Pháp lý doanh nghiệp 
1. 5 căn cứ định giá đất cụ thể từ 01/01/2025
Theo quy định tại khoản 1 Điều 30 Nghị định 71/2024/NĐ-CP:
Việc định giá đất cụ thể phải thực hiện theo quy định tại Điều 158 Luật Đất đai 2024 và các Điều 4, 5, 6, 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Theo đó, khoản 2 Điều 158 Luật Đất đai 2024 và khoản 2 Điều 30 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định các căn cứ định giá đất như sau:
Điều 158. Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất
...
2. Căn cứ định giá đất bao gồm:
a) Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;
b) Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;
c) Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất;
d) Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất;
đ) Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.
...
Điều 30. Căn cứ định giá đất cụ thể
2. Giá đất cụ thể được xác định theo từng mục đích sử dụng đất, diện tích đất được xác định trong hồ sơ giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, phương án đấu giá quyền sử dụng đất, thông báo thu hồi đất, kết quả điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.
Theo đó, căn cứ để định giá đất từ 01/01/2025 bao gồm 05 căn cứ sau:
(1) Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá.
(2) Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất.
(3) Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất.
Trong đó, thông tin đầu vào bao gồm các thông tin giá đất được ghi nhận:
- Trên cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai hoặc về giá.
- Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
- Giá đất thu thập thông qua điều tra, khảo sát khi chưa có thông tin giá đất như trên.
- Thông qua thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất.
Lưu ý: Thông tin giá đất đầu vào là thông tin được hình thành trong 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở về trước.
(Căn cứ: khoản 3, khoản 4 Điều 158 Luật Đất đai 2024)
(4) Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như mục đích sử dụng đất, diện tích đất được xác định trong:
- Hồ sơ giao đất
- Hồ sơ cho thuê đất
- Hồ sơ công nhận quyền sử dụng, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Hồ sơ gia hạn sử dụng đất hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.
- Hồ sơ điều chỉnh quy hoạch chi tiết.
- Hồ sơ cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, phương án đấu giá quyền sử dụng đất
- Thông báo thu hồi đất
- Kết quả điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.
(5) Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.
2. Nguyên tắc định giá đất
Căn cứ khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024, việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
- Phương pháp định giá phải theo nguyên tắc thị trường;
- Tuân thủ đúng các phương pháp, trình tự và thủ tục định giá đất;
- Đảm bảo tính trung thực, khách quan, công khai và minh bạch;
- Đảm bảo tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;
- Đảm bảo được hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và chủ đầu tư.
3. 4 phương pháp định giá đất từ 01/01/2025
Theo khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024, có ít nhất 04 phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai 2024 mới, bao gồm:
(1) Phương pháp so sánh: Được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất:
- Có cùng mục đích sử dụng hoặc;
- Có sự tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường hoặc;
- Đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá đó thông qua phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất sau khi loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;
(2) Phương pháp thu nhập: Được thực hiện bằng cách lấy:
(Thu nhập ròng bình quân năm trên diện tích đất) : (Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng mà Nhà nước nắm giữ >50% vốn điều lệ)
Hoặc
(Thu nhập ròng bình quân năm trên diện tích đất) : (Tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh 03 năm liền kề tính tới hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất).
(3) Phương pháp thặng dư: Được thực hiện bằng cách lấy:
(Tổng doanh thu phát triển ước tính) – (Tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất hoặc khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt)
(4) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Được thực hiện bằng cách lấy:
Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất.
Trong đó, hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;
Lưu ý: Với các phương pháp định giá đất khác chưa được quy định tại Luật Đất đai 2024 thì Chính phủ sẽ quyết định phương pháp định giá sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
4. Giá đất cụ thể được áp dụng trong trường hợp nào?
Theo khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai 2024, giá đất cụ thể được áp dụng cho các trường hợp sau:
- Tính tiền sử dụng đất với tổ chức khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất:
- Không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
- Không thông qua đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.
- Thông qua giao đất có thu tiền sử dụng đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập thực hiện dự án có sử dụng đất.
- Thông qua việc công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất.
- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền 01 lần cho cả thời gian thuê, trừ trường hợp thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
- Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.
- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dụng chi tiết; cho phép chuyển hình thức sử dụng đất.
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Như vậy, khi thực hiện tính tiền sử dụng đất, tính tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất, xác định giá quyền sử dụng đất hoặc để tính tiền bồi thường trong các trường hợp trên thì sẽ áp dụng giá đất cụ thể.
Trên đây là cập nhật của LuatVietnam về 5 căn cứ định giá đất cụ thể từ 01/01/2025.
