Pháp lý doanh nghiệp 
LuatVietnam trả lời như sau:
1. Không có quy định về giảm diện tích đất ở
Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định về cấp đổi Giấy chứng nhận phải giảm diện tích đất ở nếu diện tích đất ở được cấp lớn hơn hạn mức công nhận, giao đất ở tại địa phương.
Do đó, cách xử lý trong trường hợp này là yêu cầu công chức địa chính xã, phường, thị trấn cung cấp căn cứ pháp lý về việc yêu cầu giảm diện tích mới được thực hiện quyền cấp đổi Giấy chứng nhận; nếu không có căn cứ pháp lý nhưng vẫn từ chối thực hiện thì người sử dụng đất có quyền khiếu nại (khiếu lại lần đầu gửi đến Chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn nơi công chức địa chính đó công tác), khởi kiện tại Tòa án nhân dân về quyết định, hành vi từ chối thực hiện yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận.
2. Hồ sơ, thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận
* Các trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận
Căn cứ khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, việc cấp đổi Giấy chứng nhận được thực hiện khi thuộc 1 trong 4 trường hợp sau:
- Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10/12/2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (nếu không đổi vẫn có giá trị pháp lý).
- Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng.
- Do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất (từ ngày 08/02/2021 khi thực hiện dồn điền, đổi thửa thì không được cấp đổi Giấy chứng nhận).
- Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng (nếu không cấp đổi thì quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vẫn là tài sản chung của vợ chồng).
* Hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận
Căn cứ khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm những giấy tờ sau:
- Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.
* Trình tự thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận
Bước 1. Nộp hồ sơ
Nơi nộp hồ sơ:
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất
- Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
- Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ trực tiếp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu địa phương chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
Bước 4. Trả kết quả
* Thời gian thực hiện:
Căn cứ khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết không quá 07 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 17 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
Lưu ý:
- Trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày.
- Thời gian giải quyết không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
* Chi phí thực hiện: Dù lệ phí cấp Giấy chứng nhận do HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và có mức thu khác nhau nhưng đều thu dưới từ 100.000 đồng trở xuống/giấy/lần cấp (một vài tỉnh thu 120.000 đồng).
Kết luận: Đất ở rộng khi cấp đổi Sổ đỏ không phải giảm diện tích vì không có quy định này, hơn nữa Giấy chứng nhận được cấp tại thời điểm cấp không trái với quy định của pháp luật đất đai; để cấp đổi thì người dân chỉ cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ sau đó nộp và đợi kết quả.
Nếu có vướng mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ nhanh nhất.
