Doanh nghiệp "gom đất" làm dự án có quyền thu hồi đất không?

1. Doanh nghiệp có thẩm quyền thu hồi đất không?

Theo quy định, doanh nghiệp không thuộc trường hợp có thẩm quyền thu hồi đất của người dân. Theo đó, trường hợp nếu doanh nghiệp có nhu cầu “gom đất” để làm dự án thì chỉ có thể nhận quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận với người dân trong 03 trường hợp như sau:

Trường hợp 1. Thực hiện dự án phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng mà không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

Trường hợp 2. Nếu để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở.

Trường hợp 3. Các trường hợp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất tại để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất.

(Căn cứ Điều 127 Luật Đất đai 2024)

Như vậy có thể thấy, doanh nghiệp không có thẩm quyền thu hồi đất đối với bất kỳ trường hợp nào. Trường hợp muốn gom đất của người dân để làm dự án thì thì doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư phải tự thực hiện thỏa thuận với người dân việc chuyển nhượng/thuê đất… Việc thỏa thuận phải được thực hiện theo pháp luật Dân sự.

Hiện nay, chỉ có 02 cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất được quy định tại Điều 83 Luật Đất đai 2024 là Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện.

Cụ thể:

* Thẩm quyền thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Khoản 1 Điều 83 Luật Đất đai 2024 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyền ra quyết định thu hồi đất đối với các tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo/tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài khi:

• Vi phạm pháp luật về đất đai

• Do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật

• Tự nguyện trả lại đất

• Đất có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, không còn khả năng tiếp tục sử dụng

* Thẩm quyền thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện

Căn cứ khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai 2024, Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau:

(1) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (không phân biệt chủ thể sử dụng)

(2) Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (không phân biệt chủ thể sử dụng)

(3) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đối với 2 căn cứ thu hồi là:

• Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

• Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người, không còn khả năng tiếp tục sử dụng

Tóm lại, doanh nghiệp không có thẩm quyền thu hồi đất của người dân. 

2. Doanh nghiệp được phép mua, thuê đất làm dự án?

Hiện nay nhiều doanh nghiệp cần có quỹ đất để thực hiện dự án. Ngoài việc xin Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án, doanh nghiệp có thể  làm việc trực tiếp với người sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân,…) để nhận chuyển nhượng, thuê đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Nội dung này được nêu rõ tại Điều 127 Luật Đất đai 2024, theo đó, doanh nghiệp có thể nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người dân để thực hiện dự án khi thuộc trường hợp sau:

• Không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất

• Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

• Các trường hợp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng mà nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất.

Ngoài ra, doanh nghiệp cũng cần đáp ứng điều kiện sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận:

- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt và công bố;

- Chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở;

- Có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Theo đó, doanh nghiệp có quyền thỏa thuận với người dân để thống nhất về giá chuyển nhượng, giá thuê đất. Nói cách khác, doanh nghiệp không có quyền thu hồi hay bắt ép người sử dụng đất rời đi nơi khác để lấy đất làm dự án, xây dựng nhà xưởng,...vì lợi ích của doanh nghiệp.

3. Một số lưu ý khi mua, thuê đất làm dự án

Căn cứ Điều 59, Điều 62 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, khi nhận chuyển nhượng, thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì tổ chức kinh tế và người dân cần lưu ý một số điểm như sau:

(1) Trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất thì nhà đầu tư thực hiện đăng ký đất đai theo quy định hoặc thực hiện đồng thời thủ tục đăng ký đất đai và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

(2) Trường hợp người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đồng thời không có tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

(3) Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất mà khu vực thực hiện dự án có diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý thì giải quyết như sau:

- Diện tích đất đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án độc lập đó theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định.

- Trường hợp diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý mà không tách được thành dự án độc lập, kể cả trường hợp các thửa đất không liền kề với nhau thì diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý được đưa vào tổng diện tích đất để lập dự án và được Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê cho nhà đầu tư thực hiện dự án không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.

* Lưu ý: Đối với đất mà người dân không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì Nhà nước có quyền thu hồi đất để giao hoặc cho doanh nghiệp thuê đất.

Trên đây là giải đáp của LuatVietnam vè vấn đề Doanh nghiệp có thẩm quyền thu hồi đất không? Theo đó, doanh nghiệp không có thẩm quyền thu hồi đất; muốn có đất để làm dự án, xây dựng công trình sản xuất, kinh doanh được nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, nếu còn vấn đề vướng mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ tổng đài  19006192  để được hỗ trợ.