Pháp lý doanh nghiệp 
1. Chỉ có thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu mà không có lần hai
Khi người sử dụng đất có nhu cầu cấp Sổ đỏ thì thực hiện theo thủ tục “Đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu” (tên thủ tục theo quy định của pháp luật), gọi theo cách thông thường của người dân là thủ tục cấp Sổ đỏ.
Theo quy định là thủ tục đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Sổ đỏ) lần đầu nhưng sẽ không có thủ tục lần hai, lần ba...vì:
Về nguyên tắc, Sổ đỏ được cấp theo từng thửa đất, khi được cấp sổ thì người sử dụng đất sẽ xác lập quyền sử dụng của mình với thửa đất đó. Nếu chuyển quyền sử dụng đất của mình cho người khác bằng một trong các hình thức như: Chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thừa kế…thì sẽ phải thực hiện theo thủ tục đăng ký biến động (người dân thường gọi là thủ tục sang tên Sổ đỏ) mà không phải thực hiện theo thủ tục cấp Sổ đỏ.
2. Chỉ cấp duy nhất một loại Sổ
- Sổ đỏ là một trong các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định trong pháp luật về đất đai tại Việt Nam. Từ ngày 01/8/2024, tên gọi chính xác của Sổ đỏ, Sổ hồng là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”.
Trong đó, tài sản gắn liền với đất bao gồm: Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất.
- Về hình thức: Gồm 01 tờ, 02 trang. Phôi Giấy chứng nhận (GCN) in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, kích thước 210 x 297mm.
Chi tiết: Chính thức có mẫu Sổ đỏ, Sổ hồng mới từ 01/01/2025
3. Điều kiện để được cấp Sổ đỏ
Hiện nay, người sử dụng đất để được cấp Sổ đỏ thì phải có đủ điều kiện. Theo Luật Đất đai năm 2024, thì điều kiện được cấp Sổ đỏ gồm 03 nhóm:
- Nhóm 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất (dễ được cấp nhất);
- Nhóm 2: Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (chỉ áp dụng với hộ gia đình, cá nhân);
- Nhóm 3: Đất lấn, chiếm; đất được giao không đúng thẩm quyền;
+ Đây là trường hợp khó được cấp Sổ đỏ nhất vì là các trường hợp mà thời điểm lấn, chiếm hoặc giao đất thì vi phạm pháp luật về đất đai nên điều kiện rất chặt chẽ;
+ Chỉ những hành vi lấn, chiếm, giao đất không đúng thẩm quyền trước ngày 01/8/2024 mới được cấp hoặc xem xét cấp Sổ đỏ; nếu xảy ra sau ngày 01/8/2024 sẽ bị xử lý, đất lấn, chiếm hoặc được giao không đúng thẩm quyền sẽ bị thu hồi.
4. Giấy tờ cần chuẩn bị để làm Sổ đỏ
Theo Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ cấp Sổ đỏ Đối với người đang sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư gồm:
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;
- Một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 28 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
5. Nơi nộp hồ sơ cấp Sổ đỏ
Theo Điều 31 Nghị định 101/2024/NĐ-CP nơi nộp hồ sơ cấp Sổ đỏ được quy định như sau:
"1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định tại khoản 1 Điều 28 của Nghị định này đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 21 của Nghị định này"
Như vậy, nơi nộp bộ hồ sơ tới Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã.
6. Thời hạn thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ
Theo khoản 1 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thời hạn cấp Sổ đỏ được quy định như sau:
- Không quá 23 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 33 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
- Thời hạn cấp Sổ đỏ không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
7. Làm Sổ đỏ bao nhiêu tiền?
* Thời điểm nộp tiền: Khi nộp hồ sơ đề nghị cấp Sổ đỏ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ chuyển thông tin cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (các khoản tiền và mức tiền phải nộp); khi nhận được thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính thì người đề nghị cấp Sổ đỏ phải nộp tiền theo thông báo, giữ biên lai để xuất trình trước khi nhận Sổ đỏ.
* Các khoản tiền phải nộp: Người đề nghị cấp Sổ đỏ phải nộp các khoản tiền sau: Lệ phí trước bạ, lệ phí cấp sổ, tiền sử dụng đất (nếu có); trong đó, lệ phí trước bạ và lệ phí cấp Sổ đỏ được ấn định trước hoặc có cách tính đơn giản, thống nhất với tất cả các thửa đất, còn tiền sử dụng đất cách tính rất phức tạp. Do vậy, để tính được tổng số tiền phải nộp khi làm Sổ đỏ thì phải căn cứ vào từng trường hợp cụ thể.
7.1. Lệ phí trước bạ
- Mức nộp:
Lệ phí trước bạ phải nộp | = | 0.5% | x | (Giá đất tại Bảng giá đất x Diện tích) |
Như vậy, để biết cụ thể lệ phí trước bạ thì phải biết giá đất tại bảng giá đất và diện tích của thửa đất đề nghị cấp Sổ đỏ, cụ thể:
- Tra cứu giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành (trong bảng giá đất thì quy định rõ giá đất theo từng tuyến đường, từng vị trí cụ thể).
- Đo diện tích thực tế mà người sử dụng đất đề nghị cấp Sổ đỏ.
7.2. Lệ phí cấp Sổ đỏ
Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Sổ đỏ thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh (do HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định). Do vậy, lệ phí cấp Sổ đỏ tại từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là khác nhau.
7.3. Tiền sử dụng đất
- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất
- Thông thường đây là chi phí lớn nhất khi làm Sổ đỏ. Hiện nay, tiền sử dụng đất khi làm Sổ đỏ gồm hai trường hợp:
Trường hợp 1: Phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp 2: Không phải nộp tiền sử dụng đất.
Như vậy, khi đề nghị cấp Sổ đỏ nếu thuộc trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất thì tổng số tiền khi làm Sổ đỏ sẽ không nhiều.
8. Cách xử lý khi bị “làm khó” hoặc bị chậm cấp Sổ đỏ
Bên cạnh việc người dân không nắm rõ quy định của pháp luật thì có những khó khăn khác từ phía cơ quan Nhà nước như: Chậm cấp Sổ đỏ, từ chối tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp Sổ đỏ dù có đủ điều kiện…Nếu thuộc trường hợp này, người đề nghị cấp Sổ đỏ có quyền khiếu nại, khởi kiện.
8.1. Hình thức khiếu nại
- Khi thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ, người sử dụng đất có quyền khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai nếu có căn cứ cho rằng quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính đó trái pháp luật, xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình.
- Người sử dụng đất khiếu nại bằng một trong hai hình thức: Khiếu nại bằng đơn hoặc khiếu nại trực tiếp.
Xem chi tiết tại: Nên khiếu nại hay khởi kiện khi bị chậm cấp Sổ đỏ
8.2. Hình thức khởi kiện
- Đối tượng bị khởi kiện: Quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai như: Chậm cấp, từ chối cấp Sổ đỏ dù có đủ điều kiện hoặc các hành vi tiêu cực khác khi làm Sổ đỏ.
- Tòa có thẩm quyền (nơi nộp đơn khởi kiện): Hộ gia đình, cá nhân nộp đơn khởi kiện tại Tòa hành chính thuộc Tòa án nhân dân cấp huyện nơi cán bộ, công chức có quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính là đối tượng bị khởi kiện. Hay nói cách khác, tòa có thẩm quyền là Tòa án nơi có Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai mà người sử dụng đất nộp hồ sơ cấp Sổ đỏ.
Trên đây là 08 điều người dân phải biết khi đề nghị cấp Sổ đỏ. Để được cấp Sổ đỏ thì người sử dụng đất phải đáp ứng đủ điều kiện, sau đó cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, nộp tại đúng địa chỉ, nộp tiền theo thông báo và đợi kết quả.
