Có được tách thửa đối với đất được hưởng thừa kế?

1. Thế nào là tách thửa đất được hưởng thừa kế

Đất được hưởng thừa kế là đất mà cá nhân, thành viên trong hộ gia đình có được thông qua hình thức thừa kế theo đúng quy định của pháp luật.

Thừa kế quyền sử dụng đất được hiểu là việc chuyển quyền sử dụng đất của người đã chết sang cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật, phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

Như vậy, có thể hiểu tách thửa đất được hưởng thừa kế là thủ tục phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất thành nhiều thửa đất khác nhau.

Khi đó, từ một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất sẽ được tách thành hai hay nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất khác nhau.

2. Có được tách thửa đối với đất được hưởng thừa kế không?

Căn cứ theo Điều 615 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của người thừa kế như sau:

“1. Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thỏa thuận của những người thừa kế trong phạm vi di sản do người chết để lại.

3. Trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp người thừa kế không phải là cá nhân hưởng di sản theo di chúc thì cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như người thừa kế là cá nhân.”

Như vậy, với quy định trên thì pháp luật không có quy định cấm người thừa kế không được tách thửa đất thừa kế. Đối với diện tích đất được hưởng thừa kế, cá nhân vẫn có thể tiến hành tách thửa nếu có mong muốn.

Tuy nhiên, việc tách thửa này cần phải đáp ứng một số điều kiện nhất định pháp luật về đất đai quy định.

3. Điều kiện tách thửa đất hưởng thừa kế thế nào?

Cũng giống như các trường hợp tách thửa khác, thửa đất có yêu cầu tách thửa khi nhận thừa kế phải đảm bảo các điều kiện theo quy định của Luật Đất đai 2013, Thông tư 09/2021/TT-BTNMT như sau:

• Thửa đất là di sản thừa kế đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Thửa đất là di sản thừa kế không có tranh chấp: Những người thừa kế còn phải thực hiện được việc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế (trong trường hợp không có di chúc) hoặc thống nhất việc chia di sản theo di chúc;

• Thửa đất là di sản thừa kế không thuộc trường hợp bị kê biên để đảm bảo thi hành án; không bị tranh chấp (không bị bất kỳ cơ quan, cá nhân, tổ chức nào khiếu nại, khiếu kiện);

• Thửa đất là di sản thừa kế phải còn thời hạn sử dụng đất. Nếu không còn thời hạn sử dụng đất thì không có căn cứ để thực hiện các giao dịch về đất đai, trong đó có việc nhận thừa kế (trừ trường hợp đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp);

Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định Điều 75a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, được bổ sung tại khoản 23 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP Quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa như sau:

“UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất theo từng loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất".

Ngoài những điều kiện nêu trên, diện tích tối thiểu để được tách thửa cũng được quy định cụ thể tại quyết định của Uỷ ban nhân dân tỉnh phù hợp với điều kiện và tập quán tại từng địa phương.

Việc tách thửa phải đảm bảo đáp ứng điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa đất ở tại từng địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Như vậy, đáp ứng đủ điều kiện quy định trên thì có thể thực hiện các thủ tục tách thửa thừa kế.

4. Cần làm gì trước khi tách thửa đất thừa kế? 

Trước khi làm thủ tục tách thửa đất thừa kế, người được thừa kế thực hiện khai nhận di sản thừa kế theo điều 58 Luật Công chứng 2014 tại tổ chức hành nghề công chứng tại địa phương, Tuy nhiên cần lưu ý rằng không phải trường hợp nào cũng cần khai nhận di sản thừa kế.

Căn cứ khoản 1 Điều 58 Luật công chứng 2014 quy định việc khai nhận di sản thừa kế được thực hiện trong trường hợp sau:

“1. Người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó có quyền yêu cầu công chứng văn bản khai nhận di sản.”

Như vậy có hai trường hợp là:

• Người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật

• Những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản

5. Hồ sơ và thủ tục tách thửa đất hưởng thừa kế thế nào?

Về hồ sơ đề nghị tách thửa, theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định như sau:

“Điều 9. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. …”

Ngoài ra, trước khi làm thủ tục tách, các cá nhân được hưởng thừa kế cần thực hiện việc đăng ký biến động đất đai theo quy định tại Điểm i Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 khi tiến hành tách thửa đất như sau:

“ 4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

…i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;...”

Như vậy,  để tách thửa đất được hưởng thừa kế, hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa;

• Bản gốc và 02 bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp;

• Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ (tùy từng trường hợp);

• Đơn xin đăng ký biến động;

• 02 Hồ sơ kỹ thuật thửa đất thể hiện vị trí, kích thước, diện tích phần đất được phân chia (bản chính);

• Văn bản khai nhận di sản thừa kế hoặc Văn bản phân chia di sản thừa kế có xác nhận của Công chứng;

• Di chúc hoặc Bản án có hiệu lực pháp luật của Tòa án về việc phân chia di sản thừa kế;

• Bản sao chứng minh nhân dân/Căn cước công dân của tất cả những người thừa kế hợp pháp hoặc theo di chúc;

• Bản sao Sổ hộ khẩu của những người nêu trên;

• Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn/Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của những người thừa kế;

• Bảo sao Giấy chứng tử của người mất và giấy tờ chứng minh mối quan hệ thừa kế (thường là giấy khai sinh;…).

Về thủ tục tiến hành tách thửa gồm các bước:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người dân cần chuẩn bị đầy đủ các thành phần hồ sơ được nêu như trên

Bước 2: Nộp hồ sơ

Hồ sơ được nộp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

Bước 4: Trả kết quả

Sau khi hồ sơ của bạn hợp lệ và thực hiện đầy đủ các thủ tục cần thiết, cơ quan có thẩm quyền cấp sẽ cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho hộ gia đình cá nhân nộp hồ sơ tại cơ quan cấp xã.