Sổ đỏ là chứng thư pháp lý dùng để ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng thực tế vẫn có nhiều điều hiểu chưa đúng về Sổ đỏ. Chính vì lẽ đó mà không ít người nghĩ mình không có hoặc bị hạn chế quyền.
* Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân dựa theo màu sắc của từng loại Giấy chứng nhận. Tùy theo từng thời kỳ mà “Sổ đỏ”, “Sổ hồng” có tên gọi pháp lý khác nhau như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận).
Mặc dù người dân đều biết Giấy chứng nhận là giấy tờ ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng trong quá trình quản lý, sử dụng vẫn còn nhiều điều hiểu chưa đúng, cụ thể:
1. Bán nhà đất phải có sự đồng ý của các con
Theo khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định ký tên. Mặt khác, người đứng tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền chỉ được chuyển nhượng khi được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý nếu có chung quyền sử dụng đất.
“Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”
Như vậy, khi Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình sử dụng đất thì người đứng tên trên Giấy chứng nhận chỉ được chuyển nhượng nếu được các thành viên khác có chung quyền sử dụng đất đồng ý bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực.
Lưu ý: Không phải trường hợp nào Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình thì khi chuyển nhượng cũng phải có sự đồng ý của các thành viên trong gia đình mà chỉ cần sự đồng ý của người có chung quyền sử dụng đất. Hay nói cách khác, nếu thành viên trong gia đình không có chung quyền sử dụng đất thì khi chuyển nhượng không cần sự đồng ý của những người này.
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”
Theo đó, các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất được cấp chung Giấy chứng nhận nếu có đủ điều kiện sau:
- Có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi).
- Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất (nếu con sinh sau thời điểm cấp Giấy chứng nhận thì không có chung quyền sử dụng đất).
- Có quyền sử dụng đất chung (góp tiền để nhận chuyển nhượng, được thừa kế, tặng cho chung...).
Tóm lại, những thành viên trong hộ gia đình không có chung quyền sử dụng đất thì khi chuyển nhượng những người này không có quyền đồng ý, ngăn cản hay phản đối.
5 điều hiểu chưa đúng về Sổ đỏ (Ảnh minh họa)
2. Đất chưa có Sổ đỏ sẽ không được chuyển nhượng
* Từ ngày 01/7/2014 đến nay
Điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
…”
Như vậy, có 02 trường hợp chưa có Giấy chứng nhận vẫn được chuyển nhượng, cụ thể:
Trường hợp 1: Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế.
Trường hợp 2: Khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận.
* Trước ngày 01/7/2014
Theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có Giấy chứng nhận trước ngày 01/7/2014 vẫn được pháp luật thừa nhận và bảo vệ nếu đủ điều kiện. Trong trường hợp này không phải đăng ký biến động (không phải sang tên) mà được cấp Giấy chứng nhận theo thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu nếu có đủ điều kiện.
Căn cứ khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013, khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì hộ gia đình, cá nhân sẽ được bồi thường về đất nếu đủ điều kiện sau:
- Không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
- Có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp.
Như vậy, dù không có Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp thì vẫn được bồi thường về đất nếu Nhà nước thu hồi.
4. Vợ/chồng đứng tên thì người còn lại không có quyền
Khoản 4 Điều 97 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người”
Như vậy, mặc dù quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng thì vẫn có thể ghi tên một người.
Trường hợp Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người thì người còn lại vẫn có quyền như người đứng tên nếu đó là tài sản chung của vợ chồng. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 1 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 như sau:
“Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận”
Tóm lại, quan điểm vợ hoặc chồng một mình đứng tên trên Giấy chứng nhận nhưng quyền sử dụng đất, nhà ở là tài sản chung thì người còn lại không có quyền là không đúng.
5. Người khác giữ Sổ đỏ thì có quyền bán nhà đất
Vì nhiều lý do khác nhau (cho mượn, gán nợ…) mà trên thực tế người sử dụng đất cho người khác cầm giữ Giấy chứng nhận của mình. Nhiều người khi cho người khác giữ Giấy chứng nhận thì “sợ” họ chuyển nhượng cho người khác. Tuy nhiên, theo pháp luật thì người đang giữ Giấy chứng nhận không thể tự ý chuyển nhượng, tặng cho nếu không được sự đồng ý của người sử dụng đất bằng văn bản.
Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền như sau:
“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”
Như vậy, một người giữ Giấy chứng nhận của người khác thì không được tự ý chuyển nhượng, tặng cho. Hay nói cách khác, nếu không phải là người người sử dụng đất thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho khi có sự ủy quyền.
Trên đây là một số điều hiểu chưa đúng về Sổ đỏ thường gặp phải, việc hiểu chưa đúng nhiều khi dẫn tới trường hợp người dân không biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Hiện nay, vẫn còn tình trạng nhiều người mua nhà đất qua vi bằng do thiếu hiểu biết hoặc ham mua nhà đất giá rẻ mà không lường tới những hậu quả có thể dẫn tới “trắng tay” sau này. Vậy trường hợp "trót" mua nhà đất qua vi bằng nay bị đòi lại, phải làm sao?
Nhằm giúp các doanh nghiệp cập nhật kịp thời và hiểu rõ hơn về Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm từ ngày 01/8/2024, LuatVietnam tổ chức sự kiện Hội thảo trực tuyến ngày 19/7/2024 với chủ đề: “Điểm mới của Luật Đất đai 2024 dành cho doanh nghiệp”.
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất cần phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất. Vậy có trường hợp nào được giảm 80% tiền sử dụng đất không? Cùng tìm hiểu trong bài viết dưới đây.
Có được tự đi làm sổ đỏ khi mua đất từ chủ đầu tư hay không là câu hỏi mà nhiều người đặt ra trước tình trạng mua nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở từ nhiều năm nhưng mãi chưa được cấp Sổ đỏ.
Hiện nay, Nhà nước có quy định chế độ hỗ trợ thuê mua nhà ở xã hội cho một số đối tượng nhất định. Vậy việc thuê mua nhà ở xã hội là gì? Cùng tìm hiểu các quy định liên quan đến hoạt động thuê mua nhà ở xã hội tại bài viết.