Người dân có được xây nhà ở kín mảnh đất của mình không?

1. Người dân có thể xây dựng kín mảnh đất của mình

Căn cứ Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, khi xây dựng nhà ở riêng lẻ thì người dân phải bảo đảm quy định về mật độ xây dựng theo bảng dưới đây.

Bảng 2.8: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập)

Như vậy, đối với diện tích lô đất bằng hoặc nhỏ hơn 90m2 thì được xây nhà kín mảnh đất của mình.

Lưu ý: Mật độ xây dựng tối đa trên đây là mật độ xây dựng thuần. Nói cách khác, đó là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).

Các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí như: Sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu đã tuân thủ các quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất nếu đảm bảo không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện và không kết hợp các công năng sử dụng khác.

2. Mức phạt khi vi phạm quy định về mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng là một trong những nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng. Nói cách khác, vi phạm mật độ xây dựng là hành vi xây dựng không đúng nội dung giấy phép xây dựng. Nếu vi phạm mật độ xây dựng sẽ bị xử lý vi phạm hành chính.

Khoản 6 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định mức xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:

“a) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

b) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;

c) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Như vậy, nhà ở riêng lẻ mà vi phạm mật độ xây dựng sẽ bị phạt tiền từ 30 đến 40 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ; phạt tiền từ 50 đến 70 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử văn hóa.

3. Được điều chỉnh giấy phép để tăng mật độ xây dựng không?

Khi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng (xây dựng trái phép) thì chủ đầu tư có thời hạn 90 ngày đối với dự án đầu tư xây dựng, 30 ngày đối với nhà ở riêng lẻ kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính để làm thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng. Nội dung này được quy định rõ tại Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP như sau:

Người có thẩm quyền có trách nhiệm lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình. Trong thời hạn 90 ngày đối với dự án đầu tư xây dựng, 30 ngày đối với nhà ở riêng lẻ kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải hoàn thành hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh và có giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh.

Như vậy, mặc dù có quy định đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh giấy phép xây dựng nhưng không được phép điều chỉnh giấy phép xây dựng để tăng mật độ xây dựng.

Lý do không được phép điều chỉnh nội dung giấy phép xây dựng để tăng mật độ xây dựng là vì mật độ xây dựng thuần đối với công trình có mức giới hạn tối đa.

Ví dụ: Thửa đất 120 mét vuông thì mật độ xây dựng tối đa là 90%, nội dung giấy phép xây dựng cũng quy định vấn đề này. Nếu hộ gia đình, cá nhân xây kín thửa đất của mình thì mật độ xây dựng là 100%, khi bị phát hiện thì không để điều chỉnh nội dung giấy phép xây dựng lên mức 100% vì vượt quá giới hạn mà Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về xây dựng đã quy định.

Đối với trường hợp vi phạm mật độ xây dựng thì có 02 cách để xử lý sau khi bị phạt tiền, cụ thể:

Cách 1: Tự ý tháo dỡ phần diện tích vi phạm mật độ xây dựng, nếu không tháo dỡ sẽ bị cưỡng chế tháo dỡ.

Phần diện tích phá dỡ theo đúng giấy phép xây dựng đã cấp.

Cách 2: Đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng để phá dỡ một phần diện tích bên trong của công trình xây dựng.

Ví dụ: Căn nhà đã xây kín diện tích đất, mép ngoài của nhà ở trùng với ranh giới thửa đất. Trong trường hợp này nếu chủ đầu tư vẫn muốn giữ hình dáng của căn nhà thì có thể đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng để phá dỡ một phần diện tích bên trong của nhà ở để bảo đảm mật độ xây dựng như phương án mở “giếng trời”,…

Lưu ý: Người dân có quyền đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng theo phương án của mình để bảo đảm mật độ xây dựng nhưng không phải trường hợp nào cơ quan cấp giấy phép xây dựng cũng đồng ý với phương án đó. Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền không đồng ý thì buộc phải tháo dỡ phần diện tích công trình vi phạm chỉ giới xây dựng theo đúng giấy phép xây dựng.

Trên đây là quy định trả lời cho câu hỏi: Người dân có được xây nhà ở kín mảnh đất của mình không? Nếu trường hợp của bạn không giống như bài viết đã đề cập, các chuyên gia pháp lý của LuatVietnam sẵn sàng giải thích rõ ràng hơn với bạn thông qua tổng đài tư vấn miễn phí  19006192 của LuatVietnam.