Đất cấp Sổ lần đầu có bắt buộc phải ký giáp ranh?

1. Đất cấp Sổ lần đầu có bắt buộc phải ký giáp ranh?

Hiện nay, trong các bước cấp Sổ đỏ lần đầu thì ký giáp ranh không phải thủ tục riêng khi thực hiện giải quyết thủ tục hay giấy tờ khi cấp Sổ. Hiện cũng chưa có văn bản pháp luật nào quy định rằng chỉ vì hàng xóm không ký giáp ranh mà người sử dụng đất không được cấp Sổ đỏ lần đầu. 

Tuy nhiên, nhiều địa phương khi cấp Sổ lần đầu vẫn yêu cầu các bên cần ký giáp ranh vì ký giáp ranh chính là cách dễ dàng và phổ biến nhất nhằm xác định việc có hay không tranh chấp giữa người sử dụng đất và người sử dụng đất liền kề hay không.

Căn cứ Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP và Quyết định 2124/QĐ-BTNMT năm 2024, thủ tục đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với hộ gia đình, cá nhân gồm các bước như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Bước 4: Trả kết quả.

Xem chi tiết: Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trong các bước trên thì bước 3 nhiều công việc cần thực hiện nhất. Sau khi tiếp nhận hồ sơ hợp lệ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:

(1) Chỉ đạo cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh kiểm tra thực tế sử dụng đất của tổ chức, xác định ranh giới cụ thể của thửa đất.

(2) Ra thông báo nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất.

(3) Sau khi nhận được thông báo của cơ quan thuế là đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì:

- Trình UBND tỉnh ký Giấy chứng nhận (GCN).

- Chuyển GCN cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Chuyển hồ sơ kèm bản sao GCN đã cấp đến Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

(4) Đo đạc địa chính

(5) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, tình trạng tranh chấp, xác nhận hiện trạng, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và khu dân cư nơi có đất trong 15 ngày và xem có ý kiến nào phản ánh về việc cấp Sổ lần đầu cho đất hay không.

(6) Nếu không có bất kỳ ý kiến phản ánh nào thì tiến hành cấp Giấy GCN cho người xin cấp Sổ lần đầu.

Có thể thấy trong tất cả các bước trên thì có 01 công đoạn là “Niêm yết tình trạng tranh chấp tại trụ sở UBND xã nơi có đất trong 15 ngày để xem xét ý kiến phản ánh về việc cấp Sổ hay không”. 

Mà việc ký giáp ranh là một trong những cách thức để xác nhận ranh giới đất đai, đảm bảo không có tranh chấp giữa các bên liên quan. Hơn nữa, việc này cũng góp phần hoàn thiện quy trình cấp Sổ đỏ, giúp giảm thiểu rủi ro liên quan đến tranh chấp đất đai sau khi Sổ đã được cấp.

Và trên thực tế, các địa phương đều tổ chức thực hiện việc ký giáp ranh giữa những người sử dụng đất liền kề khi cấp GCN lần đầu. Do vậy, mặc dù trong luật không quy định song việc ký giáp ranh gần như là thủ tục bắt buộc khi người dân xin cấp Sổ lần đầu.

2. Hàng xóm không ký giáp ranh có là cơ sở để người dân không được cấp Sổ lần đầu?

Hiện nay, theo quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, các trường hợp bị từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận bao gồm:

- Không nộp đúng cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ.

- Hồ sơ không đầy đủ, không đảm bảo tính thống nhất giữa các giấy tờ hoặc kê khai nội dung không đầy đủ theo quy định.

- Có văn bản của cơ quan thi hành án hoặc cơ quan có thẩm quyền tố tụng yêu cầu tạm dừng/dừng việc cấp Sổ với người thuộc đối tượng phải thi hành án theo quy định.

- Nhận được thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án.

- Nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp, huyện, tỉnh hoặc của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc đã thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai hoặc đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất.

- Nhận được văn bản của Tòa về việc đã thụ lý đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất.

- Nhận được văn bản của Trọng tài Thương mại Việt Nam về việc thụ lý đơn giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến thửa đất.

- Nhận được văn bản yêu cầu dừng các thủ tục hành chính về đất đai để áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền.

- Trường hợp nhà đất đang bị thế chấp nhưng vẫn thực hiện chuyển nhượng, tặng cho dù Văn phòng/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai không nhận được bất kỳ văn bản nào của bên nhận thế chấp đồng ý cho bên thế chấp được quyền chuyển nhượng, tặng cho.

- Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp và đã đăng ký thế chấp dự án tại Văn phòng/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nhưng vẫn cố tình chuyển nhượng đất, tài sản gắn liền với đất mà chưa thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản thế chấp là tài sản đã chuyển nhượng, đã bán.

(Trừ trường hợp bên nhận thế chấp và bên mua có thỏa thuận về việc tiếp tục dùng tài sản này làm tài sản thế chấp và thực hiện đăng ký thay đổi bên bảo đảm theo quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm)

Có thể thấy, không hề có quy định về việc hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu bị từ chối là do hàng xóm không ký giáp ranh hay có tranh chấp đất đai trên thực tế.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ chỉ được từ chối tiếp nhận trong trường hợp nhận được văn bản đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai có cơ sở chứng minh đất đang có tranh chấp.

Như vậy: Trường hợp nếu nhà hàng xóm không chịu ký giáp ranh mà không có văn bản đề nghị giải quyết tranh chấp thì người sử dụng đất vẫn có quyền được xin cấp Giấy chứng nhận.

Nếu cơ quan có thẩm quyền cố tình không giải quyết vì hàng xóm không ký giáp ranh, người nộp hồ sơ có quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền phải có văn bản trả lời về việc tại sao lại từ chối hoặc chưa cấp Giấy chứng nhận.

3. Cách xác định ranh giới thửa đất giáp ranh

Theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, việc xác định ranh giới thửa đất được quy định như sau:

+ Người nộp hồ sơ xuất trình các giấy tờ liên quan tới thửa đất (có thể cung cấp bản sao không cần công chứng, chứng thực)

+ Cán bộ tiến hành đo đạc phối hợp với người dẫn đạc cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành phối hợp xác định ranh giới, mốc giới thửa đất thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ.

+ Cán bộ tiến hành lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất nhằm làm căn cứ để đo đạc ranh giới. Ranh giới thửa đất được xác định theo hiện trạng sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo:

• Kết quả cấp Giấy chứng nhận.

• Bản án của Tòa án có hiệu lực thi hành.

• Kết quả giải quyết tranh chấp đất của cơ quan có thẩm quyền.

• Quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền liên quan tới ranh giới thửa đất.

Lưu ý:

Trong trường hợp có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất để giải quyết.

4. Hàng xóm không chịu ký giáp ranh phải xử lý thế nào?

Mặc dù không có quy định bắt buộc về việc để được cấp Sổ đỏ lần đầu bắt buộc phải ký giáp ranh, tuy nhiên ký giáp ranh là cách dễ nhất để xác định được đất hiện đang có tranh chấp hay không với người sử dụng đất liền kề.

Có 04 cách xử lý khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh gồm:

Cách 1: Giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải. Thực trạng rất nhiều người đã không thể nào thực hiện việc cấp Sổ lần đầu được chỉ vì hàng xóm nhất định không chịu ký giáp ranh.

Do vậy, người dân trước tiên nên tự thực hiện hòa giải với người sử dụng đất liền kề để tìm ra tiếng nói chung và giải quyết mâu thuẫn một cách êm đẹp, tránh để tranh chấp kéo dài.

Nếu vẫn không thể thì có thể nhờ hòa giải viên hoặc làm đơn đề UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất thực hiện hòa giải giúp.

(Nếu hàng xóm chỉ nói "Tôi đang có tranh chấp với hàng xóm nên không ký giáp ranh" mà không có đơn đề nghị UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất thực hiện tổ chức hòa giải thì đây được xác định là tranh chấp thực tế, không phải căn cứ để dừng việc thực hiện cấp Sổ lần đầu theo quy định).  

Cách 2: Vẫn nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định: Như đã trình bày ở trên, cơ quan có thẩm quyền không được quyền từ chối đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu nếu không thuộc một trong những trường hợp bị từ chối cấp Sổ đỏ theo khoản 2 Điều 19 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Nếu cơ quan có thẩm quyền từ chối hồ sơ cấp Giấy chứng nhận thì người dân có quyền yêu cầu cơ quan cấp Giấy chứng nhận phải có trả lời bằng văn bản từ chối việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu.

Theo Điều 11 và khoản 3 Điều 12 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, các thửa đất thường đều được đã địa chính xác định, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới và lưu hồ sơ địa chính sẵn để quản lý ngay cả khi mảnh đất ấy chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Vì vậy, nếu bị từ chối cấp Giấy chứng nhận thì người nộp hồ sơ có quyền đề nghị cơ quan giải quyết hồ sơ trả lời bằng văn bản về việc tại sao lại từ chối hoặc chưa cấp Giấy chứng nhận.

Cách 3: Khởi kiện nếu hàng xóm cố tình cản trở việc cấp Sổ đỏ, không chịu ký giáp ranh.

Trường hợp hàng xóm nhất định không ký hồ sơ giáp ranh thì người nộp hồ sơ có thể chuyển bản mô tả ranh giới, mốc giới đất đã được lập cho UBND xã, phường để xác nhận vắng mặt.

Trong thời hạn này, nếu hàng xóm vẫn không có văn bản xác nhận đất đang có tranh chấp để gửi cho UBND xã, phường thì thửa đất được xác định là không tranh chấp và có thể cấp Sổ đỏ.

Nếu các bên giáp ranh không nộp được tài liệu chứng minh đất có tranh chấp nhưng vẫn cố tình cản trở không ký hồ sơ giáp ranh thì người nộp hồ sơ có thể tiến hành khởi kiện hành vi cố ý ngăn cản quyền được cấp Sổ đỏ.

Theo đó, Tòa án sẽ là cơ quan xác định ranh giới thửa đất và giải quyết yêu cầu khởi kiện. Nếu Tòa án đã xác định xong ranh giới 02 bên và đất có đủ điều kiện được cấp Sổ thì người dân hoàn toàn có thể thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu theo bản án bình thường.

Trên đây là giải đáp của Luật Việt Nam về đất cấp Sổ lần đầu có bắt buộc phải ký giáp ranh? Quy định tại bài viết là những quy định chung nên không thể giải quyết được hết những trường hợp phát sinh trên thực tế.