Pháp lý doanh nghiệp 
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là loại giấy tờ rất quan trọng. Hiện nay, mẫu Giấy chứng nhận mới có tên pháp lý đầy đủ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- 1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?
- 1.1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?
- 1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiếng anh là gì?
- 1.3 Có những loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nào?
- 2. Tầm quan trọng của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- 3. Cách đọc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- 4. Các trường hợp được cấp và không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- 4.1 Các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?
1.1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì?
Khi Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn được ban hành và có hiệu lực thì vẫn kế thừa tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Tuy nhiên, khi Luật Đất đai 2024 được ban hành và chính thức có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 thì tên gọi này đã được đổi thành: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 như sau:
21. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này.
Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp.
1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiếng anh là gì?
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong tiếng Anh là: Certificate of land use rights
Dưới đây là một số thuật ngữ khác thường sử dụng trong lĩnh vực đất đai được viết bằng tiếng Anh:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở: House ownership certificate
- Quyền sử dụng đất: Land use rights
- Bồi thường về đất: Land Compensation.
1.3 Có những loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nào?
Tùy theo từng giai đoạn, ở Việt Nam gồm nhiều loại Giấy chứng nhận về nhà đất như:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Từ ngày 10/12/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận có bìa màu hồng).
Mặc dù áp dụng chung một mẫu Giấy chứng nhận nhưng các loại Giấy chứng nhận được ban hành trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không bắt buộc phải đổi sang mẫu Giấy chứng nhận mới (không bắt buộc đổi sang Sổ hồng).
Đến ngày 01/8/2024, khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, Sổ đỏ đã có tên gọi mới là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Các loại Giấy chứng nhận trước đó vẫn có giá trị tương đương với Giấy chứng nhận được nêu tại Luật này.
2. Tầm quan trọng của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tầm quan trọng của Giấy chứng nhận được thể hiện qua một số vai trò phổ biến sau:
- Là căn cứ xác nhận ai là chủ đất, chủ sở hữu nhà ở
Giấy chứng nhận là căn cứ để xác định ai là người có quyền sử dụng đất, ai là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo thông tin tại trang bìa hoặc trang ghi thông tin biến động.
- Là điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định:
Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
- Là căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai
Căn cứ khoản 1 và 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024 về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thì:
- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì do Tòa án nhân dân giải quyết.
- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (cấp tỉnh, cấp huyện).
- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Như vậy, việc có hoặc không có Giấy chứng nhận là một trong những căn cứ để có cách thức giải quyết tranh chấp đất đai khác nhau. Đồng thời, khi giải quyết tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền sử dụng Giấy chứng nhận là một trong những căn cứ để giải quyết tranh chấp đó.
- Căn cứ để xác định loại đất (xem trong Sổ đỏ, Sổ hồng sẽ thấy phần mục đích sử dụng đất).
- Là thành phần trong hồ sơ đăng ký biến động khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn, chuyển mục đích sử dụng đất,…
3. Cách đọc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy Chứng nhận hiện đang được cấp cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo Điều 29 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, Giấy chứng nhận có hình thức như sau:
- Gồm 01 tờ có 02 trang, in nền hoa văn trống đồng, màu hồng cánh sen, kích thước 210 mm x 297 mm, có Quốc huy, Quốc hiệu, dòng chữ "“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”, số phát hành, mã QR, số vào Sổ cấp Giấy chứng nhận và nội dung lưu ý.
- Trang 01 gồm các nội dung:
- Quốc huy, Quốc hiệu;
- Dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” màu đỏ;
- Mã QR; mã Giấy chứng nhận; dòng chữ “Thông tin chi tiết được thể hiện tại mã QR”;
- Mục “1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất:”; mục “2. Thông tin thửa đất:”; mục “3. Thông tin tài sản gắn liền với đất:”; địa danh, ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký Giấy chứng nhận;
- Số phát hành Giấy chứng nhận (số seri);
- Trang 02 gồm các nội dung: Mục “4. Sơ đồ thửa đất, tài sản gắn liền với đất:”; mục “5. Ghi chú:”; mục “6. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận:”; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận.
4. Các trường hợp được cấp và không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Các trường hợp được cấp và không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nội dung quan trọng khi tìm hiểu về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể:
4.1 Các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm:
STT | Trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất |
1 | Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất |
2 | Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất |
3 | - Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất. - Người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ. |
4 | Người được sử dụng đất theo: - Kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai. - Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai đã được thi hành. |
5 | Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất. |
6 | Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. |
7 | Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất |
8 | Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước |
9 | - Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; - Nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có. |
10 | Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất... |
Xem chi tiết tại bài viết: Điều kiện cấp Sổ đỏ cho đất có giấy tờ và không có giấy tờ
>> Mọi vấn đề còn vướng mắc liên quan đến Đất đai - Nhà ở, bạn đọc vui lòng liên hệ 19006192 để được các chuyên viên tư vấn của LuatVietnam hỗ trợ cụ thể.
4.2 Các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được nêu tại Điều 151 Luật Đất đai 2024 gồm:
STT | Trường hợp |
1 | Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích |
2 | Đất được giao để quản lý: Tổ chức trong nước được giao quản lý công trình công cộng và hành lang bảo vệ an toàn các công trình; Tổ chức trong nước được giao quản lý đất có mặt nước của các sông và đất có mặt nước chuyên dùng… trừ trường hợp được giao sử dụng chung với đất được giao để quản lý |
3 | Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh danh kết cấu hạ tầng, phù hợp dự án đầu tư đã được phê duyệt |
4 | Đất nhận khoán |
5 | Đất đã có quyết định thu hồi đất trừ đã quá 03 năm từ ngày mà quyết định mà không thực hiện |
6 | Đất đang có tranh chấp, kê biên, áp dụng biện pháp khác để đảm bảo thu hành án, đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời |
7 | Tổ chức được giao đất không thu tiền để sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh… |
5. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 136 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
Trường hợp | Thẩm quyền cấp |
- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho:
- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai được phê duyệt | - UBND cấp tỉnh - UBND cấp tỉnh ủy quyền cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai cùng cấp |
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho:
- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo phương án góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai được phê duyệt | UBND cấp huyện |
- Cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. - Cấp Giấy chứng nhận cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài | Tổ chức đăng ký đất đai |
Thực hiện cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; | Chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai hoặc tổ chức đăng ký đất đai |
6. Đơn xin cấp Giấy chứng nhận và thủ tục thực hiện
6.1 Mẫu Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới nhất
6.2 Thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
Hồ sơ cần chuẩn bị
Theo Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ dưới đây để cấp Giấy chứng nhận lần đầu, gồm:
- Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận (Mẫu số 04/ĐK).
- Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính/các giấy tờ về việc được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất và tài sản gắn liền với đất.
- Trích đo bản đồ địa chính (nếu có)
- Giấy ủy quyền (nếu có)
- Giấy tờ khác
Ngoài ra, tùy thuộc vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh theo từng trường hợp cụ thể.
Thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
Bước 1. Nộp hồ sơ
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, nơi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận là Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh nơi có đất.
Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ
Cơ quan sẽ tiếp nhận và giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu trong 23 ngày làm việc gồm 20 ngày đăng ký đất đai lần đầu và 03 ngày cấp Giấy chứng nhận.
Trong đó:
- Cơ quan Nhà nước sẽ thực hiện những công việc này: Xác nhận hiện trạng đất; Đo đạc, xác minh bản trích đo địa chính.
- Người nộp hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 3: Trao kết quả
Xem chi tiết: Thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu từ 01/8/2024 theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP
7. Một số câu hỏi liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
7.1 Giấy Chứng nhận bị mất xin cấp lại được không?
Điểm o khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 và Điều 39 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị mất thì người sử dụng đất có thể thực hiện đăng ký biến động và có thể đính chính lên Giấy chứng nhận hoặc cấp mới Giấy chứng nhận.
Như vậy, căn cứ theo quy định này, trường hợp làm mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Nhà nước cấp lại nếu đủ điều kiện theo quy định.
7.2 Trường hợp nào bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sử đụng đất?
Theo khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2024, Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp:
- Toàn bộ diện tích đất ghi trong Giấy chứng nhận bị Nhà nước thu hồi
- Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp
- Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận: Hợp thửa, tách thửa, Thay đổi toàn bộ các thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính; thay đổi diện tích đất ở do xác định lại diện tích đất ở... (theo Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP).
- Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, đối tượng, diện tích đất, không đủ điều kiện cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.
- Bị Tòa án tuyên hủy Giấy chứng nhận đã cấp.
7.3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hết hạn phải làm sao?
Đối với đất nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất, Điều 171, Điều 172 Luật Đất đai 2024 quy định với mỗi loại đất sẽ quy định về thời hạn sử dụng khác nhau.
Khi hết thời hạn sử dụng, tùy từng trường hợp người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng hoặc phải làm thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất.
Xem chi tiết tại bài viết: Thời hạn sử dụng đất: 7 quy định mà người dân cần biết
7.4 Thời hạn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bao lâu?
Theo khoản 1 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời hạn cấp Giấy chứng nhận là 23 ngày trong đó:
1. Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 20 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc
Với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian này kéo dài thêm 10 ngày.
Trong đó, thời gian này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ đã đảm bảo tính đầy đủ, thống nhất và không tính các khoảng thời gian sau đây:
- Cơ quan có thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai
- Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính
- Xem xét xử lý nếu thuộc trường hợp có vi phạm pháp luật
- Trưng cầu giám định
- Niêm yết công khai, đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng
- Thực hiện thủ tục chia thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (nếu người sử dụng đất chết trước khi trao Giấy chứng nhận)
