Pháp lý doanh nghiệp 
Hiện nay, giá đất có vai trò quan trọng trong các giao dịch liên quan đến đất đai. Tuy nhiên, khung giá đất hiện nay vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, vướng mắc. Mới đây, có ý kiến cho rằng nên để người dân cùng tham gia xây dựng giá đất. Vậy đề xuất này liệu có khả thi?
Giá đất có vai trò như thế nào với các giao dịch về đất đai?
Khoản 19 Điều 2 Luật Đất đai năm 2013 định nghĩa về giá đất như sau:
19. Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất
Trong các giao dịch liên quan đến đất đai, giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc xác định một số khoản thuế, phí cần nộp gồm:
1. Xác định lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng đất
Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, giá tính lệ phí trước bạ với đất là giá đất nêu tại bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ và mức thu là 0,5% (theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP).
Đồng thời, theo điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC, giá tính lệ phí trước bạ với đất được xác định như sau:
Giá đất tính lệ phí trước bạ = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ x giá một mét vuông đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành
Đặc biệt, quy định này nói rõ:
- Nếu giá đất trong hợp đồng cao hơn giá đất do UBND tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ sẽ là giá trong hợp đồng.
- Nếu giá đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND tỉnh ban hành.
2. Là căn cứ để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:
4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
[...]
đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Trong đó, giá đất cụ thể sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định. Trong đó, theo Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về việc xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Cụ thể, giá đất xác định theo phương pháp này như sau: Hệ số điều chỉnh giá đất x giá đất trong bảng giá đất
Như vậy, có thể thấy, việc xác định giá đất chính xác, hợp lý là một trong những yêu cầu bắt buộc để đảm bảo tính công bằng cũng như đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nên hiểu thế nào về đề xuất cho người dân xây dựng giá đất?
Theo Điều 16 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, thủ tục xác định giá đất cụ thể được thực hiện theo trình tự sau:
- Xác định mục đích định giá đất cụ thể.
- Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường, phương pháp định giá đất.
- Xây dựng phương án giá đất trình UBND cấp tỉnh.
- Thẩm định phương án giá đất.
- Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình UBND cấp tỉnh quyết định.
- UBND cấp tỉnh quyết định giá đất.
Có thể thấy, quy trình định giá đất nêu trên đều do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, UBND cấp tỉnh... thực hiện. Tuy nhiên, người chịu ảnh hưởng trực tiếp từ việc xác định giá đất lại là người dân thì không tham gia vào quy trình này.
Theo Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, thuộc Đoàn luật sư TP. Hà Nội:
Vì người dân chưa được tham gia xây dựng giá đất nên cần thực hiện khảo sát tỷ lệ người dân đồng thuận hoặc không về giá đất. Đề xuất này cần được đưa vào Luật Đất đai sửa đổi bởi các nguyên nhân sau đây:
- Thực tế cho thấy rằng, giá đất để xác định mức giá bồi thường thấp hơn giá thị trường, dẫn đến mức giá bồi thường trên thực tế không phù hợp với quyền, lợi ích của người sử dụng đất. Đặc biệt, việc giá đất thấp hơn giá thị trường là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng khiếu kiện triền miên của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.
- Theo điểm d khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai, việc định giá đất đảm bảo nguyên tắc cùng thời điểm, thừa đất liền kề nhau sẽ có mức giá như nhau bởi cùng mục đích sử dụng, cùng có khả năng sinh lời, thu nhập từ việc sử dụng đất là tương tự như. Tuy nhiên, thực tế ở nhiều địa phương, chỉ cách nhau một con đường nhỏ nhưng giá đất đã có sự khác nhau. Đặc biệt là các thửa đất liền kề giáp ranh giữa các tỉnh.
Như vậy, có thể thấy, việc để người dân được tham gia vào quá trình xây dựng giá đất mang ý nghĩa vô cùng quan trọng. Đây được xem là một giải pháp để khắc phục mâu thuẫn của người dân cũng như góp phần thúc đẩy việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương.
Trên đây là ý kiến của Luật sư Nguyễn Đức Hùng về đề xuất cho người dân xây dựng giá đất. Nếu còn ý kiến khác, độc giả vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ, giải đáp.
>> Hướng dẫn tra cứu giá đất trong bảng giá đất 63 tỉnh, thành
