Pháp lý doanh nghiệp 
1. Chính thức: Thay đổi mẫu Sổ đỏ Sổ hồng mới
Vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới tại Thông tư 10/2024/TT-BTNMT. Theo đó, tại điểm a khoản 2 Điều 43 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định, mẫu Giấy chứng nhận cũ sẽ được sử dụng cho tới hết 31/12/2024.Theo đó, người dân khi thực hiện các thủ tục cấp mới, cấp lại, cấp đổi Sổ sẽ được cấp mẫu Giấy chứng nhận mới bắt đầu từ 01/01/2025 chứ không phải từ 01/8/2024.
1.1 Về tên gọi
Hiện nay, người dân vẫn đang sử dụng phổ biến 02 loại Giấy chứng nhận:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là “Sổ đỏ”)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay còn gọi là “Sổ hồng”)
Từ 01/8/2024, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chính thức ban hành Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định về mẫu Giấy chứng nhận mới. Trong đó quy định từ 01/01/2025, mẫu Giấy chứng nhận mới sẽ được ban hành với tên gọi: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”.
1.2 Về hình thức
- Gồm 01 tờ, 02 trang.
- Phôi Giấy chứng nhận (GCN) in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen
- Kích thước 210 x 297mm.
1.3 Về nội dung
Trang 1:
- Quốc hiệu.
- Quốc huy.
- Tên “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” in màu đỏ.
- Mã QR với kích thước 2,0 cm x 2,0 cm.
- Mã Giấy chứng nhận nhằm thể hiện thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.
- Mục 1: Ghi thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Mục 2: Ghi thông tin thửa đất bao gồm:
- Số thửa đất, số bản đồ
- Diện tích thửa đất
- Loại đất
- Thời hạn sử dụng đất
- Hình thức sử dụng đất
- Địa chỉ đất
- Mục 3: Thông tin về tài sản gắn liền với đất
- Tên tài sản (VD: nhà ở…)
- Diện tích sử dụng (m2)
- Hình thức sở hữu
- Thời hạn sở hữu
- Địa chỉ
- Địa danh, ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký Giấy chứng nhận
- Nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận.
- Số series phát hành Giấy chứng nhận.
- Dòng chữ “Thông tin chi tiết được thể hiện tại mã QR” (do tất cả các thông tin còn lại đều được tích hợp đầy đủ vào mã QR được in trên góc phải Giấy chứng nhận).
Trang 2:
- Mục 4: Sơ đồ thửa đất, tài sản gắn liền với đất
- Mục 5: Ghi chú
- Mục 6: Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận
- Số vào sổ cấp Giấy chứng nhận
- Nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận.
2. So sánh mẫu Giấy chứng nhận cũ và mới
2.1 Về hình thức
Mẫu Giấy chứng nhận cũ | Mẫu Giấy chứng nhận từ 01/01/2025 |
- Có 04 trang. - Kích thước 190mm x 265mm - Quốc huy nằm chính giữa - Mã vạch nằm ở trang 4 - Số phát hành GCN nằm dưới cùng bên phải | - Có 02 trang. - Kích thước 210 x 297mm - Quốc huy ở góc trái trang 1 - Bổ sung thêm mã QR ở trang 1 - Số phát hành GCN nằm dưới cùng bên trái trang 1 - Mã Giấy chứng nhận nằm dưới mã QR |
Lưu ý: Mã QR nằm ở trang 1 đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Trường hợp có thay đổi thông tin sau khi cấp Giấy chứng nhận thì mã QR được thể hiện ở góc bên phải của cột “Nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý” tại mục 6 trang 2 Giấy chứng nhận.
2.2 Về nội dung
(1) Bỏ mã vạch, thay thế bằng mã QR trên trang 1 Giấy chứng nhận
Nhằm tránh tình trạng làm giả và giúp các cơ quan có thẩm quyền dễ dàng quản lý thông tin về Giấy chứng nhận, mẫu Giấy chứng nhận mới đã chính thức bỏ mã vạch, thay vào đó là mã QR được in tại góc phải của Giấy chứng nhận.
Theo đó, mã QR chứa các nội dung như sau:
- Thông tin của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất với trường hợp Giấy chứng nhận chung nhiều chủ sở hữu.
Theo đó, trường hợp không thể ghi hết các thông tin của tất cả những người chung quyền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì chỉ ghi thông tin của 01 hoặc một số thành viên chung quyền sử dụng.
Thông tin người sử dụng đất còn lại được tích hợp lên mã QR và ghi “và các thành viên khác có chung quyền sử dụng đất của hộ được thể hiện tại mà QR”
- Thông tin thửa đất và bản đồ, diện tích thửa đất.
- Thông tin về loại đất, thời hạn và hình thức sử dụng đất
- Thông tin địa chỉ của thửa đất
- Nguồn gốc sử dụng đất
- Thông tin về tài sản gắn liền với đất
Theo điểm b khoản 6 Điều 34 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, thông tin về tài sản được thể hiện trong mã QR theo bảng như sau:
Hạng mục công trình/Tên tài sản | Diện tích xây dựng (m2) | Diện tích sử dụng (m2) hoặc công suất | Hình thức sở hữu | Cấp công trình | Thời hạn sở hữu |
Trường hợp tài sản là căn hộ thì thể hiện theo bảng sau:
Tên tài sản | Diện tích sàn xây dựng (m2) | Diện tích sử dụng (m2) | Hình thức sở hữu | Thời hạn sở hữu |
(2) Từ 01/8/2024, Sổ đỏ, Sổ hồng có tên gọi mới
Từ trước tới nay, dù không phải thuật ngữ được công nhận trong các văn bản pháp luật nhưng Sổ đỏ, Sổ hồng là cách gọi thông dụng của người dân dựa trên màu sắc của 02 loại Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hoặc nhà ở trước 01/8/2024 như sau:
- Sổ đỏ: Sử dụng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Sổ hồng: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Tuy nhiên, theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 quy định:
21. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Điều này có nghĩa, từ ngày 01/8/2024, tên gọi chính xác của Sổ đỏ, Sổ hồng là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”.
Trong đó, tài sản gắn liền với đất bao gồm: Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất.
(3) Từ 01/01/2025, cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận không còn sử dụng thông tin CMND
Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 12, với công dân Việt Nam, thông tin về giấy tờ tùy thân được tích hợp vào mã QR như sau:
Tên giấy tờ + Số + Ngày tháng năm cấp giấy tờ + Nơi cấp.
Theo đó:
- Trường hợp sử dụng CCCD ghi: “CCCD: Số CCCD + Ngày cấp + Nơi cấp”
- Trường hợp sử dụng thẻ Căn cước ghi: “CC: Số thẻ Căn cước + Cấp ngày …/…/… + Nơi cấp”
- Trường hợp sử dụng CMND ghi: “CMND + Cấp ngày …/…/… + Nơi cấp”
Theo đó, trường hợp thực hiện cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận trước 01/01/2025, người dân vẫn được sử dụng thông tin Chứng minh nhân dân để ghi trên Sổ.
Tuy nhiên, từ 01/01/2025, CMND chính thức bị khai tử (theo khoản 2 Điều 46 Luật Căn cước số 26/2023/QH15). Do vậy, trường hợp thực hiện cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận từ sau 2025, thông tin CMND sẽ không còn được sử dụng nữa.
(4) Gộp thông tin thửa đất và tài sản gắn liền với đất lên trang 1 GCN
Đối với 02 mẫu cũ, trên trang 1 Giấy chứng nhận chỉ có Quốc hiệu, Quốc huy, tên Giấy chứng nhận, thông tin người sử dụng đất, số seri phát hành và dấu nổi của Bộ Tài nguyên môi trường.
Tuy nhiên từ 01/01/2025, trang 1 Giấy chứng nhận còn bao gồm cả thông tin thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trước đây nằm ở trang 2). Trong đó, chỉ những thông tin sau được thể hiện trên GCN bản cứng gồm:
- Số thửa đất
- Số bản đồ thửa đất
- Diện tích
- Loại đất
- Thời hạn sử dụng
- Hình thức sử dụng
- Địa chỉ thửa đất
Còn lại, tất cả những thông tin khác về thửa đất đều tích hợp lên mã QR.
(5) Bổ sung thêm tọa độ của thửa đất
Từ 01/01/2025, trên trang 2 của Giấy chứng nhận bổ sung thêm bảng liệt kê tọa độ thể hiện các thông tin về: Số hiệu đỉnh thửa, Tọa độ đỉnh thửa (X,Y), Kích thước giữa các đỉnh thửa liền kề.
Theo đó, bảng liệt kê tọa độ thể hiện trong sơ đồ thửa đất được thể hiện như sau:
Số hiệu đỉnh thửa | Tọa độ | |
X | Y | |
1 | 2287066,72 | 579119,17 |
2 | 2287063,35 | 579122,86 |
3 | 2287048,60 | 579109,34 |
4 | 2287051,98 | 579105,65 |
1 | ||
(6) Thông tin đăng ký biến động được tích hợp vào mã QR ở trang 2 GCN
Theo khoản 5 Điều 14 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, từ 2025, với tất cả trường hợp thay đổi thông tin chủ sở hữu hay đăng ký biến động thì những thông tin sau khi thay đổi đó phải được tích hợp vào mã QR thể hiện ở góc bên phải cột “Nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý” trên trang 2 Giấy chứng nhận.
Cũng theo khoản 21 Điều 41 của Thông tư, tất cả các trường hợp đăng ký biến động đất đai đều phải được thể hiện trên mã QR của Giấy chứng nhận. Bao gồm:
- Chuyển quyền sử dụng bằng hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn.
- Hợp thửa, tách thửa.
- Thế chấp, xóa chấp, thay đổi nội dung đăng ký thế chấp
- Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, xoá đăng ký cho thuê, cho thuê lại.
- Bị Nhà nước thu hồi đất
- Xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề.
- Thay đổi về việc hạn chế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đưa quyền sử dụng đất vào hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
- Chuyển đổi mô hình tổ chức; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức mà không tách thửa và thực hiện xác nhận sự thay đổi trên GCN.
- Đất bị biến động về diện tích do sạt lở tự nhiên một phần hoặc toàn bộ thửa đất.
- Thay đổi thông tin về tài sản gắn liền với đất (bao gồm nhà ở và các công trình liên quan) đã đăng ký
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất từ tài sản chung vợ chồng thành tài sản riêng hoặc ngược lại.
- Phân chia quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất với các thành viên trong Hộ gia đình.
- Chuyển quyền sử dụng theo kết quả hòa giải thành, kết quả giải quyết tranh chấp đất đai (khiếu nại, tố cáo…) hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ…
- Thay đổi về quyền sử dụng đất xây dựng công trình trên mặt đất nhằm phục vụ cho việc vận hành, khai thác, sử dụng công trình ngầm.
- Bán, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất là tài sản công.
- Được xóa ghi nợ tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ.
- Thay đổi diện tích đất ở do xác định lại diện tích đất ở.
- Chuyển mục đích, hình thức sử dụng đất.
- Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận.
- Có thay đổi thông tin về số thửa và diện tích phải đo đạc lại.
- Thay đổi tên đơn vị hành chính, điều chỉnh địa giới hành chính.
- Hủy kết quả đăng ký.
- Nhà chung cư, công trình xây dựng không phải đề bán hoặc bán kết hợp cho thuê hoặc chủ đầu tư dự án đã được cấp Sổ thực hiện chuyển nhượng căn hộ, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng, phần diện tích của hạng mục công trình xây dựng đầu tiên dẫn đến thửa đất sử dụng chung.
- Gia hạn, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.
- Đính chính Giấy chứng nhận do có sai sót về thông tin trên GCN đã cấp.
- Tặng cho 01 phần diện tích thửa đất đã được cấp GCN cho Nhà nước hoặc cộng đồng để làm đường, làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết…
Trên đây là cập nhật của LuatVietnam về mẫu Sổ đỏ Sổ hồng mới từ 01/01/2025
