Pháp lý doanh nghiệp 
1. CLN là đất gì?
Theo quy định tại mục I Phụ lục II Thông tư 08/2024/TT-BTNMT, CLN là ký hiệu của đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp trên bản đồ địa chính.
Theo khoản 2 Điều 4 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, đất trồng cây lâu năm được hiểu là đất trồng các loại cây trồng một lần, sinh trưởng và sẽ cho thu hoạch theo nhiều năm. Bao gồm:
- Cây công nghiệp lâu năm: cây sử dụng làm nguyên liệu để sản xuất công nghiệp hoặc cần phải qua chế biến mới sử dụng dụng được (cao su, cà phê, chè, dừa…)
- Cây ăn quả lâu năm: chôm chôm, bưởi, mận, nhãn, sầu riêng, vải…
- Cây dược liệu lâu năm: cây cho sản phẩm làm dược liệu (quế, hồi, sâm, long não…)
- Cây lâu năm khác: cây lấy gỗ/làm bóng mát/tạo cảnh quan (bạch đàn, xà cừ, hoa sữa, lộc vừng…)
Hiện nay, theo khoản 2 Điều 176 Luật Đất đai 2024, hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho cá nhân được xác định như sau:
- Với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng: Không quá 10 ha.
- Đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi: Không quá 30 ha
- Trường hợp cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm: Không quá 05 ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng và không quá 25 ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
2. Đất CLN có lên thổ cư được không?
2.1 Khái niệm đất thổ cư
Theo quy định pháp luật hiện nay, không có định nghĩa/khái niệm cụ thể về đất thổ cư. Tuy nhiên, đất thổ cư là cách mà người dân thường gọi đất ở (bao gồm đất ở tại cả khu vực nông thôn và đô thị).
Theo quy định tại khoản 1 Điều 171 Luật Đất đai 2024, đất ở là loại đất được sử dụng ổn định và lâu dài (không xác định thời hạn sử dụng chứ không phải là sử dụng vĩnh viễn).
2.2 Đất CLN có lên thổ cư được không?
Có thể hiểu, đất CLN lên thổ cư có nghĩa là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm lên đất xây dựng nhà ở, công trình (hoặc chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp).
Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024, người dân có thể thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất CLN thành đất thổ cư (đất ở).
Theo quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở là phải thuộc quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu theo về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Theo Điều 123 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
(1) Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với:
- Tổ chức trong nước;
- Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc;
(2) UBND cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các cá nhân là người Việt Nam. Tuy nhiên, nếu cá nhân xin phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại với diện tích ≥ 0,5 ha thì buộc phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh.
Như vậy, để được chuyển từ đất CLN lên đất thổ cư thì cá nhân buộc phải có sự cho phép của UBND cấp huyện. Tuy nhiên, UBND cấp huyện cũng không được tự ý quyết định mà phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất của huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Để được chuyển mục đích sử dụng, người sử dụng đất cần phải chuẩn bị đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó cần phải thể hiện được nhu cầu được chuyển đổi đất CLN sang đất xây dựng nhà ở, công trình và thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ đối với đất sau khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng (theo khoản 2 Điều 57 Luật Đất đai 2024).
2.3 Chi phí chuyển đổi đất CLN lên đất thổ cư
(1) Tiền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính như sau:
Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở | = | Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất | - | Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) |
Trong đó:
- Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:
Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất | = | Diện tích đất tính tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích theo quy định tại Điều 4 Nghị định này | x | Giá đất tính tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định này |
- Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi là tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất) được tính theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này.
- Trường hợp tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (=0).
(2) Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: tùy theo quy định từng tỉnh thành nhưng thường dưới 100.000đ/giấy/lần cấp.
(3) Lệ phí trước bạ
Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC, mức lệ phí trước bạ phải nộp đối với nhà đất khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vẫn được giữ nguyên so với trước đây, cụ thể mức thu lệ phí là: 0,5%.
Từ đó, cách xác định lệ phí trước bạ phải nộp vẫn được giữ nguyên như sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ
Cụ thể:
Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x (Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất x Diện tích được cấp sổ)
(4) Phí thẩm định hồ sơ
Theo quy định tại điểm i Khoản 1 Điều 5 được sửa đổi, bổ sung bởi Điểm b Khoản 3 Điều 1 Thông tư số 106/2021/TT-BTC, tùy theo diện tích và tính phức tạp của hồ sơ và điều kiện từng địa phương mà mức thu phí thẩm định hồ sơ cũng sẽ được quy định khác nhau.
Ngoài ra còn có thể phát sinh thêm một số chi phí như phí đo đạc địa chính, phí trích lục bản đồ,…
Xem chi tiết: Chi phí chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư
3. Thủ tục chuyển đất CLN sang đất ở
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Theo quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024 và khoản 4 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, người sử dụng đất cần chuẩn bị những giấy tờ sau:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở (theo Mẫu số 02c)
- Trích lục địa chính thửa đất.
- Tờ trình kèm dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 03 tại Nghị định 102.
- Dự thảo quyết định ho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Sau khi chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, cá nhân/hộ gia đình nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa cấp tỉnh.
Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ
Sau khi nộp hồ sơ, cán bộ tại Bộ phận một cửa sẽ chịu trách nhiệm thẩm tra lại hồ sơ, xác minh nhu cầu chuyển mục đích và thực hiện xác minh thực địa.
Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, người có nhu cầu chuyển đổi mục đích quyền sử dụng đất cần bổ sung hoàn thiện đầy đủ giấy tờ theo hướng dẫn.
Sau khi hoàn thiện về hồ sơ giấy tờ, cơ quan thuế sẽ gửi thông báo cho người sử dụng đất về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính. Người sử dụng đất cần nộp tiền theo đúng thời hạn và số tiền như thông báo.
Bước 4: Trả kết quả
Sau khi thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ chỉ đạo cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính và trả kết quả cho người sử dụng đất.
Thời gian thực hiện: không quá 20 ngày kể từ ngày hồ sơ được thông báo hợp lệ.
Trên đây là giải đáp cho câu hỏi CLN là đất gì? Đất CLN có lên thổ cư được không?
