Pháp lý doanh nghiệp 
Lấn chiếm đất đai thường xảy ra giữa các hộ gia đình liền kề và là một trong những nguyên nhân phổ biến gây ra tranh chấp đất đai. Vậy, giải quyết thế nào khi hàng xóm lấn chiếm đất? Theo dõi bài viết sau của LuatVietnam để có câu trả lời.
1. Hiểu thế nào về hành vi lấn chiếm đất?
Trong thực tế quá trình sử dụng đất của người dân, lấn chiếm đất xảy ra tương đối phổ biến. Tại khoản 1, 2 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP đã giải thích về hành vi lấn đất, chiếm đất như sau:
- Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà:
- Không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép; hoặc
- Không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.
- Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau:
- Tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép.
- Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép.
- Sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp).
2. Hàng xóm lấn chiếm đất, làm gì để đòi lại quyền lợi?
Có thể thấy, việc tranh chấp đòi lại quyền lợi khi bị hàng xóm lấn chiếm đất thuộc tranh chấp về quyền sử dụng đất. Loại tranh chấp này thường do một bên tự ý thay đổi ranh giới hoặc có hành vi chiếm diện tích đất của người khác.
Căn cứ theo Điều 202, Điều 203 Luật Đất đai hiện hành, khi bị hàng xóm lấn chiếm đất, người bị lấn chiếm giải quyết như sau:
- Thương lượng, hòa giải với người có hành vi lấn chiếm đề đòi lại phần diện tích bị lấn chiếm; hoặc
- Gửi đơn lên Ủy ban nhân dân cấp xã để tiến hành hòa giải nếu không thể tự hòa giải.
- Người có đất bị lấn chiếm khởi kiện đến Tòa án theo quy định trong trường hợp các bên hòa giải không thành.
Cụ thể:
- Thương lượng, hòa giải đòi lại phần diện tích đất bị lấn chiếm:
Căn cứ khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Theo đó, trước tiên người bị lấn chiếm đất có thể thương lượng, tự hòa giải để giải quyết vụ việc.
Trường hợp hai bên không thể tự thương lượng, thỏa thuận có thể làm đơn yêu cầu hòa giải gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để tiến hành hòa giải (căn cứ theo khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013). Trong đó:
- Trách nhiệm tổ chức hòa giải: Thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị tranh chấp, trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác.
- Thời hạn giải quyết: Tối đa 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp.
- Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã.
- Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Sau khi tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã:
- Nếu hòa giải thành: Thực hiện theo kết quả hòa giải. Trường hợp lấy lại được đất bị lấn chiếm và có thay đổi hiện trạng về ranh giới đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường để sửa lại ranh giới.
- Nếu hòa giải không thành: Người bị lấn chiếm đất có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp để giải quyết (theo khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013).
- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp:
* Trường hợp đất đã có Sổ đỏ:
Trong trường hợp các bên tranh chấp có Sổ đỏ hoặc một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất, nếu muốn giải quyết tranh chấp thì chỉ được khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất.
Hồ sơ cần chuẩn bị gồm:
- Đơn khởi kiện theo mẫu
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;
- Biên bản hòa giải có chứng nhận của Uỷ ban nhân dân xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.
- Giấy tờ của người khởi kiện: Chứng minh thư nhân dân/Thẻ căn cước công dân.
- Các giấy tờ chứng minh khác theo yêu cầu khởi kiện của bên khởi kiện (ví dụ như văn bản đo đạc, trích lục hồ sơ địa chính…)
Xem chi tiết Thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai có Sỏ đỏ tại Tòa án.
* Trường hợp đất chưa có Sổ đỏ:
Trường hợp đất không có Sổ đỏ hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, có thể lựa chọn một trong hai cách giải quyết sau:
- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân.
- Đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện giải quyết.
Theo đó, trường hợp giải quyết tại Ủy ban nhân dân, thẩm quyền giải quyết thuộc về Chủ tịch Uỷ ban nhân cấp huyện. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định.
3. Mức phạt hành vi lấn chiếm đất hàng xóm
Khoản 1 Điều 12 Luật Đất đai 2013 nêu rõ, lấn, chiếm đất đai là một trong các hành vi bị nghiêm cấm. Do đó, việc lấn chiếm đất của người khác sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật.
Căn cứ theo Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 5 Điều 1 Nghị định 04/2022/NĐ-CP, mức phạt tiền đối với hành vi lấn, chiếm đất phụ thuộc vào loại đất bị lấn chiếm, diện tích, khu vực và người thực hiện hành vi. Cụ thể:
Diện tích lấn chiếm | Mức phạt tiền | |
Khu vực nông thôn | Khu vực đô thị | |
Lấn, chiếm đất chưa sử dụng | ||
Dưới 0,05 héc ta | 02 – 03 triệu đồng | Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng tại khu vực nông thôn và mức phạt tối đa không quá 500 triệu đồng đối với cá nhân, không quá 01 tỷ đồng đối với tổ chức |
Từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta | 03 – 05 triệu đồng | |
Từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta | 05 – 15 triệu đồng | |
Từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta | 15 – 30 triệu đồng | |
Từ 01 héc ta trở lên | 30 – 70 triệu đồng | |
Lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất | ||
Dưới 0,05 héc ta | 03 – 05 triệu đồng | Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng tại khu vực nông thôn và mức phạt tối đa không quá 500 triệu đồng đối với cá nhân, không quá 01 tỷ đồng đối với tổ chức |
Từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta | 05 – 10 triệu đồng | |
Từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta | 10 – 30 triệu đồng | |
Từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta | 30 – 50 triệu đồng | |
Từ 01 héc ta trở lên | 50 – 120 triệu đồng | |
Trường hợp lấn, chiếm đất nông nghiệp là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất | ||
Dưới 0,02 héc ta | 03 – 05 triệu đồng | Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng tại khu vực nông thôn và mức phạt tối đa không quá 500 triệu đồng đối với cá nhân, không quá 01 tỷ đồng đối với tổ chức |
Từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta | 05 – 07 triệu đồng | |
Từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta | 07 – 15 triệu đồng | |
Từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta | 15 – 40 triệu đồng | |
Từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta | 40 – 60 triệu đồng | |
Từ 01 héc ta trở lên | 60 – 150 triệu đồng | |
Lấn, chiếm đất phi nông nghiệp | ||
Dưới 0,05 héc ta | 10 – 20 triệu đồng | Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng tại khu vực nông thôn và mức phạt tối đa không quá 500 triệu đồng đối với cá nhân, không quá 01 tỷ đồng đối với tổ chức |
Từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta; | 20 – 40 triệu đồng | |
Từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta | 40 – 100 triệu đồng | |
Từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta | 100 – 200 triệu đồng | |
Từ 01 héc ta trở lên. | 200 – 500 triệu đồng | |
Ngoài hình thức xử phạt tiền nêu trên, cá nhân, tổ chức có hành vi vi phạm còn bị buộc áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả sau:
- Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm;
- Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm;
- Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất và các trường hợp người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất;
- Buộc thực hiện tiếp thủ tục giao đất, thuê đất theo quy định đối với trường hợp sử dụng đất khi chưa thực hiện xong thủ tục giao đất, thuê đất;
- Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
