Pháp lý doanh nghiệp 
Cấp Sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay không đúng là gì?
Một trong những lỗi không đúng phổ biến đó là cấp Giấy chứng nhận không đúng đối tượng sử dụng đất (lỗi trong việc xác định cấp Giấy chứng nhận cho người mua hay cấp cho chủ cũ) hay chính là cấp Giấy chứng nhận cho đất nhận chuyển nhượng bằng giấy viết tay bởi đây được xác định là lỗi trong việc xác định cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất hay cấp cho “chủ cũ”.
Và cụ thể, cấp Giấy chứng nhận không đúng đối tượng sử dụng đất thường gặp khi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay xảy ra trước ngày 01/8/2024.
Khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định:
“1. Các trường hợp sử dụng đất sau đây do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 28 của Nghị định này:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;
c) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 của Luật Đất đai.”
Theo đó, việc cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền thì được thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo quy định mà không phải làm thủ tục chuyển quyền nếu:
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận.
- Không thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP:
Trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển quyền trước 01/8/2024 mà thửa đất đã có Giấy chứng nhận và bên nhận chuyển quyền chỉ có Giấy chứng nhận đã cấp cho thửa đất kèm giấy tờ về việc nhận chuyển quyền
Chỉ có hợp đồng/văn bản chuyển quyền
- Thuộc các trường hợp sử dụng đất dưới đây:
Trường hợp 1: Sử dụng đất do nhận chuyển quyền trước ngày 01/7/2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Trường hợp 2: Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng từ ngày 01/8/2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Trường hợp 3: Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất.
Nếu cấp Giấy chứng nhận cho người chuyển nhượng trong trường hợp này sẽ bị thu hồi Giấy chứng nhận sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.
Các trường hợp thu hồi Sổ đỏ từ 01/8/2024
Luật Đất đai số 31/2024/QH15 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định rất rõ về những trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) đã cấp, cụ thể:
Khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2024 quy định Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;
Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận;
Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.
Giấy chứng nhận đã cấp bị Toà án có thẩm quyền tuyên huỷ;
Trường hợp đấu giá, giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của Toà án, cơ quan thi hành án, mà người phải thi hành không nộp Giấy chứng nhận đã được cấp.
Lưu ý:
- Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không thuộc các trường hợp trên thì chỉ được thực hiện khi có nội dung về việc yêu cầu thu hồi Giấy chứng nhận đã được cấp tại:
Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân đã được thi hành;
Văn bản kiến nghị của cơ quan thi hành án về thi hành bản án, quyết định của pháp luật,
(theo khoản 5 Điều 152 Luật Đất đai 2024).
Mặt khác, căn cứ theo khoản 3 Điều 152 Luật Đất đai 2024, việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp mà không thuộc trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện như sau:
- Trường hợp Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có bản án, quyết định có hiệu lực thi hành, trong đó có kết luận về việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp thì việc thu hồi Giấy chứng nhận được thực hiện theo bản án, quyết định đó;
- Trường hợp cơ quan thanh tra có văn bản kết luận Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định:
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;
Trường hợp xem xét, xác định Giấy chứng nhận đã cấp là đúng quy định của pháp luật thì phải thông báo lại cho cơ quan thanh tra.
- Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định:
Kiểm tra lại, thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do;
Quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định;
- Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phát hiện ra Giấy chứng nhận được cấp không đúng quy định pháp luật thì:
Gửi kiến nghị bằng văn bản cho cơ quan thẩm quyền;
Cơ quan thẩm quyền kiểm tra, xem xét, quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định.
Lưu ý: Quy định này áp dụng với các trường hợp thu hồi tại điểm d khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2024 gồm: Giấy chứng nhận cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất; không đúng diện tích, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất).
Trên đây là quy định về vấn đề: Cấp Sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay không đúng sẽ bị thu hồi sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.
