Đất cấp Sổ lần đầu có bắt buộc phải ký giáp ranh?

1. Đất cấp Sổ lần đầu có bắt buộc phải ký giáp ranh?

Hiện nay, trong các bước cấp Sổ đỏ lần đầu thì ký giáp ranh không phải thủ tục riêng khi thực hiện giải quyết thủ tục hay giấy tờ khi cấp Sổ. Theo đó, hiện cũng chưa có văn bản pháp luật nào quy định rằng chỉ vì hàng xóm không ký giáp ranh mà người sử dụng đất không được cấp Sổ đỏ lần đầu. 

Theo quy định tại mục đ khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, các trường hợp bị từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận bao gồm:

- Nhận được văn bản yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án từ cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại.

- Nhận được văn bản thông báo kê biên tài sản thi hành án.

- Nhận được văn bản tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất và tài sản gắn liền với đất của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất.

Như vậy, cơ quan tiếp nhận hồ sơ cũng không được từ chối việc cấp Sổ đỏ lần đầu với lý do có tranh chấp đất đai xảy ra trên thực tế mà chỉ được từ chối tiếp nhận trong trường hợp nhận được văn bản đề nghị giải quyết quyết tranh chấp đất đai.

Theo đó, trường hợp nếu nhà hàng xóm không chịu ký giáp ranh mà không có văn bản đề nghị giải quyết tranh chấp thì người sử dụng đất vẫn được cấp Giấy chứng nhận như bình thường.

Trường hợp cơ quan có thẩm quyền không giải quyết việc cấp Sổ lần đầu vì hàng xóm không ký giáp ranh, người nộp hồ sơ có quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền phải có văn bản trả lời về việc tại sao lại từ chối hoặc chưa cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, nhiều địa phương khi cấp Sổ lần đầu vẫn yêu cầu các bên cần ký giáp ranh vì thông thường, ký giáp ranh chính là cách dễ dàng và phổ biến nhất nhằm xác định việc có hay không tranh chấp giữa người sử dụng đất và người sử dụng đất liền kề.

2. Cách xác định ranh giới thửa đất giáp ranh

Theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, việc xác định ranh giới thửa đất được quy định như sau:

+ Người nộp hồ sơ xuất trình các giấy tờ liên quan tới thửa đất (có thể cung cấp bản sao không cần công chứng, chứng thực)

+ Cán bộ tiến hành đo đạc phối hợp với người dẫn đạc cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành phối hợp xác định ranh giới, mốc giới thửa đất thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ.

+ Cán bộ tiến hành lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất nhằm làm căn cứ để đo đạc ranh giới. Ranh giới thửa đất được xác định theo hiện trạng sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo:

• Kết quả cấp Giấy chứng nhận.

• Bản án của Tòa án có hiệu lực thi hành.

• Kết quả giải quyết tranh chấp đất của cơ quan có thẩm quyền.

• Quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền liên quan tới ranh giới thửa đất.

Lưu ý:

Trong trường hợp có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất để giải quyết.

3. Hàng xóm không chịu ký giáp ranh phải xử lý thế nào?

Mặc dù không có quy định bắt buộc về việc để được cấp Sổ đỏ lần đầu bắt buộc phải ký giáp ranh, tuy nhiên ký giáp ranh là cách dễ nhất để xác định được đất hiện đang có tranh chấp hay không với người sử dụng đất liền kề.

Có 04 cách xử lý khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh gồm:

Cách 1: Vẫn nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định: Như đã trình bày ở trên, cơ quan có thẩm quyền không được quyền từ chối đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu nếu không thuộc một trong những trường hợp bị từ chối cấp Sổ đỏ theo khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT.

Cách 2: Đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận phải có trả lời bằng văn bản từ chối việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu.

Theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất sẽ niêm yết công khai hiện trạng đất, tình trạng tranh chấp… khi cấp Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban trong thời hạn 15 ngày và xem xét giải quyết ý kiến phản ánh nếu có.

Theo Điều 11 và khoản 3 Điều 12 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, các thửa đất thường đều được đã địa chính xác định, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới và lưu hồ sơ địa chính sẵn để quản lý ngay cả khi mảnh đất ấy chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Vì vậy, nếu bị từ chối cấp Giấy chứng nhận thì người nộp hồ sơ có quyền đề nghị cơ quan giải quyết hồ sơ trả lời bằng văn bản về việc tại sao lại từ chối hoặc chưa cấp Giấy chứng nhận.

Cách 3: Đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải 

- Tự thực hiện hòa giải với người sử dụng đất liền kề đang không muốn thực hiện ký giáp ranh.

- Gửi đơn đề nghị UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất thực hiện hòa giải. 

Lưu ý: Nếu hàng xóm chỉ nói "Tôi đang có tranh chấp với hàng xóm nên không ký giáp ranh" mà không có đơn đề nghị UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất thực hiện tổ chức hòa giải thì đây được xác định là tranh chấp thực tế, không phải căn cứ để dừng việc thực hiện cấp Sổ lần đầu theo quy định. 

Cách 4: Khởi kiện nếu hàng xóm cố tình cản trở việc cấp Sổ đỏ, không chịu ký giáp ranh.

Trường hợp hàng xóm nhất định không ký hồ sơ giáp ranh thì người nộp hồ sơ có thể chuyển bản mô tả ranh giới, mốc giới đất đã được lập cho UBND xã, phường để xác nhận vắng mặt.

Trong thời hạn này, nếu hàng xóm vẫn không có văn bản xác nhận đất đang có tranh chấp để gửi cho UBND xã, phường thì thửa đất được xác định là không tranh chấp và có thể cấp Sổ đỏ.

Nếu các bên giáp ranh không nộp được tài liệu chứng minh đất có tranh chấp nhưng vẫn cố tình cản trở không ký hồ sơ giáp ranh thì người nộp hồ sơ có thể tiến hành khởi kiện hành vi cố ý ngăn cản quyền được cấp Sổ đỏ.

Theo đó, Tòa án sẽ là cơ quan xác định ranh giới thửa đất và giải quyết yêu cầu khởi kiện. Nếu Tòa án đã xác định xong ranh giới 02 bên và đất có đủ điều kiện được cấp Sổ thì người dân hoàn toàn có thể thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu theo bản án bình thường.

Trên đây là giải đáp của Luật Việt Nam về đất cấp Sổ lần đầu có bắt buộc phải ký giáp ranh? Quy định tại bài viết là những quy định chung nên không thể giải quyết được hết những trường hợp phát sinh trên thực tế.