy chứng nhận đó phải đứng tên mình.

Mà nếu không có hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ không chấp nhận việc sang tên trên Sổ cho người nhận chuyển nhượng trừ các trường hợp được chúng tôi đã đề cập tại mục 1 của bài viết.

Trên đây là cập nhật của LuatVietnam về vấn đề "Trường hợp nào hợp đồng chuyển nhượng không công chứng vẫn được công nhận?"