Thế nào là đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư? Có được chuyển lên thổ cư?

1. Thế nào là đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư?

Luật đất đai hiện nay phân loại đất gồm 03 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng, trong đó, mỗi loại đất được sử dụng vào các mục đích khác nhau. Như vậy, Luật Đất đai hiện hành không có quy định về đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư

Tuy nhiên, trên thực tế thì việc sử dụng đất nông nghiệp ở trong khu dân cư lại khá phổ biến, nhất là ở các thành phố lớn mà người dân hay gọi với cái tên là “đất xen kẹt”.

Do nằm giữa khu dân cư nên phần diện tích đất nông nghiệp thường khá nhỏ và chủ yếu là đất vườn, đất ao, đất trồng cây hàng năm hoặc các loại đất nông nghiệp khác.

Với đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư, khi thực hiện các giao dịch về đất thường tương đối phức tạp.

2. Đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư có chuyển lên thổ cư được không?

Tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định những trường hợp dưới đây khi chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Theo quy định nêu trên, người sử dụng đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép (Ủy ban nhân dân cấp huyện).

Theo đó, điều kiện để Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất hể hiện rõ nhu cầu sử dụng đất.

Cụ thể thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất thế nào mời bạn đọc xem chi tiết bài viết: Chuyển mục đích sử dụng đất: Hồ sơ, thủ tục và tiền phải nộp

3. Có được xây nhà trên đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư không?

Theo khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013, sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất là một trong những nguyên tắc sử dụng đất.

Đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích trồng trọt, chăn nuôi, xây nhà kính để ươm giống cây trồng, nghiên cứu… phục vụ cho sản xuất nông nghiệp. Do vậy, không thể xây dựng nhà trên đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư nếu chưa chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.

Theo đó, sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, người sử dụng đất xin cấp Giấy phép xây dựng nhà ở tại Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Theo Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, thành phần hồ sơ xin cấp Giấy phép xây dựng gồm:

- Đơn xin cấp giấy phép xây dựng.

- Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai.

- 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy, chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật xây dựng có yêu cầu, gồm:

• Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí của công trình;
• Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình xây dựng;
• Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp, thoát nước, cấp điện;
• Trường hợp có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề đó.