Hướng dẫn định giá đất theo phương pháp chiết trừ

1. Phương pháp chiết trừ là gì?

Phương pháp chiết trừ là một trong những phương pháp định giá đất quan trọng, được quy định rõ tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP như sau:

“2. Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).”.

Như vậy, phương pháp này được áp dụng đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách cách trừ đi giá trị của tài sản gắn liền với đất, cụ thể là trừ giá trị các loại tài sản như nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở, cây lâu năm, rừng sản xuất là rừng trồng.

2. Điều kiện áp dụng phương pháp chiết trừ

Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Nghĩa là muốn áp dụng phương pháp này cần có đủ số liệu về giá đất, tài sản gắn liền với đất của một số thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng, trúng đấu giá. Từ đó mới trừ giá trị của tài sản gắn liền với đất để có được giá của thửa đất cần định giá.

3. Trình tự định giá đất theo phương pháp chiết trừ

Căn cứ Điều 4 Thông tư 36/2014/TT-BNMT, trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

- Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là bất động sản) cần định giá.

- Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (gọi là bất động sản so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá.

Nội dung thông tin thu thập bao gồm:

• Giá đất;
• Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất;
• Thông tin về tài sản gắn liền với đất.

- Nguồn thông tin thu thập từ các nguồn sau đây:

• Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
• Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;
• Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;
• Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp.

Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất.

- Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định sau:

Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất.

Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá.

Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Bước 2: Xác định giá trị tại thời điểm thẩm định giá của các tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh (tức là các bất động sản đã được lựa chọn tại bước 1).

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác định theo công thức sau:

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh = Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất - Giá trị hao mòn

Trong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tư xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo tài sản gắn liền với đất đó.

Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.

- Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoái kinh tế và do tác động của các yếu tố bên ngoài).

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ chi phí.

Bước 3: Ước tính giá đất của bất động sản so sánh

Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá trị đất của bất động sản so sánh = Giá trị bất động sản so sánh - Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh

Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá đất của bất động sản so sánh = Giá trị của bất động sản so sánh/Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

Lưu ý: Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh đã được xác định ở bước 2.

Bước 4: Xác định giá đất của bất động sản cần định giá

Việc xác định giá đất của bất động sản cần định giá thực hiện theo quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 3 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT (như bước 2, 3, 4 của phương pháp so sánh trực tiếp).

Ví dụ: Thửa đất cần định giá là một thửa đất ở tại thành phố A, giáp mặt đường nội bộ rộng 08m trong một khu đô thị mới, có diện tích 90m2 (mặt tiền 05m x chiều sâu 18m), trên thửa đất đã xây dựng nhà 03 tầng hoàn chỉnh.

Việc xác định giá của thửa đất trên theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo hướng dẫn TẠI ĐÂY.

Trên đây là hướng dẫn định giá đất theo phương pháp chiết trừ. Để hiểu rõ các quy định trên hãy xem ví dụ hoặc gọi tổng đài 1900.6192 để được giải đáp.