Hàng xóm chặn lối đi chung, xử lý thế nào?

1. Hàng xóm chặn lối đi chung, phải làm thế nào?

Khác với lối đi qua, lối đi chung hiện chưa được quy định cụ thể trong văn bản hay quy định nào. Tuy nhiên có thể hiểu lối đi chung là phần diện tích đất được cắt ra để các chủ sử dụng đất sử dụng làm lối đi ra đường giao thông công cộng.

Do vậy, trường hợp bị chặn lối đi chung, chủ sở hữu có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định theo quy định khoản 2 Điều 254 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13.

1.1 Cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về lối đi chung

Tại Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, việc hòa giải khi có tranh chấp về lối đi chung là điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện trừ trường hợp tranh chấp lối đi chung liên quan tới thừa kế, giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất, chia tài sản…

Bên cạnh đó, khi xảy ra tranh chấp về đất đai, nhà nước cũng khuyến khích các bên tự hòa giải trước với nhau hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở. Vì vậy, người dân buộc phải thực hiện việc hòa giải tại UBND cấp có thẩm quyền trước khi khởi kiện.

Theo đó, nếu không thể tự hòa giải thì các bên có thể gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để thực hiện hòa giải (theo khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai số 45/2013/QH13).

Về bản chất, tranh chấp quyền về lối đi là tranh chấp về quyền khác đối với tài sản (cụ thể là quyền đối với bất động sản liền kề) chứ không liên quan tới tranh chấp đất đai. Vì vậy, UBND cấp xã cũng không có thẩm quyền giải quyết tranh chấp này. 

Theo đó, người dân có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án cấp huyện để giải quyết tranh chấp lấn chiếm đất thuộc phần lối đi chung sau khi đã thực hiện việc hòa giải tại UBND cấp xã, phường nơi có đất.

1.2 Cách giải quyết khi hàng xóm chặn lối đi chung

Cách giải quyết tranh chấp đối với lối đi chung và tranh chấp đất đai là khác nhau. Cách giải quyết tranh chấp khi hàng xóm chặn lối đi chung như sau:

* Thực hiện hòa giải:

Như đã trình bày ở trên, việc hòa giải trong tranh chấp lối đi chung là điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện. Có 02 phương án hòa giải trước khi khởi kiện khi có tranh chấp về lối đi chung gồm:

- Tự hòa giải giữa các bên (không bắt buộc)

- Hòa giải ở cơ sở (bắt buộc)

Theo đó, nếu không tự hòa giải được, người dân có thể làm đơn yêu cầu UBND cấp xã tiến hành hòa giải tranh chấp (trường hợp ở đây là lấn chiếm lối đi chung) giữa các bên.

Xem mẫu đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai và hướng dẫn cách viết tại đây. 

Trong thời hạn 45 ngày kể từ khi nhận được đơn, UBND cấp xã sẽ tiến hành hòa giải và biên bản kết quả hòa giải nếu hòa giải thành theo quy định của Luật Đất đai.

Nếu hòa giải không được, UBND xã có thể ra quyết định xử phạt đối với các hành vi gây cản trở hoặc thiệt hại trong việc sử dụng đất của người khác.

Theo quy định tại Điều 16 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, việc xây tường rào lấn chiếm lối đi chung gây ảnh hưởng đến việc đi lại của các hộ gia đình khác bị xử phạt từ 05 - 10 triệu đồng và buộc phải buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đường đi.

Cụ thể:

- Đưa vật liệu xây dựng/vật khác lên lối đi mà gây cản trở cho việc sử dụng đất của người khác: phạt tiền từ 01 - 03 triệu đồng.

- Đưa chất thải/chất độc hại lên lối đi mà gây cản trở, thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác: phạt tiền từ 03 - 05 triệu đồng.

- Đào bới, xây tường, làm hàng rào lên lối đi chung: Phạt tiền từ 05 - 10 triệu đồng.

- Biện pháp khắc phục hậu quả: buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất.

Lưu ý: Mức phạt trên áp dụng đối với hành vi vi phạm do cá nhân thực hiện. Trường hợp do tổ chức thực hiện thì phạt tiền gấp 02 lần mức phạt tiền quy định đối với cá nhân (khoản 1 Điều 6 Nghị định 91/2019/NĐ-CP)

Như vậy, trên đây là 02 cách thức được Nhà nước khuyến khích khi xảy ra tranh chấp về lối đi chung.

Tuy nhiên, nếu kết quả giải quyết vẫn chưa thỏa đáng, người dân có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND huyện/tỉnh hoặc khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp lấn chiếm đất thuộc phần ngõ đi chung.

* Đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết hoặc khởi kiện lên Tòa án

Riêng đối với tranh chấp về lối đi chung, trường hợp đã nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp lên UBND xã nhưng không thể hòa giải, theo quy định tại khoản 2 Điều 203 Luật Đất đai 2013, đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai cách giải quyết tranh chấp như sau:

Cách 1: Khiếu nại tới Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc Tòa án nơi có đất. Cụ thể:

Nếu UBND xã cũng không hòa giải được việc hàng xóm xây nhà chặn, bít lối đi chung ra đường công cộng thì nộp đơn lên cấp có thẩm quyền cao hơn để giải quyết.

Cụ thể, theo quy định tại khoản 4 Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp hòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành nhưng một trong 02 bên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải, UBND cấp xã sẽ lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn lên cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.

Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án nơi có đất.

Theo quy định tại Điều 35, Điều 39 Bộ luật Dân sự 2015, đối với tranh chấp liên quan đến lấn chiếm lối đi chung thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp.

Theo đó, trường hợp bị lấn chiếm lối đi chung mà không thể hòa giải được các bên có thể thực hiện việc tố cáo, khởi kiện hành vi lấn chiếm lên Tòa án cấp huyện theo quy định tại khoản 7 Điều 166 Luật Đất đai 2013.

Nếu việc bịt ngõ, chặn ngõ còn gây ra thiệt hại và chứng minh được thiệt hại đó thì chủ sử dụng đất bị thiệt hại hoàn toàn có thể yêu cầu tòa án giải quyết việc bồi thường thiệt hại do hành vi trái pháp luật gây ra.

2. Quyền về lối đi chung của người sử dụng đất

Tại Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định rất rõ về quyền về lối đi chung của người dân. Cụ thể:

Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Theo đó, pháp luật đã quy định rõ về một trong những quyền đặc biệt của người sử dụng đất đối với bất động sản liền kề, trong đó không thể không nói tới “quyền về lối đi qua” hay còn thường được người dân  gọi là quyền về lối đi chung của người sử dụng đất.

Như vậy, mỗi chủ sở hữu nhà đất sở hữu nhà đất bị vây bọc bởi bất động sản của chủ sở hữu khác nhưng không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền được yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành ra cho mình một lối đi hợp lý, đảm bảo thuận tiện và ít gây phiền hà cho các bên trên phần đất của họ.

Tuy nhiên, khi yêu cầu mở lối đi qua thì bên yêu cầu mở lối qua vẫn phải có sự đền bù hợp lý cho chủ sở hữu bất động sản mở lối đi qua, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Lưu ý: Nếu bất động sản được chia thành nhiều phần cho nhiều chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì phải dành ra lối đi cần thiết cho người ở phía trong mà không có đền bù. (theo khoản 3 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015)

3. Một số quyền đối với bất động sản liền kề của người dân

Theo Điều 245 Bộ luật Dân sự 2015, quyền đối với bất động sản liền kề hay còn gọi là bất động sản hưởng quyền là quyền người dân thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác.

Theo đó, có 04 bất động sản chịu hưởng quyền bao gồm:

3.1. Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề

Theo Điều 252 Bộ luật Dân sự 2015, quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề được quy định như sau:

- Nếu do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải thông qua 01 bất động sản khác thì chủ sở hữu mảnh đất nơi có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp mà không được thực hiện việc cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.

- Tuy nhiên, người yêu cầu sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế mức thấp nhất thiệt hại liên quan đến mảnh đất của chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước. Trường hợp xảy ra thiệt hại buộc phải bồi thường.

3.2. Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác

Điều 253 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền về tưới nước, tiêu nước với bất động sản liền kề như sau:

- Người có quyền sử dụng đất canh tác khi có nhu cầu về tưới - tiêu nước thì được quyền yêu cầu người sử dụng đất xung quanh để cho mình một lối dẫn nước thích hợp nhằm thuận tiện cho việc tưới, tiêu. Người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu ấy.

- Tuy nhiên, nếu việc dẫn nước này lại gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh thì người đó sẽ phải bồi thường.

3.3. Quyền về lối đi qua

Quyền về lối đi qua là một trong những quyền lợi được rất nhiều người dân quan tâm. Theo đó, quyền về lối đi qua được quy định tại Điều 253 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

- Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của người khác mà không có hoặc không đủ lối đi để ra đường công cộng thì có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý, thuận tiện và ít gây ảnh hưởng trên phần đất của họ.

- Vị trí, chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi sẽ do các bên tự thỏa thuận, nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

- Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua sẽ phải thực hiện việc đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trường hợp không xác định được thì có thể yêu cầu UBND cấp có thẩm quyền xác định hộ giá đền bù.

- Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho nhiều chủ sở hữu hay chủ sử dụng khác nhau thì sẽ không phải đền bù khi chia lối đi cần thiết cho người phía trong.

3.4. Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc thông qua bất động sản liền kề

Theo Điều 255 Bộ luật Dân sự 2015, quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề được quy định như sau:

- Chủ sở hữu bất động sản được quyền yêu cầu mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản của các chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải bảo đảm an toàn và thuận tiện cho các chủ sở hữu đó.

- Trường hợp mắc dây tải điện qua bất động sản liền kề nhưng gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Trên đây là giải đáp của LuatVietnam về vấn đề hàng xóm chặn lối đi chung, xử lý thế nào?