5 điểm mới về nhà ở từ 01/8/2024 người dân cần biết

1. Thêm đối tượng được bố trí nhà ở xã hội để phục vụ tái định cư từ 01/8/2024

So với Nghị định 99/2015/NĐ-CP trước đây thì từ 01/8/2024, Nghị định 95/2024/NĐ-CP đã bổ sung thêm đối tượng người đang thuê nhà ở thuộc tài sản công thuộc diện bị Nhà nước thu hồi theo quy định cũng sẽ được bố trí nhà ở xã hội để phục vụ tái định cư.

Theo đó, khoản 1 Điều 35 Nghị định 95 quy định, các đối tượng thuộc diện được bố trí nhà ở xã hội để phục vụ tái định cư gồm:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

- Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở và không có chỗ ở nào khác.

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại.

- Hộ gia đình, cá nhân là người đang thuê nhà ở thuộc tài sản công thuộc diện bị Nhà nước thu hồi theo quy định, trừ trường hợp bị thu hồi do chiếm dụng nhà ở.

2. Bổ sung thêm giấy tờ chứng minh đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Tại Nghị định 95/2024/NĐ-CP, giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã được quy định cụ thể hơn so với  Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Cụ thể, Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định về giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:

(1)  Giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở 

- Trường hợp là công dân Việt Nam: Phải có thẻ căn cước/hộ chiếu/giấy tờ có giá trị chứng minh mang quốc tịch Việt Nam;

- Trường hợp là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài: Phải có hộ chiếu nước ngoài/giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế và giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam.

- Trường hợp là cá nhân người nước ngoài: Phải có hộ chiếu nước ngoài và cam kết bằng văn bản về việc không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.

(2) Giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được sở hữu nhà ở

- Trường hợp là tổ chức, cá nhân trong nước: Phải có giấy tờ chứng minh có quyền sở hữu nhà ở thông qua một trong các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật Nhà ở 2023.

- Trường hợp là người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam: Phải có hộ chiếu Việt Nam còn giá trị có dấu nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm tạo lập nhà ở.

- Trường hợp là người gốc Việt Nam định cư ở nước: Phải có hộ chiếu còn giá trị có dấu nhập cảnh vào Việt Nam hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh vào Việt Nam ở thời điểm ký kết giao dịch về nhà ở.

- Trường hợp là cá nhân nước ngoài: Phải có hộ chiếu còn thời hạn có dấu nhập cảnh vào Việt Nam hoặc giấy tờ pháp lý tương đương chứng minh đã nhập cảnh vào Việt Nam tại thời điểm ký kết giao dịch.

Trong khi đó, trước đây giấy tờ chứng minh về đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam được quy định tại Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau:

- Với cá nhân nước ngoài: Hộ chiếu còn hạn có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan xuất - nhập cảnh của Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao.

- Với tổ chức nước ngoài: Là đối tượng thuộc quy định tại Điều 159 của Luật Nhà ở và có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

3. Phân lại tiêu chuẩn hạng chung cư để tránh bị "đẩy giá"

Theo Điều 83 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, từ 01/8/2024, nhà chung cư được phân thành 03 hạng bao gồm 13 tiêu chí. Trong đó có 08 tiêu chí bắt buộc và 05 tiêu chí bổ sung, cụ thể:

08 tiêu chí bắt buộc:

- Vị trí, địa điểm nhà chung cư

- Tiện ích trong khuôn viên nhà chung cư

- Chỗ để xe

- Hành lang, sảnh

- Thang máy

- Cấp điện

- Căn hộ

- Các tiêu chí đáp ứng về quy hoạch xây dựng, phòng cháy chữa cháy, điện, nước thải sinh hoạt…

05 tiêu chí bổ sung:

- Dịch vụ quản lý vận hành

- Môi trường

- An ninh, an toàn, phòng chống cháy nổ

- Công trình xanh, sử dụng năng lượng hiệu quả

- Số hóa và nhà ở thông minh

Trong khi đó, trước đây theo Thông tư 31/2016/TT-BXD thì nhà chung cư được phân thành 3 hạng: hạng A, hạng B, hạng C dựa trên 04 nhóm tiêu chí gồm:

- Quy hoạch - kiến trúc

- Hệ thống thiết bị kỹ thuật

- Dịch vụ, hạ tầng xã hội

- Chất lượng, quản lý, vận hành.

4. Điều kiện xây dựng chung cư mini từ 01/8/2024

Căn cứ Điều 41 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định về quy chuẩn xây dựng chung cư mini/nhà trọ nhiều tầng để bán, cho thuê, cho thuê mua như sau:

- Nhà ≥ 02 tầng được thiết kế, xây dựng với mục đích để bán, cho thuê mua, cho thuê hoặc kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê.

- Với chung cư mini có từ 20 căn hộ trở lên: Phải thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan bao gồm:

• Đáp ứng yêu cầu về xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo Bộ Xây dựng.

• Đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân.

• Đáp ứng điều kiện của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy có thể chữa cháy khi có hỏa hoạn.

- Với chung cư mini dưới 20 căn hộ: Việc xây dựng phải đảm bảo yêu cầu về thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng, cấp Giấy phép xây dựng, quản lý, giám sát thi công và yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định.

5. 6 trường hợp nhà chưa có Sổ hồng được phép chuyển nhượng

Căn cứ Điều 8 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, nhà ở tham gia giao dịch khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì cần có các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở như sau:

Trường hợp 1. Có các giấy tờ khi mua/thuê mua nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng gồm:

- Trường hợp người được bố trí tái định cư mua/thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư hình thành trong tương lai: Phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh (trừ khi được yêu cầu phải có văn bản thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán/cho thuê mua).

- Trường hợp mua bán, thuê mua nhà tái định cư có sẵn: Phải có giấy tờ nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định.

- Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà cho lực lượng vũ trang: Giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được giao dịch.

Trường hợp 2. Có các giấy tờ khi mua bán/thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở gồm:

- Giấy tờ chứng nhận về quyền sử dụng đất

- Giấy phép xây dựng/giấy tờ chứng minh về việc đầu tư xây dựng nhà ở đó.

Trường hợp 3. Có giấy tờ xác định nhà ở thuộc diện được bán theo Điều 69 của Nghị định này khi mua bán nhà ở thuộc tài sản công.

Trường hợp 4. Tổ chức tặng cho phải có giấy tờ chứng minh việc xây dựng nhà ở để tặng cho khi giao dịch tặng cho nhà tình nghĩa, tình thương, nhà đại đoàn kết.

Trường hợp 5. Nếu là nhà nhận thừa kế:

- Cần có Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu với nhà ở của bên tặng cho nếu thừa kế nhà ở thuộc diện được tặng cho.

- Cần có Hợp đồng mua bán, thuê mua kèm giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở hoặc chứng minh việc đầu tư xây dựng nhà ở của bên bán/cho thuê mua nếu thừa kế nhà ở thuộc diện mua hoặc thuê mua.

- Cần có Giấy phép xây dựng, Giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất của bên để thừa kế nếu thừa kế nhà ở thuộc diện đầu tư xây dựng mới.

- Cần có Bản án/quyết định đã có hiệu lực của Tòa nếu thừa kế theo theo quyết định của Tòa án.

- Ngoài ra cũng cần chuẩn bị các giấy tờ chứng minh khác theo pháp luật về thừa kế.

Trường hợp 6. Bán nhà ở của tổ chức bị giải thể thì cần phải có:

- Nghị quyết, quyết định giải thể của tổ chức đó hoặc;

- Văn bản thông báo của cơ quan có thẩm quyền về việc giải thể tổ chức đang có sở hữu nhà ở.

Nếu bán nhà ở của tổ chức bị phá sản thì cần phải có quyết định của Tòa án tuyên bố về việc phá sản đối với tổ chức đang sở hữu nhà ở đó.

Trên đây là cập nhật của LuatVietnam về 5 điểm mới về nhà ở từ 01/8/2024 người dân cần lưu ý.