Theo Luật 2025, đất ở gồm những loại đất nào? Có được kinh doanh không?

Đất ở (hay còn gọi là đất thổ cư) thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Vậy theo Luật 2025, đất ở gồm những loại đất nào? Đất ở có được sử dụng để kinh doanh không?

1. Đất ở là gì? Đất ở gồm những loại đất nào?

Điểm a khoản 3 Điều 9 Luật Đất đai 2024 quy định về phân loại đất, trong đó:

3. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở, gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

…

Theo quy định trên, đất ở là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất.

Đất ở gồm đất ở nông thôn và đất ở tại đô thị. Cụ thể, theo Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định về đất ở như sau:

- Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã, trừ đất ở đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn nhưng vẫn thuộc địa giới đơn vị hành chính xã;

- Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính phường, thị trấn và đất ở nằm trong phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã mà đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn.

2. Ký hiệu của các loại đất ở

Cũng theo Thông tư 08/2024/TT-BTNMT, ký hiệu đất ở và các loại đất ở như sau:

- Đất ở: Ký hiệu là OTC

- Đất ở tại nông thôn: Ký hiệu là ONT

- Đất ở tại đô thị: Ký hiệu là ODT.

3. Đất ở có được sản xuất kinh doanh không?

Đất ở được phép sản xuất kinh doanh sau khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Cụ thể, căn cứ khoản 1, khoản 3 Điều 121 Luật Đất đai 2024 các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần sự cho phép của cơ quan nhà nước như sau:

Điều 121. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;

b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

c) Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;

d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

e) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

g) Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

[...]

3. Việc chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này thì không phải xin phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Bên cạnh đó, điểm e khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định:

Điều 133. Đăng ký biến động

1. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:

....

e) Chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này; trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 121 của Luật này mà người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký biến động;

Theo quy định trên, trường hợp người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất sản xuất kinh doanh (đất phi nông nghiệp) sẽ thuộc trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng có thể thực hiện thủ đăng thủ đăng ký biến động (nếu có nhu cầu).

Theo đó, Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về hồ sơ, thủ tục đăng ký biến động đất đai như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm:

- Đơn đăng ký

- Sổ đỏ đã cấp

- Giấy tờ liên quan đến nội dung biến động như:

• Văn bản cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
• Văn bản xác nhận tình trạng sạt lở tự nhiên do Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận
• Bản vẽ tách thửa, hợp thửa…

- Văn bản đại diện (nếu thực hiện thông qua người đại diện).

Bước 2: Nộp hồ sơ

Căn cứ Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, cơ quan tiếp nhận và trả kết quả đăng ký biến động đất đai gồm:

- Bộ phận Một cửa;

- Văn phòng đăng ký đất đai;

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết

Bước 4: Trao kết quả

Trên đây là giải đáp về Theo Luật 2025, đất ở gồm những loại đất nào? Có được kinh doanh không? Mọi vấn đề còn vướng mắc vui lòng liên hệ 19006192 để được LuatVietnam hỗ trợ, giải đáp cụ thể.