Pháp lý doanh nghiệp 
Có được đổi đất thổ cư không?
Đổi đất hay dưới góc độ pháp lý còn được gọi là chuyển đổi quyền sử dụng đất, đây là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó các bên chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau, các bên vừa là người chuyển đổi nhưng cũng đồng thời là người nhận chuyển đổi.
Cũng cần lưu ý rằng các bên chuyển đổi không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (thuế trước bạ), thay vào đó các bên chỉ cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định của pháp luật.
Trường hợp giá trị quyền sử dụng đất có sự chệnh lệch thì một bên có nghĩa vụ thanh toán cho bên còn lại phần giá trị chênh lệch theo thỏa thuận của các bên, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (đổi ngang).
Đồng thời, Luật Đất đai 2013 cũng quy định đối tượng chuyển đổi quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.
Nội dung này được quy định tại Điều 190 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Điều 190. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ”.
Từ phân tích và căn cứ trên cho thấy không được phép đổi đất thổ cư (đất ở) và các loại đất khác mà không phải là đất nông nghiệp cho nhau.
Thủ tục “đổi” đất thổ cư thế nào?
Do đối tượng chuyển đổi quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp nên trường hợp các bên có nhu cầu “đổi” đất thổ cư phải thực hiện dưới hình thức chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất.
* Điều kiện thực hiện
Trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng, tặng cho đất thổ cư thì cần đáp ứng một số điều kiện như:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Lưu ý: Ngoài việc đáp ứng điều kiện trên trong một số trường hợp việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cần đáp ứng một số điều kiện khác, cụ thể:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.
* Thủ tục thực hiện
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tặng cho cho quyền sử dụng đất có sự giống nhau về hồ sơ, thủ tục và được thực hiện như sau:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng
Bước 2: Đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.
Xem chi tiết tại: Thủ tục sang tên Sổ đỏ
* Điểm khác biệt giữa tặng cho và chuyển nhượng
Điều kiện, hồ sơ, thủ tục đăng ký sang tên khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất về cơ bản là giống nhau. Điểm khác giữa hai hình thức sang tên này là nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân, cụ thể:
- Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng
Lưu ý: Trường hợp giá chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn giá đất tại bảng giá đất thì tính theo giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
- Khi tặng cho quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi tặng cho quyền sử dụng đất được xác định theo công thức sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 10% x (Trị giá quyền sử dụng đất nhận được - 10 triệu đồng)
Trong đó, trị giá quyền sử dụng đất nhận được được tính theo giá đất của Bảng giá đất.
Ví: Giá đất theo bảng giá đất là 10 triệu/m2, nhận tặng cho 100m2 thì trị giá quyền sử dụng đất là 01 tỷ đồng. Khi đó số thuế thu nhập cá nhân phải nộp được tính như sau:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 10% x (01 tỷ đồng - 10 triệu đồng) = 99 triệu đồng.
Trên đây là bài viết trả lời rõ cho vướng mắc: Có được đổi đất thổ cư không? Theo đó, không được đổi đất thổ cư hoặc cá loại đất khác mà không phải là đất nông nghiệp. Trường hợp các bên có nhau cầu “hoán đổi” vị trí quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện việc chuyển nhượng hoặc tặng cho.
Nếu có vướng mắc hoặc cần tư vấn về một vấn đề cụ thể liên quan đến đất đai, nhà ở hãy gọi đến tổng đài 1900.6192 của LuatVietnam.
