Tiếng Anh 
RSS
* Giải thích cách gọi
- Mua bán đất là cách gọi phổ biến của người dân, theo quy định của pháp luật thì mua bán đất có tên gọi pháp lý là chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân; tùy vào từng thời kỳ mà Sổ đỏ, Sổ hồng có tên gọi pháp lý khác nhau. Theo Luật Đất đai 2024, Sổ đỏ, sổ hồng có tên gọi chính xác là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
- Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sau đây gọi tắt là nhà đất).
Tùy thuộc vào từng thời điểm khác nhau mà việc chuyển nhượng nhà đất qua nhiều người nhưng chưa sang tên, đất chưa được cấp Giấy chứng nhận sẽ có cách giải quyết khác nhau, cụ thể:
Nếu đất được chuyển nhượng qua nhiều người nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính (chưa sang tên) thì:
- Việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực, không được pháp luật công nhận và bảo vệ (dù bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán xong nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc về người chuyển nhượng).
- Nếu người nhận chuyển nhượng cuối cùng muốn việc chuyển nhượng hợp pháp, có hiệu lực pháp luật thì phải liên hệ với người sử dụng đất (người đứng tên trên Giấy chứng nhận - người bán đầu tiên) để thỏa thuận và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực. Sau khi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thì khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và đăng ký biến động (đăng ký sang tên).
- Nếu người đứng tên trên Giấy chứng nhận không đồng ý thì gặp trực tiếp người đã ký hợp đồng với mình để yêu cầu họ trả lại tiền vì không phải là người sử dụng đất nên không có quyền chuyển nhượng. Trường hợp xảy ra tranh chấp thì nên khởi kiện và yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch này vô hiệu.
Để dễ hiểu hãy xem ví dụ sau:
Năm 2015: Ông A chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho ông B, hợp đồng chuyển nhượng không có công chứng hoặc chứng thực theo quy định (chuyển nhượng lần 1).
Năm 2016: Ông B chuyển nhượng cho ông C, hợp đồng chuyển nhượng không có công chứng hoặc chứng thực theo quy định (chuyển nhượng lần 2).
Vì ông A chưa sang tên cho ông B nên ông B không có quyền chuyển nhượng thửa đất này. Dù tồn tại việc chuyển nhượng trên thực tế với ông C nhưng việc chuyển nhượng này không hợp pháp.
Nếu ông C muốn đứng tên trên Giấy chứng nhận thì ông C liên hệ và ký hợp đồng chuyển nhượng với ông A hoặc ông A chuyển nhượng cho ông B rồi ông B chuyển nhượng lại cho ông C theo đúng quy định gồm 03 bước:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ).
Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký vào sổ địa chính để sang tên).
Chuyển nhượng trước ngày 01/8/2024
Đất được chuyển nhượng qua nhiều người trước ngày 01/8/2024 mà chưa sang tên thì phát sinh một số trường hợp phức tạp hơn cụ thể:
1. Chủ cũ chưa được cấp Giấy chứng nhận
Khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền như sau:
“Các trường hợp sử dụng đất sau đây do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 28 của Nghị định này:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;
c) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 của Luật Đất đai.”
Theo quy định trên, trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/8/2024 mà đất này chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện. Người được cấp Giấy chứng nhận là người đang sử dụng đất (không phải cấp cho “chủ cũ”).
2. Chủ cũ được cấp Giấy chứng nhận
Khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà thửa đất đó đã có Giấy chứng nhận và bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận đã cấp cho thửa đất kèm theo giấy tờ về việc nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc chỉ có hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định thì thực hiện như sau:
*Chuẩn bị hồ sơ:
Người sử dụng đất nộp Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 11/ĐK
Hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định đối với trường hợp chỉ có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền sử dụng đất đã lập theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền.
Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng không có hợp đồng, văn bản theo quy định thì nộp Đơn đăng ký biến động đất đai, bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp, giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền;
* Trình tự thủ tục
Bước 1: Nộp hồ sơ
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết hồ sơ:
- Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để niêm yết công khai về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền.
- Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương, chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trả;
- Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên nhận chuyển quyền; trường hợp bên chuyển quyền không nộp Giấy chứng nhận đã cấp thì thực hiện việc hủy Giấy chứng nhận đã cấp.
Lưu ý: Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.
Kết luận: Nhà đất mua bán qua nhiều người thì việc cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chưa được cấp hoặc sang tên đối với trường hợp đã có Giấy chứng nhận được thực hiện theo thủ tục khác nhau tùy thuộc vào thời điểm chuyển nhượng.
Khi cấp, sang tên Giấy chứng nhận đối với đất mua đi bán lại qua nhiều người là việc phức tạp, khó giải quyết nhất là khi người bán chết hoặc chuyển đi nơi khác mà không liên lạc được.
Nếu có vướng mắc trong quá trình thực hiện, bạn đọc vui lòng liên hệ 19006192 để được hỗ trợ nhanh nhất.
